Cobrança Judicial de inadimplentes de condomínios

A inadimplência podia ser um dos principais problemas do condomínio, já que, antes do Novo CPC (Código de Processo Civil), a demora para finalizar uma ação de cobrança poderia superar vinte anos.

Isso mesmo: vinte anos tentando receber de uma ou mais unidades devedoras – o que acabava onerando bastante os outros condôminos.

O novo CPC, que entrou em vigor em 2015, trouxe diversas alterações que impactaram positivamente na rapidez das cobranças dos atrasados em condomínios.

“Se antes, muitas vezes os condomínios nos olhavam com espanto depois de anos tentando receber atrasados sem sucesso, hoje o advogado precisa ter muito cuidado para não perder prazos”, compara a advogada especialista em condomínios Maria Estela Capeletti.

Ela estima que hoje esse prazo não extrapole dez meses.

• Saiba mais sobre o novo CPC

Outro ponto positivo elencado pela profissional é o fato dos processos serem digitais agora, o que teria também contribuído pala a celeridade da ação de execução.

"Com os resultados mais rápidos dos processos, muita gente tem preferido resolver o problema da inadimplência condominial na fase amigável, evitando a via judicial",  como explica a gerente de marketing da Lello, Angelica Arbex.

Como funciona, agora, a cobrança judicial em condomínios

Com o novo regramento, a fase de conhecimento – onde era necessário provar que aquela pessoa estava realmente devendo o condomínio, que a taxa de condomínio era aquela mesmo – não existe mais.

“O processo já começa mais adiantado, o que é uma facilidade a mais para os condomínios”, assinala Luiz Eduardo Caracik, diretor da empresa de cobrança Êxito.

“É lógico que o devedor tem seu tempo para se defender, prazos para comprovar caso estejam lhe cobrando algo que seja abusivo. Mas a discussão passou do ‘deve ou não deve’, para ‘como vai pagar?’”, analisa ele.

• Sete passos contra a inadimplência no condomínio
• Como se calcula a inadimplência no condomínio?
• Inadimplente contumazes: como multar?
• Multas e juros sobre a inadimplência condominial

O passo a passo da ação de execução de devedores do condomínio:

1. Condômino para de pagar a cota condominial
2. Espera-se de dois a quatro meses, dependendo do condomínio e do valor da taxa condominial do local, e esgotam-se todas as possibilidades de diálogo e acordo
3. Advogado entra com ação de execução 
4. Juiz verifica se há os pressupostos necessários para iniciar a execução da dívida – se o título em questão é líquido, certo e exigível 
5. Devedor será citado para pagar a dívida em três dias ou nomear bens para serem penhorados
6. Se pagar, acaba a ação. Se não pagar, promove-se a execução da taxa condominial
7. Nessa fase, o juiz poderá decretar o arresto da conta bancária, para, caso haja fundos, quitar a dívida
8. Caso não haja fundos, o advogado do condomínio pode pedir que um bem (como a própria unidade) vá a leilão
9. Leiloada a unidade, o condomínio recebe o que lhe é devido

• Baixe  nosso cartaz de conscientização para moradores

Documentos necessários para iniciar ação judicial contra devedores do condomínio

• Convenção e regulamento interno: caso o condomínio não conte com convenção, caso de empreendimentos mais antigos, a ata de instalação ou o Habite-se podem fazer as vezes da convenção no processo
• Ata de eleição do síndico
• Atas de aprovação de contas e de previsão orçamentária referentes ao período dos débitos
• Segunda via dos boletos bancários devidos
• Cartas de cobrança que porventura tenham sido enviadas ao devedor
• Balancetes do período dos débitos
• Certidão de propriedade ou compromisso de compra e venda do imóvel

Quando entrar com a cobrança judicial de inadimplentes

A praxe do mercado é esperar o vencimento de três cotas condominiais para que se inicie a ação de execução. Mas nem sempre é a regra.

“Onde a taxa condominial é mais baixa que o custo de se iniciar um processo, que custa no mínino R$ 128, 50 ou 1% do valor da causa, pode valer a pena esperar um pouco mais antes de se entrar com a ação”, assinala o advogado Fernando Zito.

Importante lembrar que o condomínio não precisar ter nenhuma regra específica sobre quanto tempo precisa esperar para entrar com a ação de execução contra o inadimplente.

“É dever do síndico manter as contas do condomínio em dia e cobrar de quem deve. Mesmo o local não contando com regras específicas sobre o tema, ele pode sim acionar judicialmente o devedor a partir do primeiro boleto atrasado. Já se o local conta com regras específicas, aprovadas em assembleia, o gestor deve segui-las”, explica Rodrigo Karpat.

Mesmo com esse "mínimo" do mercado de três meses, o ideal é que a dívida não demore para ser cobrada.

"O ideal é cobrar a dívida enquanto ela ainda é pagável para o condomínio. Por isso não recomendamos esperar demais para entrar com a ação, até para preservar o interesse desse condômino", pesa Angelica Arbex.

• Unidade devedora: é possível alugar?

Custos e honorários envolvidos na cobrança judicial de inadimplentes

Outro custo envolvido é o do perito judicial que irá avaliar o imóvel a ser leiloado, que depende de uma porcentagem do imóvel.

"Já vi casos que cobraram R$ 3 mil para avaliação, e outro caso, R$ 7 mil", enumera Fernando Zito.

Além desses custos, ao entrar com uma ação o condomínio deve pagar uma taxa de procuração, que é de R$ 22,17, taxa de impressão, R$ 0,7 por folha de processo (sim, mesmo sendo digitais, ainda há a necessidade, e a taxa de diligência do oficial de justiça: R$ 77,10 por "viagem" feita pelo profissional

HONORÁRIOS

O advogado do condomínio, ao iniciar o processo, combina uma porcentagem que o mesmo irá receber quando o empreendimento receber os atrasados, que giram em torno de 10%.

Uma outra porcentagem poderá ser recebida por este advogado, a ser paga pela parte devedora e estabelecida pelo juiz: são os honorários de sucumbência, que podem variar entre 10% a 20% do valor da causa.

"Existem também outros formatos de pagamento, como o advogado combinar uma entrada com o condomínio para entrar com a ação. Também é possível que o advogado atue com uma consultoria para o condomínio. Nesse caso, há um pagamento mensal e o advogado recebe a sucumbência, por exemplo. Em outros casos, o profissional pode atuar apenas com o valor da sucumbência", exemplifica a advogada Maria Estela Capeletti.

Protesto

Desde que foi possível protestar os inadimplentes, essa opção gera controvérsias entre advogados e outros especialistas do mercado de condomínios.

Atualmente é possível entrar com o protesto contra o inadimplente junto com a ação de execução, pagando, em São Paulo, cerca de R$ 15.

“Não recomendo o protesto de devedores, pois sempre há a possibilidade de se protestar a pessoa errada. Tenho conhecimento de ações de danos morais que a pessoa prejudicada recebeu 20 vezes o valor da ação. Além do quê, não ajuda a pessoa efetivamente a pagar, ou a pagar mais depressa”, opina Luiz Eduardo. 

Já Maria Estela Capeletti acredita que o protesto pode, sim, ser uma boa ferramenta para o condomínio pressionar o devedor.

“Acho válido protestar os inadimplentes, é mais um mecanismo para que o condomínio recupere esse crédito que é seu”, analisa. 

Veja também

• Quais as penalidades legais ao inadimplente de condomínio?
• Como funciona o depósito em juízo em condomínios?
• Dívida de condomínio prescreve?

Fontes consultadas: Fernando Zito, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Cristiano de Souza, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Maria Estela Capeletti, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Angelica Arbex, gerente de marketing da Lello condominios, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, Luiz Eduardo Caracik, diretor da empresa de cobrança Êxito.