Riscos da portaria como intermediadora em venda de morador

Morador deixar um produto na guarita do condomínio para que o comprador retire é o prenúncio de um golpe na portaria que já se repete: o golpista se passa pelo morador no WhatsApp, diz que pagou e o porteiro libera o item. O prejuízo é do morador, mas a cobrança recai sobre o condomínio.

Para o advogado e SíndicoNet Creator Fernando Augusto Zito, que assessora condomínios, a saída não é orientar o porteiro caso a caso, mas proibir a prática por regra escrita e treinar a equipe para nunca liberar um pacote sem falar com o real morador.

• Como age o golpista: usa foto e dados do morador, avisa pelo WhatsApp que o pagamento saiu e pede a liberação ao motoboy;
• Quem fica com o problema: o morador perde o bem e o condomínio é acionado para responder pela entrega;
• Por que proibir: receber e liberar venda particular é desvio da função da portaria, que existe para controle de acesso;
• O que o síndico deve fazer: comunicado nas áreas comuns, cláusula no regulamento interno, treinamento da equipe, alternativa de entrega fora do prédio e canal de denúncia interna;
• Regra de ouro da equipe: nenhum item sai da portaria sem contato direto com o morador responsável.

No artigo abaixo, Zito detalha o modus operandi perigoso, tanto para a segurança do condomínio quanto para os próprios moradores, como síndico e moradores devem agir, trazendo relatos da experiência em seu escritório. Confira!

Como funciona o golpe na portaria?

Os casos seguem o mesmo padrão. Um morador deseja vender um bem, como um computador ou um produto eletrônico, e anuncia a venda em um site ou aplicativo de vendas. Até aí, tudo bem. Interessados aparecem e começam a negociar.

No entanto, começam os problemas quando o morador decide transferir a responsabilidade da entrega para o condomínio.

Ele leva o produto até a portaria com uma orientação que soa simples: “Aqui está o produto. Avisem-me assim que o motoboy chegar, porque quero confirmar o pagamento antes de liberar”.

O que acontece, na prática, é que o porteiro — um profissional cujo foco é garantir o controle de acesso do condomínio, e não gerenciar vendas de moradores — recebe essa tarefa adicional. Por vezes, sem verificar adequadamente, o porteiro pode cair em esquemas fraudulentos.

Um exemplo clássico: um golpista obtém informações sobre o morador, entra em contato com o condomínio via WhatsApp, utiliza uma foto falsa do morador e informa que o pagamento já foi realizado, solicitando a liberação imediata do item ao motoboy.

Assim, o porteiro, acreditando na mensagem, entrega o produto. O morador só percebe o golpe mais tarde, após verificar que não recebeu o pagamento combinado.

O prejuízo é imediato e, muitas vezes, grande. Na sequência, a culpa recai automaticamente sobre o condomínio, que se vê obrigado a lidar com a apuração interna e com as tentativas de responsabilização por parte do morador lesado.

Por que a portaria não deve mediar vendas particulares?

Utilizar a portaria como ponto de entrega em negociações pessoais de moradores não é apenas uma prática imprudente; é também incompatível com o propósito funcional do espaço. Seguem algumas razões claras para proibir essa prática:

• Desvio de função: A portaria existe para garantir o controle de acesso e a segurança do condomínio, além de gerenciar a entrada de correspondências. Não cabe ao porteiro supervisionar negociações de vendas ou lidar com pagamentos.
• Riscos à segurança: Pedidos desse tipo expõem o condomínio a fraudes, golpes e até mesmo a riscos maiores, como o de golpistas aproveitarem a oportunidade para coletar informações sensíveis ou violar as barreiras de proteção do prédio.
• Prejuízo financeiro e jurídico: Quando algo dá errado — como no caso de um bem entregue a um golpista — é comum que o morador lesado tente responsabilizar o condomínio, criando transtornos e disputas legais que poderiam ser evitadas.
• Má utilização do espaço comum: Se a prática fosse permitida, poderíamos ter moradores transformando o condomínio em uma espécie de central de logística pessoal, o que seria inviável e prejudicial ao bom funcionamento do ambiente.

Como evitar golpe na portaria?

Para prevenir golpe na portaria, como os mencionados, cabe ao síndico tomar medidas concretas e divulgar uma política clara sobre a proibição de utilização da portaria para intermediar vendas particulares. Algumas ações recomendadas incluem:

• Comunicação clara e constante: Utilize avisos e comunicados em locais de fácil visualização, como elevadores e áreas comuns, informando que práticas como essas não serão permitidas. Reforce essa mensagem durante as assembleias de condomínio.
• Regras bem definidas: Estabeleça no regulamento interno ou inicie um processo de aprovação de cláusulas que proíbam explicitamente deixar produtos, bens ou chaves na portaria para entrega por terceiros. Isso deve integrar as regras de convivência do condomínio.
• Treinamento dos funcionários: Instrua os porteiros e zeladores a nunca liberar qualquer item ou bem sem contato direto com o morador responsável, e oriente-os a não atender solicitações feitas por mensagens de texto ou por meio de aplicativos (como WhatsApp) sem um protocolo de segurança aprovado.
• Sugestão de alternativas: Oriente os moradores a realizarem suas entregas pessoais fora do condomínio, em locais mais adequados, como cafeterias, shopping centers ou postos de gasolina. Estes locais são mais apropriados para trocas ou negociações presenciais.
• Canais de denúncia interna: Crie um canal de comunicação para que os funcionários possam relatar atitudes inadequadas de moradores que insistem nesse tipo de prática, sem receio de represálias.

Um alerta para os síndicos e gestores

Entre os condomínios que prestamos assessoria jurídica, enfrentamos casos de golpe na portaria diversas vezes. Somente em 2025, identifiquei três situações em que moradores foram vítimas ao tentarem vender produtos e utilizarem a portaria como intermediária. Mais uma vez, recentemente, outro episódio semelhante ocorreu, com o mesmo modus operandi.

É fundamental que síndicos fiquem atentos e proativos para evitar que essa prática se torne recorrente. A falta de regras claras e de fiscalização pode dar margem a problemas graves, comprometendo não apenas a segurança do condomínio, mas também a relação de confiança entre os moradores e os administradores.

Conclusão

O uso da portaria para facilitar negociações e vendas particulares de moradores é uma prática que coloca em risco a segurança e a harmonia do condomínio.

Casos de golpes, como os relatados aqui, mostram que transferir essa responsabilidade para os funcionários do prédio é imprudente e pode gerar prejuízos financeiros, conflitos internos e medidas legais desfavoráveis.

É dever do síndico implementar políticas claras, treinar funcionários e informar os moradores sobre a proibição de práticas como essa. A comunicação preventiva e a aplicação rigorosa de regras podem evitar problemas e garantir que o condomínio continue sendo um espaço seguro e funcional para todos.

Lembre-se: a portaria não é uma central de logística ou um espaço para resolver questões particulares. Ela precisa ser reservada para o cumprimento de suas funções centrais, que são controle de acesso e manter a segurança no dia a dia do condomínio.

(*) Fernando Augusto Zito - Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial.