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Calendário de manutenção

Prepare seu condomínio para o período de chuvas

Saiba como se precaver e evite danos ao seu condomínio

Por Inês Pereira - 09/11/18 05:23
Atualizado há 19 h por Julio Vieira
Saiba como se precaver e evite danos ao seu condomínio

Outubro e novembro são os meses ideais para conferir se a infraestrutura vai sobreviver aos temporais que vêm por aí. As chuvas de verão são um período esperado e temido, ao mesmo tempo. 

Todo ano, muitas cidades brasileiras padecem com problemas de enchentes, desabamentos, queda de árvores e raios que comprometem a rede de energia elétrica e internet. Sem falar nos acidentes com vítimas. Infelizmente, são questões ainda não resolvidas. 

Nos condomínios, a situação não é tão diferente. Muitos deles, por falta de cuidado e manutenção, enfrentam problemas nesses dias. Como você vai entender ao longo dessa matéria, praticamente todos esses problemas podem ser evitados, desde que haja cuidado e prevenção. 

O período entre dezembro e meados de abril é conhecido como o mais chuvoso do ano. 

“Alguns municípios definem este período como Operação Guarda Chuva. Nesse sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas nessa época”, afirma João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho.

Confira o checklist de itens que precisam ser checados para o período de chuva

checklist

Anualmente, no período de outubro e novembro, o síndico profissional Nilton Savieto faz uma checagem completa nos condomínios que administra, em São Paulo. “Essa checagem deve ser feita obrigatoriamente”, diz. 

Veja os itens para verificação:

  • Limpar todos os ralos, grelhas, calhas nos subsolos, térreo e barrilete (topo do prédio).
  • Verificar todos os toldos, coberturas, telhados, luz piloto, (no topo do prédio), antenas. 
  • Verificar a saúde das árvores, arbustos e solicitar na prefeitura as devidas podas. (Se suspeitar de risco de queda, acionar a prefeitura).
  • Verificar se nas áreas comuns está afixado a placa de alerta conforme a NBR 5419/2015: “Não circular pelas áreas externas do edifício em caso de tempestade”. 
  • Fazer a revisão geral do gerador com troca de óleo, filtros e limpeza do tanque de combustível, após abastecer. 
  • Testar e verificar todo o sistema de iluminação de emergência, com revisão de lâmpadas e, em caso de baterias, se estas estão com vida útil adequada, caso contrário providenciar a troca.
  • Revisar todos os quadros de elétrica
  • Conferir as bombas que fazem a retirada de água do prédio, as bombas de poços. 
  • Fazer a limpeza do poço do elevador, revisando se não há infiltração ou água empossada (ideal que tenham backup para emergência).
  • Verificar se todo o encanamento está identificado para ação rápida, em caso de necessidade de fechamento imediato.
  • Revisar o sistema de segurança abastecido pelo gerador, em caso de falta de energia.
  • Revisar os portões, verificar se o sistema elétrico/eletrônico está protegido das chuvas e aterrado, além de estar sendo alimentado pelo gerador em caso de falta de energia.
  • Limpar a tubulação de água de chuva e esgoto, caixas de esgoto no térreo e drenos nos jardins, fazendo com que fiquem livres e evitando problemas nos apartamentos mais baixos ou na área comum do prédio.
  • Verificar o topo do prédio, garagens e térreo evitando que tenhamos vazamentos ou infiltrações.
  • No caso de portaria virtual/remota, o síndico deve fazer uma reunião com a empresa para criar o procedimento de emergência para possíveis problemas de comunicação, como duplicar a forma de comunicar acesso em caso de falta de energia. 

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As instalações elétricas exigem cautela

O Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo. Caem cerca de 70 milhões por ano, chegando a atingir 300 pessoas — sendo que cerca de 100 vitimas são fatais. 

“O Sindico tem autonomia para investir neste tipo de manutenção, sem que seja aprovado em assembleia. Ele deve sempre exigir das empresas de manutenção, laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica Tobias. 

Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado.

ferramentas para manutencao eletrica

PONTOS DE ATENÇÃO

Nos quadros de energia elétrica, é importante verificar a correta de instalação de terra e neutro. “É desejável que nos quadros tenham os dispositivos protetores de surto (DPS) para protegerem o equipamentos em caso de raios”, recomenda Savieto.

Os para-raios precisam estar em perfeita ordem. O engenheiro Zeferino Velloso orienta a verificação por meio da medição ôhmica para garantir o funcionamento das descidas (que devem ser conforme quantidade prevista em projeto). 

“Verifique se as antenas estão conectadas — assim como quaisquer elementos metálicos na cobertura — ao sistema de aterramento do edifício”, reforça o engenheiro Velloso.

Ao executarem as instalações, as operadoras de TV a cabo devem fazer o aterramento de todo sistema e conectar ao sistema de para-raios. “As antenas coletivas não podem ser mais altas que os para-raios”, acrescenta Tobias.

Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras 

Muitos condomínios não contam com grupo gerador. Nesses casos, uma medida preventiva interessante é que o síndico ou a administradora conversem com o zelador e os funcionários para que eles saibam como agir em caso de queda de energia

“Para citar um exemplo, se o prédio estiver sem luz, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Ele vai ter que fazer uma série de operações, também manualmente no elevador”, afirma Nilton Savieto. 

Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério. 

“O zelador terá que ficar atento. Se isso acontecer, vai precisar de uma bomba movida à gasolina, uma mangueira, e operar manualmente, o que é complicado”, observa o síndico profissional.

CONDOMÍNIOS SEM GERADOR PRECISAM DE:

  • Um bom sistema de iluminação de emergência. Os bombeiros pedem autonomia de, pelo menos, 50 minutos, mas já existem no mercado baterias de 3 horas. Também pode optar pelo sistema autônomo de emergência com autonomia de 50 minutos. Estes sistemas precisam iluminar os acessos, as escadas, a garagem e os portões. Essas áreas não podem ficar escuras nunca. “É importante realizar um teste prévio para verificar a capacidade de fornecimento de energia das baterias”, lembra o engenheiro.
  • Três jogos de lanternas na portaria. Isso é importante, mesmo com as lanternas de celular. E aí nos casos de não ter gerador, o elevador vai parar onde estiver. Eles precisam assegurar que não tenha ninguém no elevador. Elas funcionarão para ir à garagem, verificar os elevadores, subir nos andares e circular em outros locais do condomínio. 
  • Bateria extra ou no-break para o interfone. É importante verificar se está em pleno funcionamento para que funcione bem, mesmo sem energia elétrica.  

Faça mapeamento das áreas de alagamento 

chuva alagamento

  • INTERNO: Mapeie pontos de alagamento em lajes, pois podem orientar no remanejamento futuro de ralos.
  • EXTERNO: Conhecer alagamento de vias públicas no entorno pode auxiliá-lo a acionar o poder público, se necessário, ou a tomar medidas preventivas para evitar a entrada de águas no subsolo, por exemplo.

"Para evitar entupimento, uma medida eficaz é limpar com jato d'água lajes impermeabilizadas ou telhas e calhas. Conforme o caso, remover previamente a poeira de cimento, protegendo os ralos durante a limpeza, para impedir que ocorram entupimentos", indica Velloso.

Se notar entupimentos ou demora no escoamento da água nos condutores, uma limpeza com desentupimento é recomendável. “Aliás, fazer isso anualmente é bastante salutar”, recomenda.

Não faça obras no período de chuvas

Normalmente, obra não se faz no período de férias — dezembro e janeiro. Uma das razões é que os objetos usados podem voar ou cair com um vento forte ou chuva, e machucar alguém. Tudo o que for mexer na estrutura em época de chuvas pode trazer problemas. Assim, melhor evitar. 

No caso de infiltrações, se existem, deveriam ter sido reparadas na época de estiagem. “No verão não é recomendável fazer esse tipo de reparos. 

Mas se forem emergenciais e em lajes sobre áreas habitadas, o ideal é montar toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos à(s) unidade(s) abaixo. Os mesmos cuidados devem ser tomados com as obras de impermeabilização”, diz o engenheiro Velloso.

Atenção aos acidentes causados pelos vendavais

Ventos muito fortes são capazes de causar estragos na fachada e no entorno do condomínio. E, principalmente, podem ocasionar acidentes graves se algo atingir uma pessoa. 

Por isso, durante a preparação do condomínio para as chuvas de verão, todos os objetos e as partes que possam se soltar e voar com um vendaval devem ser verificadas e devidamente afixadas. Ou ainda, se for o caso, removidas para evitar que atinjam alguém ou algo, como uma porta de vidro, por exemplo. Se precisar, oriente os condôminos. Atente para:

  • Antenas
  • Para-raios
  • Pastilhas da fachada
  • Janelas
  • Vasos
  • Grades 
  • Toldos
  • Telhados
  • Muros
  • Ferramentas
  • Latas
  • Lixeiras
  • Cadeiras
  • Vassouras e materiais de limpeza

O que fazer quando houver queda de energia

Alguns procedimentos precisam ser realizados, assim que ocorrer a queda de energia. O zelador deve estar junto com o pessoal da portaria, de preferência, para tomar as primeiras ações. 

  1. COM GERADOR:
    1. Verificar se o gerador foi acionado devidamente, e se todos equipamentos que ele atende estão funcionando. 
    2. Conferir se, no momento de transição entre a queda da energia e acionamento do gerador, o elevador não travou e ficou alguém preso na cabina. 
    3. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.
  2. SEM GERADOR:
    1. Verificar se sistema de iluminação de emergência está funcionando, caso não tenha gerador.
    2. O zelador ou outro funcionário precisará abrir e fechar manualmente os portões
    3. Conferir se não há alguém preso no elevador. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
    4. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.

Medidas para os dias de chuva forte

  • Não permitir uso quadras, playgrounds ou piscina. Melhor bloquear o acesso à área comum, especialmente de crianças. 
  • No caso específico do playground, é importante deixar a manutenção em dia para evitar problemas como peças soltas e o perigo de atingirem alguém. Saiba mais sobre manutenção de playgrounds
  • Em casos de tempestades mais sérias, solicitar aos condôminos que desliguem aparelhos eletroeletrônicos das tomadas e, se o condomínio não tiver gerador, evitarem o uso do elevador.

Como agir com portaria remota ou virtual

Em dias de queda de energia, o gerador vai garantir a volta do funcionamento da portaria. Por isso, precisa estar em perfeito estado de funcionamento e adequado para manter todo o sistema automatizado. "É obrigatório”, avisa o especialista em Segurança do Trabalho. 

Se precisar, ligar para a empresa responsável pela portaria. 

“Essas empresas estão preparadas para situações como esta e saberão orientar o funcionário do prédio e fazer algum procedimento necessário”, diz Savieto.

Telefones e informações para ter à mão na portaria

Deixe na portaria o telefone de cada empresa de manutenção, pois se algo acontecer o porteiro ou o zelador terá acesso rapidamente. Veja a lista básica:

  • Cadastro e telefone da empresa que faz abastecimento e manutanção do gerador;
  • Telefones de emergência dos responsáveis pelas empresas de portaria remota/virtual;
  • Em caso de terceirização, o contato dos responsáveis pela contratação;
  • Telefones de todos fornecedores, (portões, gerador, elevador, empresa de desentupimento, abastecimento do gerador, bombas, encanador);
  • Telefones das concessionárias de Luz e Água, Bombeiros, PM, etc. 
  • Telefones da administradora, do zelador e do síndico para contato rápido e acompanhamento dos chamados, além dos procedimentos internos que vão desde a interdição de elevador até plantão em caso de problemas não previstos. 
  • Telefone da seguradora.

Cuidados voltados aos condôminos

Em todos os casos emergenciais, os condôminos devem ser avisados imediatamente. “Também problemas com encanamento ou com o gerador, e a necessidade de chamar bombeiros e PM numa situação mais crítica, ou a Prefeitura, se cair uma árvore, precisam ser comunicados”, diz Savieto. 

COMUNICAÇÃO

  • Use o site ou App do Condomínio para comunicá-los imediatamente sobre a queda de energia.
  • Outra opção é criar um grupo no WhatsApp exclusivo para o síndico comunicar emergências. Importante que esse grupo seja criado pelo síndico usando o modo "Linha de transmissão" do Aplicativo. Com essa configuração, apenas o administrador poderá enviar mensagens, evitando assim que outros moradores usem esse canal para outros fins.  

Oriente toda a equipe quanto aos riscos de circulação de condôminos em dias chuva, especialmente crianças, nas áreas externas como piscina, playground, quadras etc.  

E não se esqueça de que o artigo 1.348 do Código Civil o coloca como responsável civil e criminal por tudo aquilo que acontece em seu condomínio. 

Seguro do condomínio

Seguro é uma obrigatoriedade de todo condomínio, determinada pelo artigo 1.346 do Código Civil.

O recomendado é que, sempre que possível, o empreendimento faça um seguro de cobertura básica ampla, com cobertura inclusive para alagamentos. 

Mas se não for possível contratar essa modalidade de seguro, é importante que, ao fazer o seguro de cobertura básica simples, sejam incluídas as coberturas para vendaval e desmoronamento. Vale lembrar que esse tipo de seguro não inclui cobertura contra alagamentos, alerta Pedro Bento, diretor da Shelter Corretora de Seguros.  

ENTENDA A COBERTURA CONTRA VENDAVAL 

Esse tipo de cobertura considera sinistros causados pelo vento e granizo. Porém, é importante ressaltar que excluí os danos causados pela água da chuva. 

  • O que é coberto: danos decorrentes de ventos com velocidade superior a 54 km/h, que provoquem danos às áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. Nas unidades autônomas, o que se cobre é a construção (paredes, pisos, forros, esquadrias, portas, janelas, louças e metais sanitários, tubulações elétrica e hidráulica, acabamento e pintura).
  • O que não é coberto: móveis, armários embutidos, carpetes, tapetes, decoração, vestuário, animais, plantas, bebidas, utensílios, equipamentos e objetos de uso pessoal dos condôminos. Quanto ao condomínio, danos decorrentes de temporal, chuva forte mesmo acompanhados de ventos superiores a 54 km/h.

O seguro de Responsabilidade Civil também é uma opção a mais, se o síndico queser se resguardar em caso de acidentes decorrentes da chuva.  

Fontes consultadas: Nilton Savieto, síndico profissional; Zeferino Velloso, engenheiro, diretor da VIP - Vistorias Inspeções Prediais; João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho, diretor da JI Prevent Consultoria e Treinamento; Pedro Bento, diretor da Shelter corretora de Seguros

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