18/09/26 12:04 - Atualizado há 3 dias
Um dos maiores desafios na gestão contemporânea de condomínios edilícios reside na harmonização entre a liberdade individual do proprietário e os direitos coletivos da comunidade de moradores.
É recorrente a alegação de condôminos de que, por estarem no interior de suas unidades autônomas — em especial nas varandas ou sacadas —, teriam autonomia irrestrita para adotar qualquer comportamento.
Do ponto de vista jurídico, essa premissa é equivocada. Embora a Constituição Federal assegure o direito de propriedade no artigo 5º, inciso XXII, tal garantia não possui caráter absoluto.
No ambiente condominial, coexistem múltiplos titulares de direitos sobre uma mesma edificação, razão pela qual prevalecem os princípios da boa vizinhança e da função social da propriedade.
Para disciplinar essa convivência, o Código Civil estabeleceu limites claros no artigo 1.336, inciso IV, definindo como dever expresso de todo condômino: "não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".
Dessa forma, a liberdade individual encontra seu limite no exato ponto em que o comportamento do morador gera impacto negativo direto no sossego, na saúde ou na segurança de seus vizinhos.
O consumo de cigarros, charutos, cachimbos, narguilés ou dispositivos eletrônicos de fumar (vapes) dentro do limite interno e fechado da residência constitui conduta estritamente privada. O problema surge quando esse consumo ocorre em sacadas, varandas ou próximo a janelas.
As características arquitetônicas dos prédios residenciais modernos favorecem a circulação vertical do ar. A fumaça expelida em uma varanda tende a subir rapidamente e penetrar nas janelas das unidades superiores ou deslocar-se para os apartamentos adjacentes. Essa propagação gera consequências jurídicas e práticas imediatas:
Portanto, quando a fumaça transpassa os limites da unidade geradora e invade o espaço alheio de forma reiterada, o ato deixa de ser um direito individual e passa a se caracterizar como infração condominial.
A jurisprudência brasileira tem se posicionado de maneira firme no sentido de respaldar a atuação das administrações condominiais no combate aos abusos cometidos no uso de fumígenos em áreas privativas abertas.
Em caso paradigmático julgado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo — Apelação Cível nº 1020836-89.2023.8.26.0577, relatoria do Des. Antonio Rigolin (31ª Câmara de Direito Privado, julgado em 17/02/2025) —, um condômino ajuizou ação anulatória com pedido de indenização por danos morais contra o condomínio, contestando as advertências e multas que lhe foram aplicadas pelo hábito de fumar na sacada.
O Tribunal negou o pedido do morador e manteve a validade de todas as sanções aplicadas, fixando os seguintes entendimentos centrais:
Nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, o síndico possui atribuições legais indelegáveis, entre as quais se destacam o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as deliberações da assembleia, além de zelar pela ordem e pela segurança do edifício.
Assim, diante de reclamações formais e comprovadas acerca da propagação nociva de fumaça entre apartamentos, o síndico não apenas pode, como tem o dever legal de agir. A inércia ou omissão da gestão pode caracterizar desídia administrativa, sujeitando o gestor a questionamentos por parte da massa condominial.
Para garantir que as advertências e multas sejam válidas e inatacáveis no âmbito judicial, a administração condominial deve seguir um procedimento formal rigoroso, pautado no contraditório, na proporcionalidade e na ampla defesa.
| Etapa | Procedimento operacional | Requisitos de validade jurídica |
|---|---|---|
| Passo 1 | Registro formal da reclamação | Exigir que o morador prejudicado registre o fato formalmente (livro físico, e-mail oficial ou aplicativo do prédio). Reclamações verbais não servem como prova jurídica. |
| Passo 2 | Análise das normas internas | Verificar as disposições da convenção e do regulamento interno relativas ao sossego, à salubridade e à gradação de penalidades. |
| Passo 3 | Notificação / advertência prévia | Emitir advertência formal por escrito detalhando as ocorrências (datas e horários). Garantir o protocolo assinado pelo infrator ou comprovante de entrega (AR ou e-mail). |
| Passo 4 | Aplicação da multa em reincidência | Em caso de continuidade da conduta, aplicar a multa com base no art. 1.336, §2º do Código Civil e no regimento. Assegurar prazo para apresentação de recurso à assembleia. |
Para uma gestão preventiva e eficiente, recomendam-se as seguintes boas práticas aos síndicos e administradores:
O exercício da administração condominial não visa restringir arbitrariamente os direitos individuais dos condôminos, mas sim assegurar a convivência pacífica, a salubridade e a segurança de toda a coletividade.
Diante da ocorrência reiterada de consumo de fumígenos em sacadas que atinja unidades vizinhas, o síndico possui respaldo na legislação federal e na jurisprudência pátria para intervir formalmente.
Atuando com respaldo probatório, observância às normas internas e respeito ao devido processo administrativo, a gestão condominial estará plenamente resguardada do ponto de vista jurídico e cumprindo com excelência seu papel de zeladora da harmonia coletiva.
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(*) Orlando Segatti – Advogado Especialista em Condomínios – Sócio da Segatti Advogados – Presidente da Comissão de Direito Condominial da 40ª Subseção São Paulo/SP – Doutorando em Direito Condominial pela UCES – Universidad de Ciencias Empresariales Y Sociales – Buenos Aires/Argentina - Palestrante e Articulista especializado em Condomínios; – Redes Sociais: @lanomeucondominio - E-mail: contato@segattiadvogados.com.br – www.segattiadvogados.com.br