21/03/23 09:49 - Atualizado há 38 dias
Os elevadores são essenciais para o funcionamento do condomínio, não só pelo conforto e acesso aos imóveis localizados em andares mais altos, mas também pela mobilidade, principalmente de pessoas com deficiência ou dificuldades de se locomover.
Desse modo, é de extrema importância que eles estejam sempre com a manutenção em dia, até mesmo para oferecer segurança aos condôminos, moradores, funcionários e visitantes.
Entretanto, pode ser que, mesmo com a manutenção em dia, um sinistro no elevador aconteça. Em temporada de chuvas, isso pode ser muito comum em algumas regiões quando há falta de energia (veja detalhes mais abaixo).
Nesse sentido, o síndico ou a administradora devem estar preparados para fazer a gestão do ocorrido e resolver o problema, principalmente se em horários noturnos, de madrugada ou no fim de semana.
Pensando nisso, para ajudar síndicos a lidar com esse tipo de situação, abaixo explicaremos como prosseguir em caso de sinistro em elevadores fora do horário comercial. Boa leitura!
Sinistro é um acidente ou pane que causa danos e/ou prejuízos a um bem segurado. Ou seja, caso o elevador, carro ou a casa sofra algum dano de maneira súbita, involuntária e imprevista, essa falha entra na categoria de sinistro.
Entretanto, vale lembrar que, para ser um sinistro, é preciso que o bem ou propriedade tenha um seguro. Desse modo, todos os danos causados são cobertos na apólice e indenizados ao contratante.
Podemos dizer que um sinistro de elevadores de condomínio é quando o elevador para de funcionar pela queima do motor ou outro componente ou provoca um acidente, como o início de um incêndio, por exemplo, com causa aparente ou não.
Nesses casos, o síndico ou a administradora deve entrar em contato com a seguradora, abrir um chamado para que o conserto do elevador seja viabilizado por meio de indenização do condomínio por danos.
Vale lembrar também que, em casos de pane com condôminos dentro do elevador, é necessário acionar a empresa de manutenção para prestar o resgate, ou, em último caso, o Corpo de Bombeiros para ajudar a resolver o problema.
Um sinistro em elevadores pode acontecer por diversas causas, desde a falta de manutenção até uma queda de energia ou fiação velha, por exemplo.
Desse modo, cabe ao síndico estar atento se a empresa fabricante e/ou de manutenção do elevador disponibiliza informações e recursos para esse tipo de situação.
Ou seja, o elevador deve estar equipado com:
Caso ninguém perceba que o elevador parou, as pessoas que estão lá dentro conseguem contato com a administração do condomínio para que tome as providências para acionar a empresa de manutenção, e se tranquilizam ao saber que a ajuda está a caminho.
Nos elevadores mais modernos, de empresas referencias do mercado como a TKE, já há a possibilidade de o usuário retido no elevador estabelecer uma comunicação direta com o atendente da empresa de manutenção.
Mesmo com a manutenção em dia, como vimos, o elevador pode apresentar um problema inesperado e alheio à manutenção, e o condomínio precisa solicitar a visita de um técnico especializado para avaliar o que está acontecendo.
Até bem pouco tempo essa era a única forma de manter os elevadores em dia. Mas com o avanço da tecnologia, novos formatos de gestão começam a mudar essa realidade e com vantagens para quem administra o condomínio. Um exemplo é o serviço TKE MAX.
“Hoje, a manutenção pode ser preditiva, ou seja, feita com antecedência, prevendo falhas nos componentes do elevador e, melhor: solucionando o problema antes mesmo que o defeito seja percebido pelo usuário”, atesta Joel Coelho, gerente do International Technical Service da TK Elevator para a América Latina, rede global especializada na prestação de serviços em equipamentos multimarcas.
Uma realidade já presente nos elevadores da TKE, por meio do MAX, que a partir de soluções de Internet das Coisas (IoT) e Inteligência Artificial (IA) aplicadas à área de elevadores.
Na prática, os dados dos elevadores são coletados e enviados em tempo real para a nuvem e, a partir de soluções de IoT e IA, algoritmos complexos calculam a vida útil dos componentes e identificam a necessidade de uma intervenção preditiva.
“Desta forma, é possível substituir um componente e efetivamente reduzir o tempo de inatividade do elevador. Ou seja, detectamos um problema e corrigimos de forma preditiva sem que o passageiro perceba”, complementa Coelho.
Vale destacar que o sistema agiliza o processo que antes ocupava o tempo do síndico ou do responsável pelo condomínio na hora de ligar para a empresa de manutenção, abrir um chamado e aguardar a chegada do técnico.
Com uma solução de manutenção preditiva, o síndico recebe uma notificação via app, informando que um dos elevadores precisa de manutenção e que um técnico já está a caminho para resolver o problema e tudo isso na palma da mão.
Além disso, o síndico ou responsável pelo empreendimento pode, por meio do app, consultar todas as intervenções digitalmente, verificar as estatísticas do equipamento, entre outras facilidades.
De acordo com o artigo 1.348, do Código Civil, o síndico deve representar o interesse coletivo dos condôminos.
“Compete ao síndico: II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns”
Caso haja um sinistro de elevador fora do horário comercial, em um domingo, às 10h, por exemplo, independentemente de quem é a culpa, o primeiro ato do síndico - ou funcionário - deve ser no sentido de resolver o problema.
Assim, ele, o zelador ou outro funcionário do condomínio deve ligar para a empresa de manutenção do elevador e informar sobre o problema. Nessa ligação, deve-se fornecer o máximo de detalhes e, se for necessário, pedir urgência no conserto.
Caso seja algo bem grave, principalmente se tiver pessoas dentro do elevador ou houver indícios de incêndio, se a empresa de manutenção não tiver condições de chegar rapidamente, deve-se ligar também para o Corpo de Bombeiros.
Se for um problema mais simples, e o elevador estiver vazio quando parou de funcionar, além de entrar em contato com os responsáveis pela manutenção, o síndico deve fazer um comunicado aos moradores avisando que o elevador está interditado até segunda ordem. Para isso, um disparo via aplicativo de comunicação é bastante eficaz.
E, além do aviso, deve-se colocar na porta do equipamento fora de uso uma placa informativa de que está em manutenção ou sinalizar com fitas que impedem os condôminos de chamarem e tentarem entrar nele.
Vale lembrar também que, caso seja possível providenciar o reparo e o valor ultrapasse o previsto para manutenções na conta ordinária, o síndico pode usar o fundo de reserva para cobrir o conserto.
Contudo, ele deve marcar uma assembleia extraordinária para mostrar aos condôminos os gastos, notas fiscais e fazer a prestação de contas e providenciar a reposição desse valor ao referido fundo, que poderá ser por meio do prêmio do seguro - se aplicável -, de rateio extra ou da arrecadação regular do fundo.
No Código Civil, nos artigos 1.346 e 1348, IX e art. 13, parágrafo único da Lei 4591/64, todo condomínio deve ter seguro - é uma obrigação do síndico. O seguro da edificação deve, por lei, cobri-la contra risco de incêndio e destruição, e o ideal é abranger elementos que compõem o condomínio, como os elevadores.
Tendo um seguro, evita-se que o condomínio arque com uma despesa elevada não prevista. Ou seja, é lei que todo o condomínio seja assegurado e, como falamos acima, se o condomínio tem seguro, os sinistros podem ser indenizados caso haja danos ao condomínio e aos moradores.
Mas para isso, é preciso que o seguro contratado pelo condomínio tenha coberturas específicas, como:
Além disso, é importante que o valor da apólice assegure um valor de reposição real do empreendimento, incluindo todos os equipamentos do condomínio, como os elevadores.
Por ser responsável em providenciar o seguro do condomínio, o síndico deve levar em consideração todas essas possíveis situações que possam ocorrer no empreendimento e contratar as devidas coberturas — já que o valor pago pelo condomínio é uma despesa prevista no orçamento anual e rateada na taxa condominial.
Desse modo, é importante que o seguro cubra sinistros, como o de elevadores, para evitar danos financeiros em caso de situações, como a queima de motores, e até mesmo de danos a possíveis passageiros.
Dois pontos relevantes quando é detectada a necessidade de substituição de uma peça motivada por sinistro em elevadores, especialmente as de alto custo como placas eletrônicas, inversores de frequência e motores, por exemplo:
Assim, o condomínio é indenizado. E se houve prejuízo a passageiros - condôminos ou não -, estes podem solicitar indenização para cobrir algum dano físico e moral em decorrência de uma situação traumática em elevadores sem funcionamento.
Com a proximidade do verão e a temporada de chuvas mais volumosas devido ao calor, a atenção dos condomínios deve ser redobrada com os elevadores.
Segundo Joel Coelho, por apresentarem diversos componentes elétricos e eletrônicos, os elevadores devem permanecer distantes do contato com a água. Situação que faz com que os condomínios entrem em alerta em virtude de possíveis cenários como, por exemplo, alagamentos, entupimentos de canos, infiltrações, sem esquecer as quedas de energia.
O especialistas da TKE orienta os condomínios a adotarem medidas preventivas, entre elas, verificar a casa de máquinas dos elevadores, principalmente para observar se há infiltrações e se as janelas vedam a passagem da água adequadamente.
Durante as chuvas, é imprescindível que as janelas estejam fechadas para evitar a infiltração de água e danos aos principais componentes do equipamento, como o motor e o quadro de comando.
Outra situação que merece cuidado é com o hall dos elevadores para evitar que a água escorra para o poço do elevador, principalmente em casos de tempestades fortes, com grande volume de água.
“Caso entre água na cabina ou no poço por onde o equipamento sobe e desce, a primeira coisa que deve ser feita é desligar o equipamento e acionar a empresa de manutenção para uma avaliação de possíveis danos”, explica Joel.
Nesses locais, existem sensores que monitoram a operação precisa do equipamento que não podem ser submetidos à infiltração de água.
E, se faltar energia, o elevador deve ser evitado em prédios sem um dispositivo que supra energia elétrica emergencialmente, como um gerador, para que os usuários não fiquem retidos na cabina.
Essa situação pode ser amenizada em prédios que não dispõem de gerador por meio da funcionalidade "resgate automático", dispositivo que movimenta o elevador até o andar mais próximo quando há queda de energia, liberando um eventual passageiro retido.
Comum nos elevadores mais novos, o dispositivo "resgate automático" pode ser instalado posteriormente, mesmo em elevadores mais antigos, como parte de uma atualização tecnológica do equipamento, ampliando a segurança dos passageiros.
Como qualquer condomínio está sujeito a esse tipo de situação, é necessário ter alguns cuidados para se prevenir.
É importante que, na hora de escolher uma empresa prestadora de serviço para elevadores, seja avaliado se a documentação está regularizada junto aos órgãos competentes. O síndico deve também checar se a empresa é confiável, segura e transparente.
Além disso, é necessário que a empresa preste serviços 24h, seja de suporte técnico ou atendimento, para que em casos como ocorrências fora do horário comercial, o condomínio consiga entrar em contato.
Vale lembrar que é dever do síndico zelar pelas manutenções dos elevadores e do zelador, acompanhar as vistorias periódicas e manutenções. Juntos, síndico e zelador, podem fazer um cronograma de manutenção preventiva.
Portanto, o sinistro de elevadores pode ser um grande problema, mas com calma, informação, fornecedores certos e treinamento, fica bem mais fácil resolver essa situação.
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Fontes consultadas: Joel Coelho (TKE); conteúdo SíndicoNet