Locação de curtíssima temporada: um desafio cada vez mais presente nos condomínios

Hoje quero falar sobre um tema que vem gerando grandes debates no meio condominial: a locação de curtíssima temporada, aquela realizada via aplicativos como o Airbnb e similares.

Tenho observado que muitos condomínios assessorados por mim, mesmo sendo estritamente residenciais, vêm enfrentando essa realidade. Com a popularização desses aplicativos, vários proprietários enxergaram uma nova oportunidade de lucro, alugando suas unidades várias vezes ao mês para pessoas diferentes.

E é aí que surgem as dúvidas: o condomínio pode proibir esse tipo de locação? Basta uma deliberação em assembleia? É preciso alterar o regimento interno ou até a convenção? Acompanhe este artigo até o final para conferir as respostas.

Direito de propriedade x Locação de curtíssima temporada

Antes de tudo, gosto de lembrar que o direito à propriedade é garantido pela Constituição Federal (art. 5º, XXII) e pelo Código Civil (art. 1.228), que asseguram ao proprietário o poder de usar, gozar e dispor do seu bem. Ou seja, em tese, é permitido locar o imóvel, inclusive de forma temporária.

Mas o cenário mudou. A chamada “locação por temporada” prevista na Lei 8.245/91 (art. 48), foi criada para atender finalidades residenciais temporárias, como lazer, estudo ou tratamento de saúde, por até 90 dias. Já as locações por curtíssimo prazo — de dois, três ou cinco dias — se assemelham muito mais a hospedagens, com características comerciais. E aí está o conflito.

Hospedagem é uma atividade regulada pela Lei Federal nº 11.771/2008 – Política Nacional do Turismo e exige licença específica. Portanto, quando o condomínio é exclusivamente residencial, não há previsão legal para que uma unidade funcione como hospedagem.

O ponto central da discussão está no equilíbrio entre o direito individual do proprietário e o direito coletivo dos demais condôminos. Afinal, o Código Civil Art. 1.336, IV também impõe limites à propriedade, determinando que o condômino deve respeitar a destinação do edifício e não causar prejuízo ao sossego, segurança ou salubridade dos vizinhos.

O que o síndico deve fazer sobre a locação de curtíssima temporada?

Nos tribunais, há duas correntes fortes:

1. uma defende que a locação por curtíssimo prazo caracteriza hospedagem e, portanto, atividade comercial vedada em condomínios residenciais;
2. outra sustenta que o direito de propriedade é soberano e permite o uso conforme o interesse do dono, desde que respeitadas as normas internas.

Diante dessa divisão, tenho orientado meus condomínios a não proibir totalmente, mas a regulamentar esse tipo de locação.

O caminho é revisar o Regimento Interno e criar regras claras:

• exigência de cadastro e documentos dos hóspedes;
• comunicação prévia à portaria;
• entrega das normas do condomínio;
• limitação de uso das áreas comuns;
• e, claro, aplicação de multas em caso de descumprimento.

Essas medidas não ferem o direito de propriedade, mas protegem o sossego e a segurança de todos. Além disso, ajudam o condomínio a se preparar juridicamente caso precise agir contra abusos.

Vivemos novos tempos, e o mercado imobiliário está se transformando rapidamente. O papel do síndico e da administração é acompanhar essas mudanças com bom senso, técnica e equilíbrio, sem radicalismos, mas também sem deixar a coletividade vulnerável.

No fim das contas, o que está em jogo é a convivência harmoniosa — e essa, sim, deve ser a prioridade em qualquer condomínio.

(*) Amanda Accioli é Síndica Profissional e Advogada Condominialista, Diretora Nacional da Sindicatura da ANACON (Associação Nacional da Advocacia Condominial), Membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP, Síndica associada à AABIC e ao Secovi-SP. Palestrante e articulista. Instagram: @acciolicondominial | e-mail: amandaaccioli.adv@gmail.com