Assembleias de condomínio

Quóruns de assembleias de condomínios

Lista completa com votações mínimas necessárias para cada tipo de votação

Por Mariana Ribeiro Desimone

19/10/10 05:19 - Atualizado há 61 dias


Uma fala bastante comum em se tratando de tomada de decisões em condomínios é que “a assembleia é soberana”.

A verdade é que muito do que se decide em assembleia passa por diversos pré-requisitos: uma convocação dentro dos termos da convenção, uma pauta clara – instrumento que decide quais assuntos serão votados e em qual ordem – e, é claro, o respeito pelo quórum necessário de cada assunto.

Há muitos temas que não pedem quórum qualificado: apenas a maioria dos presentes já é suficiente para deliberar sobre diversos assuntos. Porém, nos casos em que a lei ou a convenção pedem o chamado “quórum qualificado”, como alteração da convenção ou obras,  o mesmo deve ser respeitado, para que o for decidido em assembleia tenha validade legal.

“Caso o quórum não seja respeitado, um condômino desagradado com a decisão tomada pode entrar com uma ação judicial contra o condomínio para reverter a situação”, exemplifica o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques.

A realidade, porém, é que quóruns qualificados podem ser muito difíceis de serem alcançados. É o caso de alterações na convenção, que pede anuência de dois terços de todos os condôminos.

“Passar esse tipo de pauta é extremamente difícil, principalmente em grandes empreendimentos. Nesses casos, fazemos um trabalho anterior à assembleia, sensibilizando os condôminos a participarem ou assinarem procurações para serem representados”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Ele também sugere que decisões que demandem quórum qualificados sejam atreladas à assembleia que costuma ser a mais cheia: a de sorteio de vagas de garagem.

“É uma forma de se contar com um público mais numeroso”, explica ele.

Para que se preparar para as aprovações em assembleias, confira abaixo o quórum necessário para cada caso:

1) Aprovação de contas, aumento da taxa e eleição de síndico

Em 1ª convocação, é preciso quórum de metade do todo; em 2ª, quórum livre.

Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia.

2) Obras necessárias em condomínios 

São as que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.

Exemplos: pintura ou limpeza da fachada (mantendo-se a mesma cor e padrão) e obras urgentes, como impermeabilização de um local com vazamento.

Votação necessária: maioria dos presentes na assembleia.

Obs.: se as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação***.

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias

3) Obras úteis em condomínios 

As que aumentam ou facilitam o uso da coisa*.

Exemplos: Reforma da guarita, Individualização dos hidrômetros, Portaria remota, entre outros.

Votação necessária: maioria do todo (todos os condôminos do condomínio).

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias.

4) Obras voluptuárias em condomínios 

As que não aumentam o uso habitual da coisa, constituindo simples deleite ou recreio*.

Exemplo: Construção de uma piscina ou academia de ginástica.

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio).

Saiba mais sobre aprovação de obras em assembleias

5) Alterações na Convenção de condomínios

Votação necessária: 2/3 do todo (todos os condôminos do condomínio)**

Saiba mais sobre alteração da convenção

6) Alterações no Regimento Interno do condomínio

Votação necessária: maioria dos presentes**

Saiba mais sobre alteração do Regimento Interno

7) Destituição do síndico 

Assembleia especialmente convocada por 1/4 dos condôminos.

Votação mínima: maioria dos presentes.

Saiba mais sobre destituição do síndico

8) Outros motivos 

Desde que não exigido quórum especial pela Lei ou pela Convenção, em 1ª convocação, é preciso a presença de metade do todo; em 2ª, quórum livre.

Votação mínima: maioria dos presentes.

Considerações finais sobre quóruns de assembleias condominiais

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Baixe aqui e imprima tabela com os quóruns para assembleias de condomínios.

Fontes consultadas: Alexandre Marques (advogado especialista em condomínios) e Gabriel Karpat (diretor da administradora GK).