Três projetos de lei e um enigma: para onde vai o orçamento do condomínio?

Quem imaginou que a atividade de monitoramento legislativo faria parte do planejamento estratégico e financeiro do condomínio? Inúmeras propostas em tramitação impactam diretamente na saúde financeira e na rotina operacional dos condomínios. 

Diante de tantas proposições para regular a vida em condomínio, ignorar o risco regulatório não é mais uma opção. O acompanhamento das pautas torna-se a bússola para antecipar obrigações que batem à porta antes mesmo de entrarem em vigor.

Três Projetos de Lei ameaçam as finanças condominiais 

Para ilustrar o cenário, destaco três Projetos de Lei (PLs) que podem alterar a estrutura de custos condominiais em 2026:

1. Adicional de 30% de periculosidade para porteiros

O PL 1142/2022, que segue tramitando, tem como objetivo principal alterar o art. 193 da CLT para reconhecer a atividade de porteiro como uma ocupação perigosa. A proposta equipa a atividade na portaria com outras profissões que já possuem esse reconhecimento de perigo, impondo um desafio para a gestão.

O reconhecimento da categoria é evidente, no entanto, o impacto direto na folha de pagamento e seus reflexos tributários e previdenciários podem forçar uma reestruturação completa do quadro de funcionários, acelerando, em muitos casos, a adoção de tecnologias de portaria remota para viabilizar o caixa.

2. Proibição de implantação de portarias virtuais em condomínios com mais de 30 unidades

O PL 3408/2024 que está na pauta da Câmara de Vereadores do Rio de Janeiro ignora que a tecnologia tornou-se uma opção para muitos prédios. Para condomínios que enfrentam crises de liquidez, a portaria virtual pode ser uma das poucas alternativas viáveis para reduzir despesas e redirecionar esses recursos para manutenções ou para o combate à inadimplência.

Levando em conta que eficiência operacional é sinônimo de saúde financeira, proibir o monitoramento remoto é impedir que o condomínio utilize a inovação como ferramenta de gestão para equilibrar o caixa e garantir a sustentabilidade do empreendimento a longo prazo.

3. Obrigação de instalação e manutenção de sistema de compostagem

Em tramitação na Assembleia Legislativa do Rio de Janeiro, o PL 926/2023 obriga condomínios a instalar sistema de compostagem nas áreas comuns para reciclagem de todo lixo orgânico produzido pelos moradores, visitantes e colaboradores.

O descumprimento implica em pena de multa no valor de 2.000 (dois mil) UFIR-RJ por cada autuação, aplicada em dobro em caso de reincidência, pode gerar um passivo desproporcional ao condomínio.

O objetivo do PL é a redução de volume de resíduos sólidos urbanos destinados aos aterros sanitários, a geração de renda em favor do próprio condomínio e ainda a criação de hortas públicas e comunitárias. 

Note que, enquanto uma proposição encarece drasticamente a mão de obra, a outra restringe justamente a alternativa tecnológica que permitiria o equilíbrio das contas. Essa desconexão mostra políticas públicas desalinhadas e conflitantes, um verdadeiro emaranhado de normas que ignoram a realidade dos condomínios.

Desafio: traduzir a complexidade da realidade condominial para o legislador

A lista de projetos de lei é extensa e dinâmica. Com centenas de novos projetos apresentados semanalmente, é preciso rigor para identificar as matérias rapidamente, mensurar o impacto regulatório, definir posicionamento, ajustar e implementar estratégias de atuação.  

O grande desafio é traduzir a complexidade da realidade condominial para o legislador, evidenciando como normas genéricas repercutem em ecossistemas tão distintos.

Atuar na origem dessas discussões é a única forma de garantir que as leis sejam claras, coerentes e possíveis de serem cumpridas.

(*) Laura Suárez, advogada, executiva em Relações Institucionais e Governamentais, especialista em Direito Imobiliário, Comunicação, Gestão de Negócios e inovação com foco em IA.