Locações de curta temporada no condomínio

As novas formas com que nos relacionamos com o nosso redor estão cada vez mais presentes.

Quem, há dez anos, saberia que hoje usaríamos Netflix, que pedir comida pelo iFood seria uma banalidade, que os táxis ganhariam tanta concorrência com o Uber ou que os condomínios enfrentariam um desafio sem precedentes: a hospedagem ou locação de curta temporada como algo que cresce cada vez mais no nosso país?

O assunto é novo e a lei não é clara. O que configura hospedagem versus locação parece ser, hoje, a grande pergunta a ser respondida.

Isso porque, se for considerada atividade de hospedagem, a mesma não pode ser exercida em condomínios residenciais. Já se o legislador entender que a prática é caracterizada como locação, a mesma poderá ser permitida em condomínios. 

Como, então, regulamentar ou restringir esse tipo de prática? Afinal, é possível proibir? Pode-se permitir esse tipo de locação sem restrições?

Veja abaixo o que que descobrimos falando com os principais especialistas do setor: 

Legislação

Primeiramente, é bom que se deixe claro: locação por temporada e hospedagem são conceitos diferentes. 

A locação por temporada é regida pela lei federal 8.245/91, capítulo II e seção II, ao passo que a hospedagem está regulamentada pela lei federal 11.771/08.

“No meio jurídico, o que a maioria entende é que se o serviço ofertado não se encaixar em ‘locação por temporada’, deve ser caracterizado como ‘hospedagem’”, explica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

A discussão, porém, pode ser grande, uma vez que a lei de locação não determina um prazo mínimo para diferenciar uma da outra.

Proibir ou não? 

E como a própria lei de locação não estipula um prazo mínimo para diferenciar-se de hospedagem, fica difícil proibir.

 “É uma tarefa quase impossível proibir esse tipo de situação no condomínio, são outros tempos”, explica o diretor da administradora Condovel Carlos José Berzoti.

Para ele, o grande entrave é a questão da segurança no condomínio.

“Se nós já sofremos invasões com o condomínio todo fechado, imagina dando a chave para desconhecidos? ”, pondera ele.

O que Carlos defende é que o síndico chame uma assembleia para, assim, deliberar assuntos como horário de entrada e saída dos visitantes, uso de áreas comuns, etc.

Esse também é o entendimento de Angelica Arbex, gerente de marketing da administradora Lello.

“O modelo existe e está consolidado, lutar contra ele não parece ser a estratégia mais adequada. É necessário conhecer e entender como a locação de curta temporada funciona e relacionar isso à realidade e perfil de cada condomínio, e é o síndico quem melhor conhece essa realidade. Criar um conjunto de procedimento e regras a serem seguidas, aprovadas em assembleia, e compartilhadas com a comunidade fica mais fácil de construir um ambiente mais harmonioso”, sugere a gestora. 

Discutir o assunto em assembleia também é a sugestão do advogado especialista em condomínios André Junqueira.

O profissional, que atua no Rio de Janeiro, tem participado de diversas discussões sobre o tema em condomínio.

• Veja decreto-lei da cidade do Rio de Janeiro sobre o tema

“Os aplicativos de locação são um fenômeno mundial. Caso os municípios, a princípio, não alterem suas legislações, a responsabilidade vai recair sobre os condomínios, realmente”, pesa ele. 

Um ponto que o advogado levantou – e que muitos entendem como um ‘caminho do meio’ entre proibir e permitir o serviço em condomínios – é restringir o período que é permitido alugar a unidade.

“Nos locais onde se votou a favor desse tipo de serviço, as ressalvas foram alugar por no mínimo 30 dias e feriados como o carnaval e final de ano, época em que os condomínios em cidade de veraneio já se preparam para receber um afluxo maior de pessoas”, assinala André.

Outros condomínios que conversaram sobre o tema decidiram que o condômino pode alugar, sim, para terceiros, mas desde que seja apenas a sua unidade, e com ele presente.

“Dessa forma, o morador está ali acompanhando mais de perto, é uma segurança a mais”, argumenta Carlos José.

Perfil do condomínio

O perfil do local e dos moradores também deve ser levado em conta ao tomar uma decisão. Há empreendimentos novos, por exemplo, que, inclusive, foram projetados para suportar esse tipo de prática. 

"Se for um empreendimento onde haja oferta de serviços como concierge, por exemplo, e outras amenidades, o interesse, via de regra, aumenta", pontua André Junqueira. 

Para esses casos, as questões jurídicas levantadas nessa matéria persistem. Entretanto, como os problemas e riscos enfrentados tendem a ser menores, naturalmente, poderá haver uma maior tolerância por parte da massa condominial que reside no local.

Desvio de finalidade no condomínio

Um dos pontos mais sensíveis para os condomínios é a questão da segurança. Ninguém quer ver o próprio condomínio transformado em um apart-hotel, onde a cada dia se encontra com pessoas diferentes no elevador, e que não façam parte daquela comunidade.

 “Quem quer alugar pensa ‘não tem regra específica contra isso’. Mas a própria lei já proíbe”, pondera o advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat.

Isso porque há também a questão do zoneamento do condomínio. Muitos empreendimentos foram construídos em áreas estritamente residenciais, o que vetaria o uso comercial dessas áreas.

“Para funcionar como um apart-hotel, ou um condo-hotel, o local precisa de um alvará de funcionamento, o que um condomínio não tem. Também é importante dizer que esses locais contem com infraestrutura adequada para receber um grande número de pessoas, o que não é o caso da grande maioria dos prédios residenciais”, argumenta André Junqueira.

Justamente por se tratar de uma atividade comercial, outra questão a ser levantada é se há – ou não – desvio de finalidade, se há mudança na destinação das unidades do local, passando de unidades residenciais para comerciais. 

“Eu entendo que sim, e que nesse caso, para que os proprietários sigam ofertando unidades para hospedagem, o ideal é que haja uma mudança na convenção. Para isso, é necessária uma assembleia e concordância de 100% dos condôminos”, assinala Rodrigo Karpat.

Essa não é, porém, a visão do também advogado Cristiano de Souza, especializado em condomínios. 

“Entendo que quando você aluga, seja um sofá na sua casa ou um quarto, seria a mesma coisa que receber um amigo que vem de fora. Não cabe a ninguém questionar isso. É sua propriedade. Por outro lado, se você deseja locar a sua unidade, independente do período, se encaixa na legislação de locação. Não há alteração de finalidade da unidade no meu entendimento”, crava ele.

O que o Airbnb diz 

Assim como Cristiano, esse também é o entendimento das plataformas que ofertam esse tipo de serviço, como o AirBnb, que enviou o seguinte posicionamento para nossa reportagem:

“O direito de propriedade é constitucional e regulamentado pela legislação civil e condominial (no que for aplicável). Não há qualquer fundamentação legal para se restringir o aluguel por temporada. Na imensa maioria dos casos, as tratativas desse tipo de locação transcorrem de maneira pacífica por meio da plataforma e de maneira a não prejudicar o direito dos proprietários dos imóveis. Sempre incentivamos o diálogo entre nossos anfitriões e seus condomínios”.

A plataforma apontou também que, “entre as mais de 300 milhões de chegadas de hóspedes já realizadas por intermédio do Airbnb desde a sua fundação, incidentes negativos são extremamente raros”. 

Vale mencionar que outros sites também fazem esse “meio de campo” entre quem quer alugar e quem está viajando, como o site Booking, o couchsurfing, e o aluguetemporadas. 

Jurisprudências

Importante salientar que há jurisprudências para os dois lados: tanto o de quem quer proibir, como daqueles que querem permitir o aluguel de curtas temporadas em condomínios residenciais. Veja abaixo algumas: 

• Juiz proíbe condomínio de bloquear o Airbnb
• Liminar impede condomínio de proibir aluguel de imóvel por temporada
• Locação por temporada: Tribunal no RS decide que proibição pode ser votada em assembleia
• Condomínio não deve ser usado para receber hóspedes pagantes
• Internacional: AirBnb deve pagar € 8 mil de multa para Paris

Riscos 

Além de todo o questionamento que envolve o assunto, há também riscos específicos para o condomínio. 

“Os empreendimentos hoteleiros têm condições para isso: receber muitas pessoas com qualidade e conforto. Mas me pergunto se um hóspede, estando na área comum do condomínio, sai da piscina, quebra um pé, um braço, e processa o condomínio. É justo que toda a comunidade arque com uma despesa porque uma unidade desejou lucrar com a sua unidade? ”, indaga Alexandre Marques. 

Outro ponto também a ser levantado é a possibilidade dessa pessoa receber visitas na unidade.

“O condomínio fica muito vulnerável. Imagine se um hóspede usar a unidade para encontros, e marcar um ou dois, todos os dias. Eu acredito que isso seja prejudicial para os condomínios”, aponta Alexandre. 

Há também a questão dos funcionários. Os mesmos podem sentir que estão fazendo além da sua função ao receberem “hóspedes”.

“Depois, o porteiro ou o zelador entram com uma ação trabalhista contra o condomínio e novamente todos devem arcar com os ônus, pelo bônus de uma minoria? ”, questiona Alexandre. 

No seu condomínio: como decidir

Mesmo havendo decisões judiciais para os dois lados, caso o seu condomínio decida fazer uma assembleia para deliberar sobre o tema, é importante discutir alguns pontos-chave:

• Restrições de prazos: qual o período mínimo de estadia e frequência máxima de locação para terceiros
• Deixar claro que todos devem seguir as regras do regulamento interno e da convenção do condomínio, não importa se está pagando um dia ou o um ano de aluguel
• Entrega das chaves: os funcionários do condomínio não devem ficar responsáveis por isso (seja para quem está alugando ou para moradores)
• Entrada e saída: que ocorram, preferencialmente, das 06:00 às 22:00
• Funcionários do condomínio não devem ficar responsáveis por checar as unidades depois da saída de quem alugou
• Uso das áreas comuns: alguns condomínios vêm tentando ao máximo restringir o uso das áreas comuns por hóspedes ou locatários de curta duração

"Muitas dessas questões são polêmicas, como a restrição das áreas comuns, por exemplo. Mas alguns juízes entendem que se a assembleia decidiu, é válido para o condomínio", pesa Rodrigo Karpat.

Conclusão

Infelizmente, não há um caminho certo, ainda, a ser seguido pelos condomínios no que diz respeito ao assunto. 

Justamente por isso, o fundamental é que haja uma discussão em assembleia para que, pelo menos na sua comunidade, haja regras claras e todos estejam cientes dos seus direitos e deveres como condôminos. 

Opinião

Veja também artigos publicados por especialistas sobre o assunto:

• Rodrigo Karpat: O AirBnB e os condomínios residenciais
• Inaldo Dantas: Locação por emporada - Regras e limitações devem constar do regimento interno de cada condomínio
• Rodrigo Karpat: Alugar unidade é direito do proprietário, mas lei de hospedagem deve ser respeitada
• Fernando Zito: Locações de curto período - Condomínio deve se precaver para evitar problemas
• Fernando Zito: Locações curtas - Proprietários não podem colocar segurança de todos em risco

Fonte: Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, Carlos José Berzoti, diretor da administradora Condovel, André Luiz Junqueira, advogado especialista em condomínios, Angelica Arbex, gerente de marketing da administradora Lello, Rodrigo Karpat, Cristiano de Souza, advogado especializado em condomínios, AirBnB, Nilton Savieto, síndico profissional