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Daphnis Citti Lauro

Infiltração em condomínio

Problema comum em prédios, vazamento pode parar na Justiça e render até danos morais

Por Daphnis Citti*

Um dos problemas mais comuns em prédios é a infiltração, especialmente nos edifícios mais antigos, que têm encanamentos de ferro. O assunto vira e mexe está nas conversas de corredores, nas assembleias e, não raro, vira uma grande dor de cabeça que envolve vizinhos, zelador, síndico e administradora. Se não solucionado, pode acabar na Justiça e rendendo até danos morais. A ideia geral que se tem é que intercorrências desse tipo devem ser solucionadas exclusivamente pelo condomínio e que é obrigação da sindicância exigir providências do proprietário do apartamento causador do vazamento. Entretanto, não é bem assim. Cabe ao síndico fazer somente o comunicado desse aborrecimento. Quando ele esclarece que pode, no máximo, solicitar essas providências, mas não exigir, recebe críticas até mal educadas. Caso a origem seja nas áreas comuns, como colunas, o condomínio é o responsável, mas, se for das unidades, o proprietário é o responsável por sanar a infiltração, além de reparar os danos causados ao apartamento do andar inferior. Grande parte dos condôminos alega que o vazamento ou infiltração tem origem no apartamento do outro, ou que é da coluna do prédio ou fachada. A maioria tenta se eximir da culpa. Às vezes, para se detectar a origem do vazamento, é necessário quebrar as paredes, causando resistência do condômino, o que só aumenta a dimensão dos estragos que, enquanto isso, vão se avolumando. Diante de situações como essa, não há escolha senão propor ação judicial. Tratando-se de infiltração de uma unidade, área privativa à outra, o condomínio não é parte legítima para propor. Será sempre o proprietário do apartamento que está sofrendo a infiltração contra o proprietário do apartamento que está causando. Cabe até processo por dano moral se não houver como resolver informalmente. Para o condômino vitimado pela infiltração, além da indenização por dano material, dependendo das circunstâncias pode pretender inclusive indenização por dano moral. Conforme entendimento da 9ª Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 9195915-92.2004.8.26.0000, de 12 de julho de 2011, houve indenização de R$ 10 mil ao autor da ação por danos morais. Inicialmente, o juiz havia determinado arbitrado somente R$ 1.200 reais, mas o Tribunal de Justiça considerou a duração do problema, uma vez que se arrastou por vários anos, e o autor da ação sofreu limitação do uso de seu apartamento.

* Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com 24 anos de atividades, que administra condomínios e locações e atua como síndica terceirizada.

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