17/02/16 08:55 - Atualizado há 3 anos
Há quem acredite que condomínios e loteamentos são a mesma coisa, por serem tão similares em seu dia-a-dia.
Realmente há diversos pontos em comum entre esses tipos de empreendimentos: diversas famílias dividindo um espaço para morar, áreas em comum e todos os problemas ou benesses que essas situações envolvem.
Entretanto, existem diferenciações importantes na forma como cada modalidade é concebida e usufruída que precisam ser esclarecidas.
Você vai ver nesta matéria:
O que diferencia, basicamente, o condomínio de um loteamento, ou associação, é sua origem e a legislação em que são submetidos.
Existe alguma diferença palpável entre morar em um condomínio ou em um loteamento fechado?
No dia-a-dia, morar em um desses empreendimentos muda pouca coisa. Em ambos há assembleias que decidem o futuro do local. Mas em condomínios, os moradores seguem a convenção e o regulamento interno, ao passo que em loteamentos, as regras se chamam estatuto social.
Outra diferença é que, geralmente, veículos de fora podem estacionar dentro do loteamento, coisa que não acontece nos condomínios.
Veja abaixo algumas diferenças entre condomínios e associações:
| Condomínios | Loteamentos e Associação de Proprietários |
| CNPJ despersonalizado | CNPJ idêntico ao de empresas |
| Não pode adquirir bens imóveis, sem adjudicação judicial | Pode adquirir bens imóveis como qualquer empresa |
| Gestão exercida pelo síndico | Gestão exercida por uma diretoria executiva e representada por no mínimo dois diretores (presidente e tesoureiro) |
| Escolha da administradora deve ser ratificada em assembleia geral | Escolha da administradora deve ser por confiança de seus próprios dirigentes, ou como conste no estatuto social |
| A administração deve se nortear pelo Código Civil com os artigos 1331 ao 1358 | A administração deve se nortear pelo Código Civil- Capítulo II - Artigos 53 ao 61, e somente quando existir omissão nesses, ser subsidiário aos Artigos 1331 ao 1358 |
| Não há necessidade de escrituração fiscal | Obrigatoriedade de escrituração fiscal (balanço e razão) assinada por contador habilitado e pelo presidente e tesoureiro |
| Não há regime contábil obrigatório | Regime Contábil para atendimento a legislação: Por competência |
| Receita Federal: declarações básicas | Receita Federal: declarações específicas |
| Inadimplência: Pode se utilizar da lei Estadual de Protesto de Títulos, dependendo do estado | Inadimplência: Não pode utilizara a lei de Protesto de Títulos |
| Pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias | Não pode impedir o direito de ir e vir em suas portarias, mas apenas realizar o controle de identificação |
| Controle de identificação e fechamento perimetral: É direito legal dos condomínios. | Controle de identificação e fechamento perimetral: Depende da obtenção do termo de concessão de direito real de uso de área pública, a ser concedido pela Prefeitura Municipal |
| Convocação de assembleias pelo síndico ou por 25% dos associados adimplentes | Convocação de assembleias pelo conselheiro ou presidente ou por 20 % dos associados adimplentes |
| Condomínio para abrir uma ação civil pública necessita da Promotoria Estadual | A associação de proprietários, por ser uma entidade civil de direito privado, pode encampar por si só uma ação civil pública |
| Os condôminos pagam IPTU por fração ideal de área privativa e comum | Os associados somente pagam IPTU de seu imóvel (terreno+casa) e nunca de área comum do empreendimento, que é pública |
| Implantados pela Lei Federal 4591/64 | Implantados pela Lei Federal 6766/79 |
Ao contrário dos condomínios, onde não há o que se discutir sobre o pagamento da taxa condominial, as associações tendem a enfrentar mais dificuldade em cobrar seus associados, uma vez que a nossa Constituição diz, em seu artigo 5, art XX:
XX - Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado
Mas cabe uma explicação mais detalhada sobre esse ponto:
É verdade, sim, que ninguém é obrigado a se associar ou permanecer associado a um clube ou associação de moradores. Há, porém, casos em que o entendimento da lei é que o pagamento à associação é devido, nas seguintes situações:
Importante ressaltar que a criação da associação e o pagamento das taxas está diretamente ligado à prestação de serviços.
“É fundamental que se preste algum serviço aos moradores, como gestão de áreas dentro do loteamento, como praças e outros espaços, segurança, como portaria e rondas e recolhimento do lixo”, aponta Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.
Ou seja, caso a associação não preste nenhum tipo de serviço para os proprietários, os mesmos podem entrar na justiça contra a mesma – e tem grandes chances de se verem livres dessa obrigação.
Esse é um tema que gera bastante polêmica para quem mora em loteamentos fechados.
Como os serviços de iluminação são, via de regra, prestados pela prefeitura, assim como as ruas internas (salvo quando as mesmas são doadas à associação pela prefeitura, quando isso é possível), muitas vezes não é permitido proibir que pessoas de fora entrem no local.
O que se pode fazer é pedir os dados pessoais de todos que desejarem passar pela chancela.
Quando a municipalidade, porém, doa as ruas para a associação, a mesma deve se responsabilizar pela limpeza das vias e recolhimento do lixo, que deve ser deixado em apenas um ponto para ser recolhido pela concessionária local.
Um loteamento não pode ser condomínio, mas um condomínio pode criar a sua própria associação.
“Isso pode acontecer para fins específicos, como para adquirir um terreno ao lado para expandir sua garagem, por exemplo. Nesse caso, com a associação formada, é possível fazer essa compra, o que não aconteceria apenas com a figura jurídica do condomínio”, exemplifica Alexandre Marques.
Outra possibilidade é quando há uma área comum a ser gerida entre vários condomínios, como uma praça, ruas ou áreas de lazer.
“Nessas situações, diversos condomínios que contem com essa área em comum podem se juntar, em uma associação, e assim, cuidar desses espaços”, explica Gabriel Karpat.
Fontes consultadas: Mariângela Machado (Secovi-SP), Márcio Spimpolo (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Vania Dal Maso (ItaBR), Alexandre Marques (advogado), André Junqueira (advogado), Gabriel Karpat (GK).