01/07/20 10:50 - Atualizado há 6 meses
Uma das manutenções que comumente pode ser negligenciada em condomínio é a impermeabilização, técnica que consiste na aplicação de produtos específicos para proteger áreas de um imóvel ou empreendimento contra a ação prejudicial da água.
Quando um condomínio não tem um Plano de Manutenção Preventiva em vigor, no qual todos os sistemas e suas respectivas manutenções estão listados, ninguém lembra da impermeabilização - mesmo porque pode durar, não raro, 25 anos. Até uma infiltração ou vazamento aparecer em estado já avançado.
E quando isso acontece, o problema pode já estar comprometendo outros sistemas e causando transtornos aos moradores - além de dar mais trabalho para ser sanado e custar bem mais caro. E mesmo com dinheiro em caixa, às vezes o condomínio precisa esperar a melhor época para realizar a manutenção, preferencialmente quando há menor incidência de chuva.
Com o intuito de informar síndicos e gestores a ter os cuidados necessários com a impermeabilização em condomínio, incluir essa importante manutenção no planejamento, saber como contratar o serviço e esclarecer os pontos mais relevantes sobre tema tão técnico é que preparamos esta matéria. Boa leitura!
Você vai ler nesta reportagem:
A durabilidade da impermeabilização de uma área do condomínio costuma ser longa (veja mais em "vida útil"). Mas para que esse sistema atinja a sua Vida Útil de Projeto (VUP) esperada - ou seja, dure o tempo para o qual ele foi projetado - é preciso fazer as manutenções necessárias.
"Da mesma forma quando se compra um carro 'zero quilômetro' e a cada um ano ou 10.000 Km rodados deve ser feita uma revisão exigida, o mesmo se aplica à impermeabilização e outros sistemas de uma edificação", compara José Miguel Morgado, diretor-executivo do Instituto Brasileiro de Impermeabilização (IBI).
De acordo com Morgado, o principal problema em um condomínio é a falta de familiaridade com o tema. "Síndicos e administradoras de condomínio nem sempre têm expertise em impermeabilização e cronograma de manutenções."
Por isso é tão importante se informar a respeito do tema para realizar ações adequadas e fazer contratações assertivas.
Quando uma área impermeabilizada passa por perfurações devido a manutenções mal-feitas ou instalação de equipamentos depois de sua aplicação ou já atingiu a sua vida útil e perdeu a sua função, podem acontecer infiltrações na sua superfície e estrutura, chegando ao concreto, armadura, alvenaria e revestimento.
Se a manutenção não for feita logo que são percebidos os primeiros sinais, diversos danos são acarretados:
Um exemplo fornecido por José Miguel Morgado: rampa da garagem sem impermeabilização adequada. A água vai passando pela laje da rampa e começa a corroer a ferragem, ocasionando a corrosão da armadura e, consequentemente, danos à estrutura, chegando, por vezes, ao colapso da estrutura.
Todas as áreas sujeitas à presença de água devem estar no radar do síndico, segundo Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especialista em impermeabilização.
Afinal, que áreas são essas?
Áreas sujeitas a molhamento de chuva e lavagem
Áreas que armazenam água
Áreas de contato com a umidade
"Todas estas áreas precisam ser protegidas contra a ação nociva da água. E esta impermeabilização, logicamente por não ser eterna, precisa ser preservada e monitorada", orienta Martins, que também é secretário do comitê que revisa a norma da ABNT NBR 9575:2010 - Impermeabilização - Seleção e projeto.
Os síndicos podem tomar algumas medidas de acompanhamento de certas áreas:
Pedro Cunha, engenheiro e CEO da Safira Serviços Síndicos Profissionais, não hesita em acionar a vistoria de um técnico especializado para detectar com precisão o problema e orientar sobre como fazer o melhor cuidado, dependendo da degradação.
Segundo Flávio Martins, existem diversos casos onde a impermeabilização foi muito bem projetada e executada e não há infiltrações por períodos superiores a 20 anos. "É o caso do edifício onde moro, com impermeabilização funcionando bem há 25 anos", ilustra.
Mesma situação de condomínios onde atua o síndico profissional Pedro Cunha: empreendimentos com 40 anos cujos sistemas de impermeabilização funcionam corretamente.
"Entendo que deve ser evitada a remoção preventiva da impermeabilização, até por envolver quebra de revestimentos. É um sistema que só se deve mexer quando houver infiltrações ou sinais de umidade", opina Flávio Martins, cuja recomendação é compartilhada por Pedro Cunha e José Miguel Morgado.
Isso não significa que é para deixar as áreas de lado e só se preocupar quando o primeiro vestígio de umidade surgir.
"O condomínio deve fazer regularmente as manutenções que forem devidas. Por exemplo, quando se trata de sistemas expostos, em alguns casos requer, a cada três anos, uma pintura ou alguns detalhes mais específicos, conforme manual de uso, operação e manutenção. Esses cuidados colaboram para aumentar a sua durabilidade consideravelmente" exemplifica Morgado, do IBI.
O engenheiro Flávio Martins explica que existem muitas possibilidades de produtos ou tipos de impermeabilização disponíveis e normalizados pela ABNT no mercado brasileiro. "Em geral, o fundamental é conhecer os esforços e atuação da água para dimensionar o melhor tipo de impermeabilização", adiciona. Ele dá dois exemplos:
"Este conceito já está sendo devidamente trabalhado na nova revisão da ABNT NBR 9575. Indicaremos uma classificação de impermeabilizantes para cada área e atuação da água", adianta Martins, secretário do comitê.
O diretor-executivo do IBI reforça a preferência de se usar produtos normalizados pela ABNT e consultar um projetista de impermeabilização, que indicará para cada situação o material com maior vida útil de projeto (veja abaixo em "contratar serviço de impermeabilização").
Ao seguir por este caminho, o condomínio economizará dinheiro, uma vez que não haverá desperdícios e será feita a escolha de um sistema impermeabilizante correto para aplicar.
De acordo com os especialistas, a melhor época para se executar um serviço de impermeabilização em área externa é quando há menor índice de chuvas.
"A impermeabilização deverá ser feita sempre com a base seca para sua aplicação. Além disso uma vez iniciado o serviço, muitos locais estão desprotegidos até a sua conclusão, estando as áreas, neste caso, sujeitas a infiltrações generalizadas", explica o engenheiro Flávio Martins.
Se for necessário fazer o serviço em época de chuva, José Miguel Morgado, do IBI, orienta a se ter cuidado redobrado para não haver mais estrago no andar logo abaixo da área e, se possível, cobrir o local e fazer por etapas para minimizar os danos.
Depende muito da área em questão, explica José Miguel Morgado:
Tudo isso está previsto na Norma de Desempenho - ABNT NBR 15575, lembra Flávio Martins. "Caso sua impermeabilização seja anterior a 2013, esses dados não irão constar no manual de uso e manutenção, mas é possível solicitar a avaliação de um especialista e montar um plano de uso e manutenção para a edificação", complementa.
Para a elaboração desse plano, explica Martins, todas as informações sobre a impermeabilização disponíveis precisarão ser consultadas e serão necessárias inspeções e a realização de alguns testes e ensaios para avaliar o sistema existente.
A garantia legal para serviços de impermeabilização é de cinco anos. Porém, podem ser negociadas garantias estendidas com a empresa aplicadora. "Neste caso, o projeto terá de ser desenvolvido para prever sistemas mais robustos e que sejam compatíveis com o período adquirido", explica o engenheiro civil Flávio de Camargo Martins.
Segundo José Miguel de Morgado, do IBI, a contratação de um serviço de impermeabilização de condomínio deve atender a uma série de critérios, que vão desde a avaliação da empresa, seu passivo financeiro e obras realizadas à busca por referências com outros síndicos que já se utilizaram destes serviços com as mesmas empresas. Preço deve vir em segundo plano.
Flávio Martin, ressalta ser imprescindível ter um projeto ou especificação técnica de impermeabilização feito por profissional capacitado e habilitado para evitar acerto e erro nas áreas do condomínio que poderão acarretar em grandes prejuízos.
Os dois especialistas elencaram 13 etapas para uma contratação segura de serviço de impermeabilização em condomínio:
Para imprimir transparência à gestão, é recomendável que o síndico abra cotação para a contratação do serviço. Essa etapa pode ser feita na plataforma CoteiBem, com prestadores de serviço avaliados por síndicos de todo o Brasil:
O síndico profissional Pedro Cunha, que atende mais de 30 condomínios, conta que quando há um processo de infiltração, chama um técnico especializado para fazer avaliação e emitir um laudo para entender a gravidade do problema.
Se concluir que é o momento de trocar o sistema de impermeabilização, ele aproveita para fazer outras intervenções correlatas na área, que podem ser paisagismo, troca de piso para um mais atual etc.
"Há alguns meses, um dos condomínios que eu atendo estava com problemas de infiltração na garagem e resolvemos aproveitar para mexer em toda a área externa: trocamos o paisagismo, guarita e toda calçada e zona de trânsito, adequando para acessibilidade", exemplifica.
Cunha já vai para a assembleia com os orçamentos em mãos para deliberar. Com aprovação, ele parte para negociar com os fornecedores.
Fazer o fundo de obras primeiro para depois contratar a obra? "Tudo depende do caixa que tenho no condomínio. Se não tiver verba, inicio a arrecadação e, depois de cinco a 12 meses, a obra efetivamente, para ter fôlego financeiro."
Ele prefere pagar por fases. "Há meses de muita chuva e não tem como a equipe trabalhar, prefiro suspender até passar. Basta deixar tudo claro em contrato."
A recomendação do síndico profissional ao condomínio é contratar um técnico para acompanhar e fiscalizar a realização da obra de impermeabilização. "É uma maneira de se certificar de que o contratado foi realmente entregue."
Segundo Pedro, normalmente o custo de um técnico para acompanhamento deste tipo de obra é baixo em relação à obra como um todo.
"É um valor bem pago e vale cada centavo porque tem-se a certeza de que o que está sendo feito foi o contratado. O retrabalho é extremamente caro e, às vezes, não vê dentro de um a dois anos. Os problemas só aparecem depois", comenta Pedro Cunha.
Selecionamos dicas para execução do serviço de impermeabilização por área do condomínio e de cuidados no uso e manutenção.
As informações são de Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil especializado em impermeabilização e também professor no curso de Excelência Construtiva da pós-graduação da Universidade Mackenzie:
LAJES EXTERNAS
PISCINAS
Por serem áreas com pressão de água, os principais cuidados são com as instalações posteriores, como iluminação, troca de revestimentos, escadas ou ralos. Se a impermeabilização for perfurada ou cortada rapidamente, infiltrações irão ocorrer e gerar grandes transtornos.
"É importante lembrar que a estrutura cheia de água está estabilizada, tanto quanto ao gradiente térmico quanto à movimentação. Porém, se permanecer longos períodos vazia, isso irá estressar o sistema de impermeabilização, podendo levá-lo à fadiga e, consequentemente, perda da estanqueidade", alerta Martins.
DECKS
Estas áreas do entorno da piscina comportam-se como as lajes externas, portanto valem os mesmos cuidados. Neste caso, deve ser prevista impermeabilização flexível.
"O ideal é que o sistema de impermeabilização das duas áreas seja interligado e com detalhes compatibilizados, já que ao mexer em uma área, poderá afetar a outra. Quando for reformar a piscina e fazer a impermeabilização, pode ser importante incluir a área do deck", orienta Flávio Martins.
JARDINS
São áreas de difícil manutenção, por isso deve ser compatibilizada a escolha do paisagismo com a impermeabilização.
FACHADAS
Ao contrário do que muitos pensam, pintura ou revestimento de cerâmica não são suficientes para evitar a infiltração de água pela fachada de uma edificação.
Embora sejam áreas verticais, sem acúmulo de água, não se deve esquecer de prever:
CAIXAS D'ÁGUA
São áreas de armazenamento e pressão de água, portanto, uma impermeabilização específica para esta finalidade deve ser prevista.
RALOS
Conforme a ABNT NBR 9575, a impermeabilização nos ralos deverá descer, pelo menos, 10 cm. Muitas vezes, quando há necessidade de limpeza ou desentupimento, alguns profissionais cortam a impermeabilização, danificando-os e promovendo pontos de infiltração.
Como são locais por onde toda a água vai escoar, são pontos de atenção constante.
Fontes consultadas: Flávio de Camargo Martins (engenheiro civil especializado em impermeabilização), José Miguel Morgado (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) e Pedro Cunha (síndico profissional).