Dennis Martins

Condomínio e moradores como fiscais da Lei

O condomínio pode mandar interditar um estabelecimento vizinho que lhe incomoda?

Por Thais Matuzaki

21/03/19 04:31 - Atualizado há 8 meses


Por Dennis Martins*

O que fazer se um determinado vizinho do condomínio está exercendo a sua atividade comercial de forma inadequada, perturbando a todos, mas o Município simplesmente não cumpre o seu papel de fiscalizá-lo?

Trata-se de uma situação bem comum. Dia após dia, lá estão os problemas com ruído, odor, fumaça ou outro tipo de incômodo, mas o Município parece se encontrar em estado de verdadeira letargia. Ainda que o síndico e os moradores formulem as mais diversas reclamações, nada acontece!

Casos como este nos deixam com a desagradável sensação de mãos atadas. Mas afinal, se o órgão a quem compete a fiscalização não o faz, ninguém pode substitui-lo, correto? Não é bem assim! Aliás, recentemente trabalhamos em um caso que demonstra exatamente o contrário. Aí vai.

Há quatro anos funcionava ao lado do condomínio uma boate, geradora de grandes dores de cabeça aos moradores, os quais simplesmente não conseguiam dormir. Durante todo este período, os condôminos e os síndicos que passaram pela administração travaram uma verdadeira batalha junto ao Município, para que alguma providência fosse adotada, mas o tempo passava e a solução não vinha.

Diziam os agentes públicos que o estabelecimento possuía alvará e que os problemas de ruídos eram gerados pelos clientes que se encontravam em lugar público e do lado de fora da boate e não dentro dela. Assim, o Município não poderia impedir a atividade. 

Vendo lhes esgotar as forças do síndico e dos moradores, eles resolveram buscar auxílio. Após uma conversa e uma análise um pouco mais detalhada, constatamos que o alvará de funcionamento do estabelecimento tinha sido conferido de maneira irregular, pois não atendia aos requisitos exigidos pelas Leis do próprio Município.

Diante deste cenário uma ação foi ajuizada requerendo ao Juiz que determinasse a interdição da boate. Como assim? O condomínio tomou o lugar de fiscal da Prefeitura? Substituiu-se o Município para realizar uma verdadeira revisão do ato de concessão do alvará? Isso mesmo! 

Quando comprovadas adequadamente a irregularidade e que o órgão a quem compete a fiscalização das atividades está inerte, o condomínio ou os condôminos individualmente podem entrar na justiça para fazer valer o que está previsto na legislação municipal

Tanto que o deslinde do caso foi a conquista de uma sentença que determinou a interdição do estabelecimento, fazendo a paz novamente reinar para todos.

Assim, a conclusão que este relato nos traz é a de que não é necessário ficar aguardando uma eternidade pela atuação dos entes públicos. Se desejar, o condomínio ou os condôminos podem tomar voz ativa e buscar a cessação de atividades que lhes sejam perturbadoras, até mesmo em decisão liminar, a depender do caso. Em casos assim, podemos e devemos exercer o nosso poder de fiscais da Lei!

(*) Dennis Martins é advogado, consultor, palestrante e professor de pós-graduação em Direito Imobiliário. Professor da Universidade Secovi - UniSecovi. Diretor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) por Santa Catarina. Pós-graduado em Direito Ambiental. Coautor da obra "Direito Notarial e Registros Públicos na Perspectiva da Advocacia" (Ed. Letras Jurídicas). Autor de diversos artigos publicados em revistas especializadas. OAB/SC n.º 19.578.