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Assembleias de condomínio

Assembleia em aberto ou em sessão permanente

Prevista no Código Civil desde 2022, assembleia em sessão permanente pode destravar pautas que exigem quórum qualificado nos condomínios. Entenda tudo para aproveitar o recurso ainda pouco usado por síndicos!

18/02/19 11:34 - Atualizado há 84 dias
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Pessoas sentadas com as mãos levantadas em uma sala onde acontece uma assembleia para eleição de síndico
Condomínios podem adotar a assembleia em sessão permanente com segurança jurídica desde 2022, quando passou a ser prevista no Código Civil
iStock

assembleia em sessão permanente em condomínio, também conhecida como assembleia permanente ou assembleia aberta, está prevista no Código Civil desde 2022 e é um recurso que pode destravar pautas que exigem quórum qualificado, difícil, às vezes praticamente impossível de atingir.

Porém, mesmo com a segurança jurídica trazida à modalidade com a publicação da Lei 14.309/2022 que a regulamenta com a inclusão no Código Civil no artigo 1.353, §1º, §2º e §3º, o recurso ainda é pouco usado por síndicos. Por isso, preparamos este conteúdo para explicar tudo sobre assembleia permanente, quando e como usar - e não usar. Boa leitura!

O que é uma assembleia permanente?

Sabemos que, em condomínios, várias pautas dependem da assembleia. Mas, e quando o assunto pede um quórum específico que não se consegue atingir, como alteração de convenção e mudança na fachada?

Desde 2022, os condomínios passaram a contar com o recurso de “abrir” a assembleia, ou torná-la uma assembleia permanente - ou em sessão permanente - para destravar situações como as listadas acima.

E como isso passou a valer? A Lei 14.309/2022 trouxe esta novidade importante que pode ajudar os condomínios a aprovar pautas que exigem quóruns maiores.

"Percebemos que nos últimos anos foram publicadas leis que vieram para melhorar e facilitar o nosso dia a dia, e essa é uma delas. A assembleia em sessão permanente vem como uma forma de nos auxiliar quando estamos diante de assuntos palpitantes, que demandam votação qualificada, o chamado quórum especial", explica o advogado especializado em condomínio, João Paulo Rossi Paschoal.  

O texto prevê que a assembleia pode se converter em sessão permanente quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção, e esse quórum não for atingido.

A assembleia permanente, no entanto, não fica aberta ad aeternum. Ela deve ser concluída no prazo total de 90 dias. Veja abaixo como ficou a redação do trecho do Código Civil alterado:

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

I - sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II - fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III - seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV - seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.

§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.” (NR)

Importante: a sessão permanente ou contínua precisa ser autorizada por decisão da maioria dos condôminos presentes

Como funciona uma assembleia aberta?

A assembleia em sessão permanente deve usada quando há um assunto que requeira uma votação especial.

Às vezes precisa-se de um quórum muito expressivo, como de dois terços dos condôminos para alterar a convenção do condomínio, que já está ultrapassada, por exemplo. Se o condomínio contar com 2 mil unidades, não há nem um local onde se possa reunir esse quórum. E aí entra o recurso de deixar a assembleia aberta, nos termos da lei.

Veja abaixo como funciona esse tipo de assembleia:

Convocação

O primeiro passo para uma boa assembleia é uma convocação nos moldes da convenção do condomínio. Quando a decisão a ser tomada pede quórum específico, isso já deve constar no edital de convocação.

"Importante esclarecer que não se convoca para uma assembleia em aberto. Isso acontece de forma natural, com o passar avançado da hora, ou quando é necessário um quórum específico para alguma alteração no condomínio. Nesse caso, o presidente da mesa, juntamente com os presentes, decide por abrir a sessão”, explica Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios.

Durante a assembleia

Se, durante a assembleia, não se chegar a um acordo sobre o que será decidido, ou se o número de presentes não é o suficiente para atingir o quórum necessário, o presidente da mesa pode perguntar aos presentes se desejam deixar a assembleia aberta, até que se tome uma decisão, ou até que o quórum necessário para executar a alteração desejada seja alcançado.

Caso a maioria dos presentes concorde, a assembleia poderá transformar-se em sessão permanente.

"Havia uma demanda social nesse sentido. Antigamente, essas assembleias acabavam acontecendo não só quando havia necessidade de um quórum específico, mas a em situações em que as assembleias tinham pautas muito longas e chegava-se numa situação de tamanho desgaste que ninguém mais conseguia ouvir o que estava sendo dito, com nível de conflito muito elevado e que ninguém conseguia razoavelmente decidir", relembra a advogada Lisa Lima, advogada, membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM.

Como acontece a continuação da assembleia em sessão permanente?

Deve ser redigida uma ata parcial com o que foi deliberado na assembleia, definida uma nova data, horário e local (ou se vai ser assembleia virtual) para acontecer a primeira sessão da prorrogação, que obrigatoriamente deve acontecer dentro de até 60 dias.

Os condôminos deverão ser convocados para próxima sessão respeitando o prazo mínimo previsto na convenção, e junto com a convocação, deve-se disponibilizar o que já foi deliberado para acompanhamento e os ausentes na assembleia inicial "não cairem de para-quedas". 

Não há limites para o número de novas sessões, desde que a assembleia seja concluída dentro do prazo de 90 dias a contar da data da primeira assembleia.

Nas prorrogações, podem haver presidentes e secretários diferentes da assembleia inicial. Porém, em cada sessão deve-se colher a assinatura de presidente e secretário, independente se forem os mesmos. 

Quando a assembleia for concluída, embora não seja uma obrigação em lei, é uma boa prática registrar a ata final e dar publicidade a todos os condôminos do que foi deliberado.

Condômino pode mudar o voto?

O condômino que participou e votou na assembleia inicial, pode mudar o seu voto na sessão seguinte, desde que comparece ou se faça representar por procuração.

Uso de procuração em assembleia em sessão permanente

A recomendação é a mesma sobre o bom uso de procuração: o condômino deve fornecer uma procuração com data específica da assembleia para limitar o poder de quem o representa. Nunca fornecer uma procuração sem prazo de validade.

Como fica a participação de inadimplentes?

Em caso de um condômino inadimplente na assembleia inicial que quitou suas pendências e ficou adimplente, poderá votar na próxima sessão.

E se um condômino que estava adimplente na assembleia inicial tornar-se inadimplente na sessão seguinte, o voto dele permanece, mas se ele quiser mudar de voto, não poderá.    

É possivel votar entre uma sessão e outra?

Não há um consenso entre os advogados sobre o assunto. Em condomínios que contam com uso de plataforma para registro de votos, deve-se deixar claro na assembleia sobre essa decisão com registro em ata e aprovação dos presentes.

Rossi Paschoal não recomenda a coleta de votos entre sessões porque pode abrir questionamentos.          

Exemplos de pautas em que a assembleia em sessão permanente é bem usada

Existem algumas pautas em que é difícil de se atingir o quórum qualificado e o recuso da sessão permanente vem para resolver uma dor não só de síndicos, mas dos condôminos, administradoras e advogados. 

  1. Alteração de convenção de condomínio, com quórum de 2/3 dos condôminos;
  2. Alteração de regulamento interno: há condomínios que a convenção exige o mesmo quórum de alteração da convenção;
  3. Aprovação de determinados tipos de obras no condomínio.

Quando NÃO usar assembleia em sessão permanente

Os advogados João Paulo e Lisa Lima alertam para o perigo da banalização no uso dessa extensão, que é a assembleia permanente. 

"Não se pode usar desse recurso para fins de conseguir algo fora da assembleia, fraudando a participação democrática coletiva. Abrir o flanco para questionamentos, para ações que visem a anulação da assembleia, coloca todo o trabalho a perder. Uma assembleia envolve muita gente, é um sacrifício de tempo, de dinheiro e de atenção", alerta Rossi Pachoal. 

Então a assembleia em sessão permanente deve ser usada apenas para deliberar assuntos que exijam quórum qualificado, conforme o texto da lei: 

§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente   

Assembleia em que há eleição de síndico não é recomendável que se converta em sessão permanente, orienta Lisa Lima. "Quando há troca de síndico, é preciso atualizar a representação do condomínio no banco, na Receita Federal, certificado digital, em ações judiciais etc e para isso é preciso da ata final", explica.  

Adesão ainda baixa à assembleia em sessão permanente

De acordo com os advogados entrevistados, a assembleia permanente ainda está sendo pouco usada pelos condomínios. Basicamente por falta de conhecimento. 

"Por incrível que pareça, tem muita gente que ainda nem sabe que a assembleia em sessão permanente uma possibilidade prevista na legislação. Quando a assembleia é realizada nesse formato, a gente recebe, muitas vezes, questionamentos de condôminos criticando que estamos agindo ilegamente, que vão impugnar a assembleia", relata Lisa Lima.

A advogada também sinaliza que há administradoras que ainda não estão tão preparadas para realizar e para esclarecer as dúvidas dos condôminos sobre o novo recurso. 

"Lá no escritório, logo no início, tivemos a preocupação de chamar todos os clientes e explicar a novidade. Há pessoas com muito medo de ler os artigos do Código Civil e percebo que falta um pouco de entendimento e de preparação das pessoas que conduzem as assembleias, diferenciais que trazem propriedade e segurança aos condôminos", diz Lisa Lima.

Fontes: João Paulo Rossi Paschoal (advogado e assessor jurídico da AABIC), Lisa Lima (advogada, membro da Comissão de Direito Condominial do IBRADIM e da VP Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP), Rodrigo Karpat (advogado especialista em condomínios).

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