Da inadimplência condominial ao processo judicial

Por  Rodrigo Karpat* e Marcelo Fonseca**

Uma das maiores preocupações dos gestores condominiais é a falta de pagamento das cotas pelos condôminos. E em momentos pelos quais tem passado a economia do país, essa questão se agrava, e quem acaba tendo que arcar com as consequências decorrentes desse problema é o próprio condomínio como um todo.    

A inadimplência condominial gera enormes transtornos à saúde financeira do condomínio, que depende de tais verbas para pagamento de contas básicas de consumo, bem como de seus funcionários.

É importante que o síndico trabalhe de forma responsável neste aspecto, mantendo uma régua de cobrança definida de forma isonômica para todos os condôminos inadimplentes.

A régua de cobrança definida e adotada deve ser divulgada a todos os condôminos, de preferência, em Assembleia Geral, ficando consignado em ata, que a partir de certo período em atraso, as cotas poderão ser cobradas pelas vias judiciais.

Via de regra, as convenções dos condomínios não dispõem sobre o número de cotas pendentes que poderão ser cobradas judicialmente, por isso a importância de se estabelecer esse procedimento. 

A partir de 30 (trinta) dias de atraso da cota condominial, é recomendável que o gestor notifique extrajudicialmente a unidade inadimplente, seja através da própria administradora, seja através do departamento jurídico (caso o condomínio possua).

Persistindo a inadimplência, e dependendo do número de cotas inadimplidas de acordo com a régua de cobrança definida, é dever do síndico cobrar essas cotas judicialmente, conforme prevê o art. 1.348 do Código Civil

Não há um limite no número de cotas que podem ser cobradas judicialmente. A rigor, a partir de 30 dias do vencimento, já é possível ingressar em juízo para cobrança do débito condominial pendente.

• Pacote de ações contra inadimplência em condomínios

Com o advento do novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016, as despesas condominiais entraram no rol dos títulos executivos extrajudiciais, nos termos do art. 784, X. Essa alteração na legislação, facilitou a cobrança dos débitos pelo condomínio. 

Pela regra antiga, o condomínio se via obrigado a ingressar com ação pelo procedimento comum, onde somente após o trânsito em julgado da sentença, o condomínio obtinha um título executivo judicial a ser executado. Esse procedimento, levando em consideração os meios de defesa e os recursos cabíveis ao devedor, levava anos para se concretizar.

Considerando o Novo CPC, o Juiz determinará a citação do executado (devedor) a pagar os débitos em 3 (três) dias, sob pena de não o fazendo, ter seus bens penhorados. Obviamente que esse procedimento é extremamente mais célere, pois suprime a discussão que havia pela fase de conhecimento de processo.

Significa dizer que, ajuizada a ação de execução, caso o devedor não pague no prazo de 3 (três) dias, poderá ter seus bens penhorados, inclusive a própria unidade geradora dos débitos condominiais.

O condomínio e seus gestores precisam adotar alguns cuidados para a viabilidade da ação de execução de débitos condominiais, no que diz respeito ao seguinte trecho do inciso X do art. 784: “previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

• Cobrança Judicial de inadimplentes de condomínios

É de suma importância, que as cotas condominiais estejam expressamente previstas na ata de assembleia de previsão orçamentária, bem como as contas do período cobrado, estejam regularmente aprovadas, sob pena de ineficácia do título executivo. Caso o condomínio não possua essa previsão orçamentária de forma expressa em ata, a recomendação é seguir com ação de cobrança pelo procedimento comum.

Seguindo o processo de execução, caso o devedor não pague nos 3 (três) dias de sua citação e não nomeie bens a penhorar, o condomínio pode requerer ao Juiz, a penhora de tantos bens para satisfazer a execução.

Inicialmente o credor, no caso o condomínio, postula o bloqueio e penhora das contas bancárias do executado-devedor. Não havendo saldo em conta, já é possível requerer ao Juiz, a penhora do imóvel gerador das despesas condominiais, onde recaem os débitos.

A partir desse momento, esses são os próximos passos:

• Deferida a penhora do imóvel, o Juiz determinará a intimação de todos os proprietários do imóvel, bem como de eventuais credores hipotecários e fiduciários para que tomem ciência da penhora.
• Registra-se a penhora no álbum imobiliário da unidade condominial, junto ao cartório de registro de imóveis, para conhecimento de terceiros.
• Após o registro da penhora, necessário avaliar o imóvel para auferir um valor de mercado e determinar o valor que iniciará o leilão.
• O Juiz nomeará um perito avaliador, que providenciará um laudo técnico e fixando o valor final do imóvel. Alguns Juízes, ao invés de nomear um perito avaliador, determinam que próprio credor comprove a cotação do bem no mercado, trazendo aos autos a declaração de pelo menos três corretores imobiliários, além de outros anúncios publicitários, servindo a média como referência. Seja como for, tanto o laudo elaborado pelo perito como as declarações de corretores e imobiliárias, são passíveis de impugnação caso o valor apontado seja muito diferente do valor de mercado do imóvel.
• Determinando o valor do imóvel, o Juiz determinará o leilão, em duas praças. Sendo a primeira praça pelo valor de avaliação do imóvel.
• Caso não sejam oferecidos lances em primeira praça, inicia-se a segunda praça, e neste caso, poderão ser aceitos lances, de até 50% do valor de avaliação.

O indivíduo que arrematar o imóvel, irá depositar o valor em juízo, que servirá para quitar os débitos condominiais, bem como outros débitos inerentes ao imóvel, como por exemplo, débitos tributários (IPTU).

• Como funciona o Depósito em Juízo em Condomínios

Obviamente que, mesmo com a nova sistemática processual, todo esse procedimento não é tão célere, já que é necessário observar todos os prazos previstos no Código de Processo Civil.

(*) Dr. Rodrigo Karpat é advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em Direito Imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site SíndicoNet, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como "É de Casa", "Jornal Nacional", "Fantástico", "Programa Mulheres", "Jornal da Record", "Jornal da Band", entre outros. Também é apresentador do programa "Vida em Condomínio", da TV CRECI. É Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e integrante do Conselho de Ética e Credenciamento do Programa de Auto-regulamentação da Administração de Condomínios (PROAD).

(**) Dr. Marcelo Fonseca - Sócio da Karpat Sociedade de Advogados, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP e especialista em direito imobiliário e questões condominiais.