24/07/12 04:25 - Atualizado há 3 h
O subsolo de um condomínio em Caldas Novas, Goiás, não foi apenas o cenário de um crime bárbaro. Foi o desfecho trágico de uma escalada de abusos e perseguições de um síndico autoritário e tirano, e omissões que ecoam em milhares de corredores residenciais pelo Brasil.
O assassinato da corretora de imóveis Daiane Alves de Souza, confessado pelo síndico Cléber Rosa de Oliveira, no condomínio onde era moradora, é o exemplo mais extremo e doloroso de como a gestão de um condomínio, quando desprovida de limites, ética, fiscalização e do exercício das responsabilidades de conselheiros e condôminos, pode se transformar em uma ferramenta de tirania e morte.
Este não é um episódio isolado ou uma "tragédia inexplicável". É o sintoma de uma doença estrutural que corrói a convivência coletiva: o autoritarismo condominial.
Daiane não foi morta apenas por um homem descontrolado; ela foi silenciada por um ambiente que permitiu que um síndico se sentisse "dono" de um patrimônio alheio e usasse “métodos de resolução de problemas" - perseguição, agressão física e verbal, provocações, ameaças etc - que culminaram em morte.
Da perseguição ao homicídio, esta matéria descortina os riscos do poder sem freios de síndicos autoritários, responsabilidades de condôminos, o papel da administradora de condomínios e outras medidas fundamentais na prevenção de abusos na gestão condominial. Por isso, leia até o final e leve os aprendizados para a sua gestão.
O caso Daiane Alves de Souza chocou o país pela frieza e pela previsibilidade. Antes de ser morta, Daiane já havia registrado boletins de ocorrência e movia 11 processos contra o síndico Cléber Rosa de Oliveira.
Ela relatava perseguições, agressões físicas — como uma cotovelada desferida pelo gestor — e o uso do aparato do condomínio para asfixiar sua atividade profissional como corretora. Cléber também era corretor de imóveis, portanto, concorrente de Daiane dentro do mesmo condomínio, onde ambos também eram moradores e vizinhos, e administravam a locação por temporada de vários apartamentos.
Na data do crime, foi cortada a energia do apartamento onde Daiane morava. Ela desceu ao subsolo para verificar o quadro de luz e produzir provas para um processo judicial que já havia vencido contra o condomínio. Lá, foi atacada e morta.
O síndico utilizou seu conhecimento técnico sobre os "pontos cegos" das câmeras de segurança para tentar ocultar o crime, cometendo o assassinato e transitando por essas áreas onde não havia os equipamentos.
Para a advogada e síndica profissional Társia Quilião, o caso revela deficiências críticas na cultura condominial no País:
"O assassinato de Daiane não pode ser tratado como um episódio isolado. Do ponto de vista jurídico, institucional e social, o caso expõe falhas graves na cultura condominial brasileira, especialmente no que diz respeito ao exercício do poder, à omissão coletiva e à ausência de mecanismos efetivos de contenção de perfis autoritários."
A pecha de "autoritário" muitas vezes é atribuída a síndicos que apenas tentam manter a ordem. No entanto, há uma linha clara — e frequentemente cruzada — entre a firmeza administrativa e o abuso de poder.
O Código Civil, em seu artigo 1.348, estabelece as competências do síndico como representante e administrador da massa condominial. Em nenhum momento a lei o investe de autoridade pessoal sobre a vida privada dos moradores.
Síndicos autoritários são aqueles que decidem sozinhos sobre temas que exigem aprovação em assembleia, que perseguem desafetos através de multas injustificadas e que bloqueiam o acesso a documentos e prestações de contas.
O abuso de poder fere os direitos dos vizinhos como cidadãos. Restringir horários de visitas, controlar quem entra ou sai sem justificativa de segurança, ou interferir no que o morador faz dentro de sua unidade são sinais claros de desvio da conduta de um síndico.
André Junqueira, advogado especialista na área, é enfático:
"Síndico não é dono do prédio. Assembleia não está acima da lei. Condôminos não podem ser omissos. Poder concentrado sem controle gera tragédia. A conduta da gestão condominial dentro dos limites legais livar um ambiente de perseguição, abuso e conflito."
Síndicos autoritários não prosperam sozinho. Elem precisam do "silêncio dos bons" (Martin Luther King), da passividade dos conselhos e do esvaziamento das assembleias.
No caso de Caldas Novas, a coletividade foi, em grande medida, conivente. Em uma assembleia convocada para expulsar Daiane do condomínio — um ato de legalidade extremamente questionável e posteriormente anulado pela justiça —, a maioria dos presentes e representantes votou a favor da medida.
Muitos moradores entregaram procurações ao próprio síndico, permitindo que ele votasse em nome deles para perseguir uma vizinha.
Essa "terceirização da responsabilidade" é um dos maiores perigos da vida em condomínio. Quando o condôminio se abstém de participar ou entrega seu voto sem critério, ele se torna corresponsável pelos atos do gestor ou de quem o representou.
Társia Quilião alerta para essa dinâmica:
"Síndicos autoritários não surgem 'do nada', espontaneamente. Eles prosperam em ambientes onde a coletividade é passiva, conflitos são tratados como 'problema pessoal', conselhos se omitem e assembleias são esvaziadas ou manipuladas. A ausência de freios institucionais permite a escalada de comportamentos abusivos."
Társia Quilião salienta que não se pode ignorar que a vítima era uma mulher que exercia o enfrentamento técnico e jurídico contra um homem investido de autoridade, carregando fortes indícios de misoginia. Ambientes autoritários tendem a reagir de forma mais agressiva quando mulheres questionam condutas e não se submetem à intimidação.
Wendy Tavares, do Clube W Condo que congrega empreendedoras no mercado condominial, destaca o silenciamento de Daiane:
"Mais uma mulher silenciada pelo descontrole emocional de um homem com 'poder'. Que o grito sufocado de Daiane possa ter a nossa voz de: Basta!"
O uso do "poder" do cargo para intimidar mulheres é uma realidade documentada em muitos condomínios, onde o síndico utiliza multas, advertências e até o controle de acesso como ferramentas de assédio e pressão psicológica.
As administradoras de condomínio ocupam uma posição estratégica. Elas detêm os dados, fazem toda a parte contábil e financeira, elaboram balancetes e prestação de contas, acompanham assembleias, recebem as reclamações e têm a possibilidade de detectar desvios de conduta, quando a "temperatura" de um conflito está subindo etc.
E é neste momento que a característica de neutralidade de uma administradora, que, por princípio, deve atender ao condomínio como um todo e não apenas ao síndico, é essencial para manter a gestão nos trilhos.
Omar Anauate, presidente da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), defende uma postura mais ativa:
"A administradora consegue perceber movimentações de intolerância, excesso de agressividade em e-mails, mensagens, assembleias, relatos de funcionários e síndicos. Ela tem condições de identificar comportamentos de risco, orientar o síndico e o conselho, e, de forma imparcial, sinalizar para a coletividade a necessidade de atenção redobrada."
Uma administradora ética deve registrar formalmente situações de conflito recorrente e sugerir mediação externa.
Anaute continua: quando o cenário passa da divergência para a ameaça, a orientação deve ser clara: registrar boletim de ocorrência, procurar a Polícia Civil e buscar o respaldo das autoridades competentes, tanto para proteção das vítimas quanto para formalizar a responsabilização do agressor.
"A violência não é um problema administrativo; é uma questão de segurança pública."
A administradora, então, assume um papel de suporte: orienta, documenta, registra internamente o que souber, mas deixa claro que a única instância capaz de conter e punir a violência é o sistema de justiça, e não o regulamento interno.
"As administradoras profissionais exercem papel central na engrenagem condominial. Neutralidade não significa silêncio absoluto diante de riscos evidentes", afirma Társia Quilião.
Segundo ela, uma administradora ética e tecnicamente preparada pode e deve:
"Não se trata de interferir na autonomia do condomínio, mas de atuar como agente de governança e prevenção. A ausência dessa atuação transforma a administradora em mera executora de ordens, o que enfraquece o sistema como um todo", afirma.
A prevenção a um síndico autoritário começa na assembleia de eleição do representante do condomínio.
A escolha do candidato pelos condôminos não pode ser baseada apenas em carisma ou na promessa de "colocar ordem na casa". É preciso avaliar traços como equilíbrio emocional, a capacidade de ouvir críticas e o histórico de convivência do candidato, no caso de síndicos moradores.
Omar Anauate frisa que, antes de tudo, a escolha de um síndico não pode ser tratada como um ato automático ou desatento, porque o perfil dessa pessoa impacta diretamente a segurança, a paz e a convivência de todos.
O síndico ideal, na visão dele, é alguém equilibrado, com capacidade de mediação, vocação para o consenso, abertura ao diálogo e habilidade para ouvir e atender, na medida do possível, as demandas de todos os grupos de moradores, sem se colocar como parte do conflito.
"É uma função que exige maturidade emocional, tolerância, respeito às divergências e compromisso com as decisões coletivas, mesmo quando ele pessoalmente votaria de forma diferente."
Por isso, ele alerta para o risco de se eleger síndicos desconhecidos, “aventureiros” que levantam a mão na assembleia de instalação ou em reuniões com baixa participação, sem que a comunidade saiba quem são, como se comportam sob pressão ou como lidam com discordâncias e críticas.
Em condomínios novos, esse risco é ainda maior, pois os proprietários ainda não se conhecem.
"Daí a prática positiva de algumas incorporadoras de indicar síndicos profissionais já tarimbados, qualificados e com histórico conhecido, o que reduz a chance de se colocar no comando alguém desequilibrado ou autoritário", complementa o presidente da AABIC.
Quando os condôminos ignoram sinais de autoritarismo, fecham os olhos para comportamentos inadequados ou se abstêm de participar de assembleias, acabam, na prática, sendo corresponsáveis por alimentar um ambiente em que tragédias se tornam mais prováveis.
Confira na sequência 5 sinais de alerta que apontam para síndicos autoritários:
Um ponto de atenção que pode levar à conclusão de que o síndico é autoritário é a aplicação de multas de forma desmedida e desprovida de bom senso.
É claro que o representante do condomínio deve zelar pelo cumprimento das regras no local, mas isso nem sempre significa sair distribuindo multas e advertências em todas as oportunidades.
Vale lembrar que o síndico não deve agir por vontade própria, mas sempre frente a fatos comprovados e mediante reclamações formalizadas. E o ideal é que a primeira ação a ser tomada seja uma conversa amigável. Depois de advertido verbalmente, manda-se uma advertência por escrito. Só depois disso, na reincidência, é que se multa o infrator.
Outra face de síndicos autoritários é quando estes abusam do poder ferindo os direitos dos vizinhos como cidadãos ou como condôminos.
O síndico não tem autoridade, por exemplo, de restringir horários de visitas ou definir a que horas o morador pode ligar o aparelho de som ou o secador de cabelo – mesmo durante o horário permitido.
Vale lembrar que o que o morador faz dentro da sua unidade está ligado à sua privacidade. Resta ao síndico, portanto, intervir somente em casos de comprovadas infrações às normas do condomínio.
Há, por exemplo, casos de síndicos que querem controlar a vida dos moradores buscando saber quem são suas visitas, seus horários de trabalho, seus hobbies e quem pode ou não entrar no condomínio.
Situações como essas, apesar de extremas, são comuns e geram constrangimento tanto para o visitante como para o morador e podem resultar em processos judiciais contra o condomínio.
Boa parte dos síndicos autoritários possuem essa característica por agirem em causa própria e pessoal. O incômodo que o síndico sente não pode, e nem deve, ser considerado maior ou mais importante que os dos demais moradores. Pelo contrário: o síndico pode se mostrar como um exemplo de bom senso e civilidade na vida em condomínio.
É importante que os condôminos conheçam bem a convenção e o regulamento interno do condomínio para saber de quanto em quanto tempo o síndico deve apresentar a prestação de contas para aprovação da assembleia.
Pode ser apenas uma vez por ano – o que deve ser feito religiosamente, segundo o Código Civil. Mas se o condômino está preocupado ou interessado em saber como anda a saúde financeira do condomínio, ele pode recorrer ao síndico, conselho fiscal ou à administradora, que deverá oferecer acesso à pasta de documentos, de forma digital ou mediante agendamento prévio, para o caso de documentos físicos.
Se o síndico bloqueia esses canais de comunicação, corre o risco de ser notificado extrajudicialmente ou até acionado judicialmente pelo condômino que tenha se sentido prejudicado.
Em relação às multas consideradas injustas, o morador em questão pode apelar para a próxima assembleia. Como ninguém pode ser condenado sem ter direito a se defender, quem se sentir “perseguido” pelo síndico pode, na assembleia subsequente ao recebimento da multa, se dirigir aos outros condôminios e explicar a situação, para ver se a massa condominial concorda com ele ou com o síndico.
Há casos em que a assembleia anula as multas. Para evitar esse problema, o ideal é que o responsável legal pelo condomínio tenha provas concretas sobre a infração. Imagens de CFTV, fotos, testemunhas, ou infração reincidente, ajudam o síndico a comprovar seus motivos para ter multado o condômino.
Em casos onde o síndico nega acesso à documentação, os condôminos podem pedir a exibição dos documentos em notificação extrajudicial, com uma carta registrada em cartório. Nessa mesma correspondência devem constar data e horário para a apresentação dos papéis.
Caso não haja resposta, os condôminio podem entrar com uma ação judicial em tribunal especial cível para que consigam ver a documentação do empreendimento.
Vale ressaltar ainda que, se necessário, os condôminos têm o poder de convocar assembleia para destituição do síndico. A convocação para a assembleia deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos (Art. 1355 do CC) aptos a votar e a votação necessária na assembleia é a maioria dos presentes.
Além da possibilidade de ser destituído do cargo, o síndico autoritário que decide tudo sozinho, inclusive sobre temas que não são de sua alçada unicamente, como obras voluptuárias, pode ser obrigado pela Justiça a restituir gastos não aprovados em assembleia.
O quadro abaixo sintetiza alguns sinais de alerta que apontam para síndicos autoritários e o que se deve fazer em cada um deles:
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Sinais de Alerta (Red Flags) |
Medidas de Contenção |
| Aplicação de multas sem conversa prévia ou provas. | Exigir direito de defesa em assembleia e anular multas injustas. |
| Bloqueio de acesso a pastas de documentos e contas. | Notificação extrajudicial e, se necessário, ação judicial de exibição de documentos. |
| Decisões sobre obras ou gastos sem aprovação assemblear. | Responsabilização civil do síndico para ressarcir o condomínio. |
| Intimidação de funcionários ou moradores. | Registro de ocorrência interna e denúncia aos órgãos competentes. |
| Uso de procurações em massa para manipular votações. | Limitar o número de procurações por pessoa na convenção. |
Marine Oliveira Vasconcelos, advogada especialista em condomínios, reforça a necessidade de fluxos claros:
"Conflitos em condomínios raramente surgem de forma abrupta; eles são o resultado de omissões sucessivas. A ausência de participação ativa e responsável de condôminos, somada à falta de fluxos claros e investimento em mediação, cria um ambiente propício à escalada de tensões."
Muitos condôminos acreditam que, se o síndico comete um erro, o problema é apenas dele. Juridicamente, não é bem assim.
Embora a responsabilidade penal (pelo crime) seja individual da pessoa física, a responsabilidade civil (indenizações) pode recair sobre o condomínio se ficar provado que a coletividade foi conivente ou se omitiu diante de abusos conhecidos.
O advogado André Junqueira faz um alerta grave aos que votaram pela expulsão de Daiane ou se abstiveram:
"Esses condôminos que votaram pela sua expulsão ou foram coniventes com o apoio do síndico vão responder junto ao síndico pelos danos que ele causou na área civil. Abstenção é ficar 'em cima do muro', é não decidir. E diante do ato ilícito deveriam ter dito não."
Conflito de interesses: o perigo da gestão em causa própria
No caso de Caldas Novas, o síndico Cléber Rosa de Oliveira também era corretor de imóveis e competia diretamente com Daiane. Além disso, sua esposa era a zeladora do prédio. Esse emaranhado de relações pessoais e profissionais cria um conflito de interesses que compromete a imparcialidade da gestão.
Como um síndico pode decidir de forma justa sobre uma vizinha que é sua concorrente comercial? Como pode fiscalizar com isenção uma funcionária que é sua esposa?
Condomínios que permitem tais configurações estão, deliberadamente, plantando as sementes do conflito. A transparência e a segregação de funções são pilares básicos da governança que foram ignorados.
Assista ao vídeo com a análise de André Junqueira sobre o caso:
Abaixo, dicas para síndicos evitarem se desvirtuar da função e impedir que o trato com moradores fique insustentável:
A morte de Daiane Alves de Souza deve servir como um espelho incômodo para todos nós. Para o síndico, fica o alerta: o cargo é passageiro, a autoridade é delegada e o limite é a lei. O descontrole emocional e a soberba não cabem em uma função que exige, acima de tudo, espírito de servir e capacidade de mediação.
Para o condômino, fica a convocação: sua casa não termina na porta do seu apartamento. O condomínio é uma microssociedade e sua omissão tem preço. Participar das assembleias, fiscalizar as contas e, principalmente, não tolerar o desrespeito ao vizinho - mesmo que você não goste dele - é o que garante a sua própria segurança.
Para as administradoras, fica o desafio de assumir o papel de guardiãs da governança e da ética e agir proativamente ao primeiro sinal de irregularidade.
Não basta lamentar a tragédia de Caldas Novas. É preciso mudar a estrutura que a tornou possível. A convivência em condomínio é um exercício diário de democracia e tolerância. Quando permitimos que o "grito" substitua o diálogo e que a "força" substitua a regra, estamos todos em perigo.
A segurança de um condomínio não está apenas nas câmeras, nos portões ou nos vigias. Ela reside, fundamentalmente, na qualidade das relações humanas e no respeito absoluto aos limites do poder.
Que o nome de Daiane Alves de Souza não seja apenas uma estatística, mas o marco de uma mudança profunda na forma como moramos, elegemos e convivemos.
Fontes entrevistadas: André Junqueira (advogado), Marine Oliveira Vasconcelos (advogada), Omar Anauate (AABIC), Társia Quilião (advogada) e Wendy Tavares (Clube WCondo). *Matéria original de Mariana Desimone (24/07/12)