05/08/20 12:36 - Atualizado há 3 anos
A pandemia causada pelo novo coronavírus está longe de chegar ao fim. Após cinco meses de quarentena Brasil afora, moradores de condomínio apresentam sinais de desgaste com o confinamento e pressionam síndicos e corpo diretivo para flexibilizar as regras.
Acompanhando leis e decretos governamentais, em paralelo ao retorno paulatino de atividades econômicas e ocupação de espaços públicos das cidades, gestores condominiais já iniciaram uma gradual reabertura de áreas comuns e de lazer atentos a:
Até que se tenha vacina ou tratamento comprovado para a COVID-19, as pessoas devem manter as boas práticas básicas que, internacionalmente, já se tem conhecimento que ajudam a minimizar o contágio:
Confira abaixo um passo a passo para a flexibilização e a reabertura de áreas comuns e de lazer do seu condomínio, com a cautela que o momento exige.
Você vai ler nesta matéria:
O advogado especializado em condomínio Márcio Spimpolo explica que o primeiro passo do síndico é se atentar à existência de decretos municipais e estaduais que falem especificamente sobre o tema: com determinações para condomínios, os mesmos devem ser executados.
Se não houver um decreto específico sobre fechamento e abertura de áreas em condomínios na sua cidade ou estado, é importante seguir orientações jurídicas.
o síndico deve escolher a ferramenta mais adequada para consultar a sua massa condominial avaliando essas peculiaridades."As áreas comuns pertencem a todos os condôminos. Para que o síndico execute algo nessas áreas, é preciso que haja o consenso da maioria. Ele não pode decidir sozinho a esse respeito", orienta o advogado Márcio Spimpolo.
Há algumas formas de se consultar os condôminos com o intuito de entender o eles querem que seja feito dentro do condomínio, como:
Decidir pelo fechamento ou pela abertura das áreas, e em quais condições, deve ser considerado pelos condôminos até para não trazer uma responsabilidade desnecessária sobre os ombros do síndico, reforça Spimpolo.
"Ao decidir sozinho, o síndico terá que arcar com as consequências disso até mesmo diante de uma ação judicial por arbitrariedade ou autoritarismo dentro do condomínio. É importante obter o aval da maioria dos condôminos", alerta o advogado.
Segundo o Secovi-SP, para a definição do momento de início desse processo de retomada, "é interessante ouvir os condôminos, ainda que informalmente, muito embora o síndico e o corpo diretivo possam decidir."
Flexibilização também significa maior risco de exposição ao contágio da doença, já que implicará diretamente em maior movimentação de pessoas dentro do condomínio. Por isso a importância da decisão compartilhada e ampla divulgação do que foi decidido, cabendo a cada pessoa o uso responsável das áreas.
A recomendação da síndica profissional Taula Armentano é que os síndicos planejem e conduzam a reabertura das áreas do condomínio de forma democrática, sem sofrer pressão de todos os lados.
De acordo com o Secovi-SP, esse planejamento deve levar em consideração características individuais de cada empreendimento, tais como:
De acordo com José Roberto Graiche Junior, da AABIC, o processo de flexibilização de uso das áreas comuns dos condomínios deve considerar o tripé:
"É recomendável que qualquer ambiente a ser liberado respeite este tripé. Se algumas regras forem de difícil operacionalização no condomínio, o ideal seria aguardar a melhora dos índices para flexibilizar gradativamente o uso desses espaços", orienta Graiche.elaboração de uma proposta de reabertura, com protocolos de uso, segurança e higiene para cada área.
O documento deve ser compartilhado com os condôminos que deverão ser consultados a fim de que a decisão final seja deles.
"Em todos os condomínios que atendo houve grande participação dos condôminos nas assembleias digitais realizadas e as opiniões se dividiram. Ao final, quem determinou pela abertura ou fechamento de cada área, foi a massa condominial", relata Taula Armentano, especializada em condomínios-clube.
A síndica, que atua na cidade de São Paulo e também é advogada, explica que no fechamento das áreas comuns foi usado como argumento a primazia do direito público sobre o privado para garantir a saúde de todos.
Mas agora, explica ela, quem deve tomar a decisão quanto a abertura ou manutenção do fechamento dos espaços são os condôminos, "que inclusive pagam por essa área comum."
O mesmo critério de consultar a massa condominial foi compartilhado por outros experientes síndicos profissionais, como Natachy Petrini.
"Procedemos com enquetes e, naqueles em que tivemos assembleia, aproveitamos para incluir a reabertura das áreas na pauta. Todos aprovaram a reabertura, com revezamento por unidade", comenta Natachy Petrini.
Para fundamentar esse documento, é importante consultar:
O manual deve ter em vista critérios que assegurem a conservação da estrutura do empreendimento e a saúde dos ocupantes, citados anteriormente.
Deve contemplar um acompanhamento da evolução dos casos de infectados no condomínio e prever, assim como nos planos de reabertura governamentais, uma reavaliação da situação. Se necessário, deve voltar atrás e fechar áreas, de forma a assegurar a saúde e a salubridade de todos.
Além disso, deve estabelecer regras de uso para cada área que se entenda como apta à flexibilização e com anuência dos condôminos. Isso vai variar de acordo com o perfil de cada condomínio. Veja nos próximos tópicos da matéria.
Há gestores que estão condicionando o uso de áreas mediante assinatura de termo de responsabilidade, como a síndica profissional Tania Goldkorn.
DOWNLOAD 1 - Modelo de termo de responsabilidade para uso de área comum.
Entende-se que este não é o momento para liberar a entrada de visitantes para usufruir as áreas comuns liberadas.
O condomínio deve estabelecer um protocolo de limpeza das áreas de acordo com o seu uso:
Devem seguir orientações governamentais ou liberação por uma família por vez.
Especialistas consultados informaram que em seus condomínios ainda não foram liberadas áreas que pressupõem aglomeração.
As áreas podem entrar no esquema de reserva prévia, rodízio, revezamento com o uso limitado a uma família por vez.
Um passo essencial é a divulgação desse conjunto de regras a todos os condôminos, moradores e funcionários do condomínio.
Em muitos casos, a infração às regras caberá penalidades previstas no Regulamento Interno, passível de advertência e multa.
O síndico deve usar todas as ferramentas disponíveis para fazer essa comunicação:
O síndico profissional Wolfram Werther conta que investiu na comunicação visual. "Coloquei dezenas de placas de sinalização de PVC 'Uso de máscaras é obrigatório' no condomínio todo. Acho que ajuda, pois chama a atenção e reforça a comunicação."
Fontes consultadas: Márcio Spimpolo (advogado), Taula Armentano (síndica profissional), José Roberto Graiche Junior (AABIC), Secovi-SP, ABADI-SecoviRIO, Tania Goldkorn (síndica profissional), Natachy Petrini (síndica profissional), Wolfram Werther (síndico profissional).