23/07/26 11:08 - Atualizado há 7 dias
Você já parou para pensar em quem, de fato, cria as regras que regem a vida nos condomínios? Não estou falando dos próprios condôminos, da convenção ou do regimento interno. Estou falando do legislador, ou seja, o deputado federal, o estadual, o vereador.
Em uma assembleia de condomínio, o legislador funciona como aquele condômino que, sozinho, alcança a unanimidade. Ele não precisa convencer ninguém na reunião. Ele já chegou com a decisão tomada.
Soa estranho? Fica comigo que vou te explicar como isso funciona.
Quando o assunto é estrutura jurídica, administração interna ou relações entre condôminos recorremos ao Direito Civil. É a legislação federal que trata dessa matéria e quando ela fala, fala para todo o Brasil.
Nos últimos anos, o Congresso Nacional avançou em temas que afetam o dia a dia de quem vive ou administra condomínios. Imagine uma nova lei sobre qualquer item da lista abaixo, qual seria o impacto na sua rotina condominial?
São temas que tocam diretamente na estrutura jurídica e na dinâmica decisória dos condomínios e que, portanto, precisam de uma norma nacional, uniforme, aplicável de Norte a Sul, Leste a Oeste.
Quando o recorte é regional, entramos no âmbito estadual. Os temas são discutidos nas Assembleias Legislativas e o que vale para o Rio de Janeiro não, necessariamente, vale para Minas Gerais.
No estado do Rio de Janeiro, por exemplo, proposições em debate incluem obrigações para os condomínios como:
Note que muitas dessas obrigações geram impacto direto no orçamento condominial e chegam sem aviso prévio para síndicos e administradoras despreparados.
E os projetos municipais são matérias discutidas na Câmara de Vereadores. Aqui, o recorte é ainda mais local e o que vale para o Rio de Janeiro pode não valer para Niterói ou Duque de Caxias.
O nível municipal é onde a legislação chega mais perto da porta do prédio. Nas câmaras, as propostas em debate incluem:
Essa divisão de atribuições não é arbitrária. Tecnicamente, ela é chamada de repartição de competências constitucionais e está prevista na Constituição Federal.
São as competências que definem os assuntos sobre os quais os deputados federais, senadores, deputados estaduais e vereadores poderão legislar.
Em linhas gerais, divididas em privativas e concorrentes, as regras de competência estabelecem se só União, Estados, Distrito Federal ou Municípios podem abordar determinado tema ou se todos podem legislar sobre aquela matéria.
De forma resumida, funciona assim: a União legisla sobre normas gerais; os estados suplementam essas normas no âmbito regional; e os municípios legislam sobre interesse local. Cada esfera dentro do seu território de atuação, com o seu conjunto de temas.
O que acontece quando um projeto estadual trata de matéria que é competência federal? Ou um vereador propõe algo que invade a competência do estado?
Nesses casos, as leis são submetidas à análise de constitucionalidade. É o que acontece, por exemplo, quando o Judiciário analisa uma Representação de Inconstitucionalidade para verificar se o deputado estadual tratou de um tema que estava fora da sua lista de competências.
Se a resposta for sim, a lei pode ser declarada inconstitucional e deixar de produzir efeitos. Vale lembrar que, até lá, a obrigação existe e precisa ser levada a sério.
Por isso, acompanhar a tramitação legislativa não é apenas uma questão de atenção à norma vigente. É uma questão de gestão de risco regulatório saber o que está chegando, de onde vem, e se vai mesmo chegar.
E mais do que acompanhar, é possível participar. Quem representa o setor imobiliário tem assento nessa conversa e consegue apresentar subsídios técnicos, influenciar o debate e, muitas vezes, evitar que uma obrigação desproporcional vire lei. O legislador vota sozinho. Mas ele ouve quem aparece.
(*) Laura Suárez, advogada, executiva em Relações Institucionais e Governamentais, especialista em Direito Imobiliário, Comunicação, Gestão de Negócios e inovação com foco em IA.