Segurança em condomínios: quando a vigilância vira lei

Quem acompanha a gestão condominial sabe que a segurança está no topo das preocupações dos moradores, mas raramente olha para o Legislativo como a origem de novos custos fixos.

No ranking de proposições da última década (2025-2016), o tema segurança figurou entre os três assuntos mais debatidos sete vezes, somando quase 8 mil projetos de lei. O desafio, contudo, é que muitas dessas propostas tentam solucionar carências do Estado transferindo obrigações e custos para o ambiente privado, como os condomínios.

Os números representam uma pressão constante por novas regras que, frequentemente, cruzam os limites do espaço público e passam a ditar normas para dentro dos condomínios.

A segurança é, reconhecidamente, um dos principais motivos que levam as pessoas a escolherem viver em condomínios. No entanto, o que antes era uma decisão de cada gestão, agora caminha para se tornar uma imposição legal em nível nacional. 

É o caso, por exemplo, do PL 3360/2021 que obrigava a instalação de guaritas com blindagem a prova de bala em todos os condomínios residenciais e comerciais do país.

Vale lembrar que a instalação de guaritas blindadas para vigilantes e porteiros impõe um desafio de investimento significativo. Não se trata apenas da aquisição, mas de reformas que muitas vezes exigem reforço estrutural, onerando o fundo de reserva ou demandando a aprovação de cotas extras.

A iniciativa foi arquivada no final de 2025 por não oferecer contribuição concreta, proporcional ou tecnicamente adequada às políticas de segurança pública nacional.

Obrigatoriedade de CFTV x necessidade real x viabilidade econômica do condomínio 

Outro projeto, o PL 4204/2025 que dispõe sobre a instalação de câmeras de vigilância em áreas comuns de condomínios nasce de uma dor real já que busca registrar atos de violência para facilitar investigações criminais e prevenir ilícitos, mas a proposta abre um debate sobre como garantir que a obrigação não ignore a viabilidade econômica das gestões.

A proposta é defendida como um padrão mínimo necessário, comparável às normas de combate a incêndio. A ideia é elevar o videomonitoramento ao patamar de item essencial de segurança.

O texto em tramitação também define parâmetros técnicos rígidos, como armazenamento de imagens por, no mínimo, 30 dias e designa o síndico como o controlador de dados, responsável civilmente por vazamentos perante a LGPD. 

Quando a instalação de câmeras de vigilância deixa de ser uma escolha da assembleia para se tornar uma diretriz obrigatória? De acordo com o PL:

• Novos empreendimentos: a instalação passa a ser obrigatória e integral para condomínios construídos após a vigência da lei.
• Condomínios existentes: a obrigatoriedade é modulada pela expressão "quando tecnicamente possível".
• Meios alternativos: caso a instalação seja inviável tecnicamente, o gestor deverá adotar soluções de segurança equivalentes.

O grande desafio é traduzir para o parlamentar que um sistema de câmeras não é apenas um "equipamento", mas uma estrutura que exige manutenção, pessoal qualificado e conformidade rigorosa com a LGPD. 

Participar desse processo é a única forma de garantir que as futuras leis não ignorem a realidade financeira de condomínios de diferentes portes.

Quando o setor se faz presente nas audiências e nas análises de comissões, as normas deixam de ser meras transferências de responsabilidade estatal para se tornarem ferramentas viáveis de convivência e proteção.

(*) Laura Suárez, advogada, executiva em Relações Institucionais e Governamentais, especialista em Direito Imobiliário, Comunicação, Gestão de Negócios e inovação com foco em IA.