14/01/20 12:14 - Atualizado há 5 meses
Elevador é considerado o transporte mais seguro do mundo e está entre os mais usados, principalmente em condomínios.
O síndico deve ter um cuidado especial com a manutenção dos elevadores, pois envolve risco de vida e, se não forem seguidas normas e legislações quanto à manutenção, a responsabilidade pode recair sobre ele em caso de acidentes.
Para se ter uma ideia, a Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel) estima que a cada três dias, pelo menos 200 milhões de pessoas, o equivalente a toda população brasileira, utiliza o elevador em algum momento do dia.
Dados da Abeel apontam que mais de 14 milhões de pessoas usam diariamente cerca de 80 mil elevadores na cidade de São Paulo — o dobro de passageiros de ônibus.
Segundo o Sindicato das Empresas de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp), em todo o Brasil são cerca de 600 mil equipamentos de transporte, incluíndo elevadores, escadas rolantes e plataformas para pessoas com necessidades especiais e dificuldade de mobilidade. Desse total, 1/5 (um quinto) dos elevadores estão no Estado de São Paulo. Todos esses equipamentos exigem manutenção.
Embora raros, os acidentes envolvendo elevadores assustam. "Normalmente os acidentes ocorrem por falta de manutenção adequada ou durante o resgate de passageiros por pessoa não habilitada. O resgate deve ser feito pelos profissionais das empresas contratadas, ou, em último caso, Corpo de Bombeiros", alerta Marcelo Braga, presidente da Abeel e do Seciesp.
Acidentes envolvendo elevadores, além do potencial letal, podem trazer, no mínimo, danos com amputação de membros e lesões permanentes. De acordo com a Prefeitura de São Paulo, entre 2017 e 2019, houve sete acidentes na cidade, dos quais dois com vítimas fatais.
Segundo o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, nenhuma queda total havia sido registrada nos últimos 15 anos no estado até a ocorrência na cidade de Santos no dia 30/12/19, em que um elevador despencou do nono andar, causando quatro mortes.
Por envolver o transporte de milhares de pessoas, proporcionar conforto e conveniência, a manutenção dos elevadores é fundamental. Essa medida consiste na aplicação de uma série de ações que monitoram o equipamento, indicando necessidades de reparos ou trocas de peças que garantem o funcionamento adequado do sistema.
Nos condomínios, os elevadores estão listados entre os itens mais críticos. "Numa escala de zero a 10, um elevador parado leva nota 9, só perdendo para falta de água", opina o síndico profissional Fúlvio Stagi, que atende condomínios no estado do Rio de Janeiro.
Paradas de elevador, deixando pessoas presas dentro da cabine, são um pouco mais comuns. Embora de baixo risco, são suficientes para deixar quem ficou trancafiado à beira do desespero.
De acordo com Balanço do Corpo de Bombeiros, em 2022, 579 pessoas ficaram presas em elevadores e em situação de risco no Estado de São Paulo, 95 a mais que em 2021. Já o número de pessoas que sofreram acidentes ainda mais graves, por ficarem presas e feridas, saltou de 25 em 2021 para 47 em 2022, o maior número desde 2017.
"A manutenção dos elevadores é parte essencial na operação dos condomínios, tanto por questões de desempenho quanto de segurança. Os moradores percebem a criticidade dos elevadores e muitos têm grandes preocupações quanto a falhas que possam levar pessoas a ficarem presas na cabine, ocasionadas por defeitos ou mesmo falta de energia elétrica", afirma Jessé de Souza Oliveira Jr., síndico profissional.
De acordo com Everton Ramos, sócio e consultor técnico da Hi Solution Consultoria e Engenharia, a principal norma técnica que regula os elevadores é a ABNT NBR 16858-1:2021, que especifica as regras de segurança para a construção e instalação de elevadores de passageiros e de passageiros e cargas.
No que diz respeito à manutenção de elevadores, a norma é a ABNT NBR 16083/2012, que se aplica a elevadores, escadas rolantes e esteiras rolantes, com requisitos para instruções de manutenção dos equipamentos.
Quanto à legislação, os condomínios devem estar atentos às leis municipais.
No caso de São Paulo, há a Lei Municipal nº 10.348/1987, que diz respeito, entre outras coisas, ao:
Segundo o artigo 7º, o registro da empresa conservadora "dependerá da indicação e do registro, junto à Prefeitura, de engenheiro responsável técnico, regularmente capacitado, nos termos da legislação federal e das normas próprias, expedidas pelo órgão de classe." No que diz respeito ao registro das empresas conservadoras, a lei é complementada pelo Decreto Municipal nº 52.340/2011.
A lei ainda diz que os "engenheiros responderão solidariamente com as empresas instaladoras ou conservadoras pelo cumprimento desta Lei, sendo passíveis das mesmas responsabilidades e penalidades em que as empresas incorrerem em virtude de infrações."
Já o artigo 9º obriga a empresa conservadora a fazer inspeção anual rigorosa dos elevadores, com emissão do Relatório de Inspeção Anual (RIA), documento obrigatório que indica as condições de funcionalidade e segurança dos equipamentos. "Com esse documento, a prefeitura delega às empresas de manutenção a obrigação de relatar o estado de conservação dos equipamentos", comenta Everton Ramos.
"O ideal é que a empresa oriente os condomínios clientes a munir seus elevadores com todos os itens de segurança estabelecido por norma e pelo RIA, aumentando o coeficiente de segurança dos usuários", comenta Marcelo Braga, presidente da Abeel e do Seciesp.
A Prefeitura de São Paulo cobra anualmente R$ 206,68, por elevador (2023), referente à Taxa de Vistoria de Aparelhos de Transporte Vertical e Horizontal, para fazer cadastro dos equipamentos em um sistema informatizado. Há um Projeto de Lei em andamento para acabar com a cobrança, de autoria da vereadora Janaína Lima.
Essa cobrança varia de município para município.
Não há outro caminho: para que os elevadores estejam em dia com leis, normas e padrões de funcionamento e segurança, todo condomínio deve contratar uma empresa de manutenção ou conservação com as credenciais necessárias e seguir suas orientações.
"Em caso de dúvida sobre a atual prestadora de serviços, o síndico deve recorrer a consultores independentes ou ainda ao Seciesp, que poderá ajudá-los neste sentido", alerta Marcelo Braga. A depender do escopo, um parecer técnico pode ser contratado a partir de R$ 750 por elevador.
De acordo com a diretora de Instalações Existentes e Modernização na Atlas Schindler, Marici Santos, a manutenção realizada periodicamente pela empresa contratada atenderá as exigências técnicas, bem como garantirá que o equipamento esteja em condições normais e seguras de funcionamento.
"Importante que os apontamentos realizados pela empresa de manutenção para garantir a funcionalidade do equipamento sejam observados e providenciados pelo cliente, já que os equipamentos, com o tempo de uso, necessitam de ajustes corretivos que implicam autorização", enfatiza a diretora da Atlas Schindler.
O elevador é um equipamento complexo e possui diversos itens para serem inspecionados periodicamente. É muito importante que a mantenedora execute as rotinas de manutenção, seguindo a periodicidade exigida por cada componente.
"Existem itens de segurança, como cabos de aço, regulador de velocidade e bloco de segurança, que devem ser rigorosamente verificados para garantir o funcionamento correto e seguro dos elevadores aos condôminos e demais usuários", explica Everton Ramos, da Hi Solution.
Durante a visita de manutenção, os técnicos da empresa testam componentes de segurança, identificam peças que apresentam desgastes e que podem precisar de substituição, dentre outros detalhes que fazem a diferença na disponibilidade de funcionamento dos elevadores em um condomínio.
Além do atendimento presencial, hoje já existem soluções digitais de monitoramento remoto dos elevadores. A Atlas, por exemplo, oferece o Schindler Ahead, que permite a aplicação de uma manutenção preditiva por meio de análises avançadas, o que pode aumentar a disponibilidade dos equipamentos.
É unânime entre especialistas e síndicos entrevistados que o principal cuidado com os elevadores começa na escolha da empresa de manutenção ou conservação do equipamento - independentemente de ser o fabricante.
"O mais importante é que a manutenção dos elevadores seja feita por empresa habilitada e capacitada, com registro em órgãos competentes, tais como registro de concessão na prefeitura e entidades de classe, como o Seciesp. Importante checar certidões negativas de débitos da empresa bem como contatar clientes atendidos para avaliar a celeridade de atendimento", recomenda Marcelo Braga, do Seciesp.
No caso dos empreendimentos localizados na cidade de São Paulo, a checagem de registro dos equipamentos deve ser feita no SEGUR, órgão de fiscalização da prefeitura.
Outros requisitos que a empresa escolhida deve atender:
Um diferencial das empresas registradas no Seciesp é a certeza do atendimento de uma séria de itens de acordo com a legislação vigente, bem como ao estatuto da entidade, inclusive a assinatura de seu Código de Ética.
O síndico profissional Fúlvio Stagi informa que, via de regra, opta por contratos com os fabricantes. Ele também tem boas experiências com empresas terceirizadas que prestam serviços para condomínios de sua carteira de clientes.
"Analisamos diversos critérios, inclusive o capital social da empresa e sua reputação no mercado. Não adianta ter nome se não presta um rápido atendimento. Tempo de resposta para passageiro preso é um item que pesa muito hoje", relata Stagi.
Os experientes síndicos profissionais Fúlvio Stagi e Jessé Oliveira concordam que a primeira coisa que o síndico que acabou de assumir o posto deve fazer em relação aos elevadores é checar o contrato de manutenção, seguida de reunião com a empresa, endossa o Seciesp.
"Quando assumo um condomínio, verifico o contrato, a empresa e marco uma reunião com o supervisor ou até mesmo com o técnico para nos mostrar as condições dos elevadores. Tudo deve ser bem analisado, porque pode impactar, e muito, na cota condominial", explica Stagi.
A orientação de Max dos Santos, do Seciesp, ao síndico é pedir à empresa para levar para a reunião o último RIA.
"Fale com o responsável e peça um laudo de avaliação atual sobre os elevadores, devidamente assinado pelo engenheiro responsável atestando as condições, principalmente de segurança dos equipamentos. Se ainda restar dúvidas, procure um consultor independente para fazer a avaliação", instrui Marcelo Braga.
Contratar uma assessoria ou consultoria, que não concorra com os mantenedores, para realizar uma auditoria dos trabalhos executados nos elevadores do condomínio é uma forma de o síndico ter informações técnicas do desempenho da atual contratada e dos equipamentos por profissionais isentos de interesse.
A consultoria poderá confirmar (ou não) e complementar informações fornecidas pela contratada, embasando e facilitando a tomada de decisões por parte do síndico quanto a manter a empresa, exigir ajustes ou até mesmo partir para a escolha de uma nova conservadora.
Jessé Oliveira orienta o novo síndico a verificar se o valor pago à empresa está compatível com o cobrado no mercado, lembrando que sempre é possível tentar uma negociação para redução desses valores.
Outras recomendações dos especialistas:
Como visto no começo desta reportagem, os condomínios que possuem elevadores são obrigados por lei a ter um contrato de conservação com empresa habilitada.
Para este tipo de equipamento, existem duas modalidades de contratos:
Segundo o Seciesp, o síndico deve prestar atenção ao tempo de vida dos equipamentos. Elevadores mais novos e que estejam com seus componentes mais atualizados, o mais indicado é um contrato sem peças.
Para os mais antigos, o contrato com peças é mais adequado. "No entanto, esses contratos precisam ter um valor maior para que as empresas possam executá-lo de maneira adequada e profissional, substituindo realmente as peças quando se faça necessário", explica Marcelo Braga, presidente da entidade.
Fúlvio Stagi comenta que o preço deste tipo de contrato é praticamente inviável para condomínios menores, com menos de 32 unidades. "Mesmo na modalidade com peças, pode haver itens não cobertos, então é importante estar atento na hora de negociar", alerta Everton Ramos, da Hi Solution.
O consultor técnico orienta o síndico a buscar apoio da administradora para ponderar sobre o histórico de consumo de peças em um período de, pelo menos, 12 meses e avaliar qual custo é mais viável para definir o tipo de contrato.
Outro ponto de atenção é quando o condomínio resolve alterar o tipo de contrato. Segundo o síndico profissional Jessé Oliveira, é bastante onerosa a alteração do contrato para inclusão de peças após alguns anos de funcionamento.
Já o contrário - a exclusão de peças para redução do valor contratado -, na sua opinião, deve ser estudada criteriosamente e levada para deliberação em assembleia, após um levantamento detalhado do histórico de trocas.
Os especialistas também apontam que muitos componentes têm que ser trocados periodicamente, de acordo com a vida útil pré-determinada.
Ou seja, a escolha do tipo de contrato não é uma decisão fácil e simples. Deve ser estudada cuidadosamente, levando em consideração diversas variáveis, sempre com apoio em informações e dados técnicos e, dependendo do caso, decidir em assembleia.
Caso o síndico tenha dúvidas sobre o valor de uma peça, ou sobre a real necessidade da substituição, vale a pena buscar um auxílio técnico de uma assessoria especializada. Esse tipo de serviço vai analisar a situação de uma forma isenta e indicar se a demanda procede ou não.
De qualquer forma, vale lembrar que, como falado no início da reportagem, o condomínio deve realizar todos os apontamentos da empresa contratada.
O contrato firmado com uma empresa de conservação ou manutenção de elevadores precisa ser detalhado, com apresentação do plano de revisão periódica, indicando quais componentes serão verificados, garantia de peças, relatório de manutenção etc.
Se possível, o contrato deve incluir SLAs (Service Level Agreement ou Acordo de Nível de Serviço) para tempo de atendimento, repetição de chamados críticos, tempo de equipamento parado etc.
"As empresas dificilmente formalizam o tempo para resolução efetiva dos problemas, pois muitas vezes a necessidade de troca de peças acaba tornando o reparo mais demorado do que o desejado", informa o síndico profissional Jessé Oliveira.
O principal SLA, na opinião de Fúlvio Stagi, é o de tempo de resposta para retirada do passageiro preso, que deve ser de até 30 minutos. "Apesar de na percepção do passageiro ser um tempo considerável, há de ser observar o tempo de mobilização das equipes, variando de cidade para cidade", explica o síndico profissional.
Quando chega um chamado de passageiro preso, a boa prática de mercado é a empresa emitir um alerta a todos os seus técnicos e o que estiver mais próximo interrompe o que estiver fazendo para priorizar o resgate.
Na hora da contratação da empresa, além de selecioná-la levando em consideração tudo o que listamos anteriormente nesta reportagem sobre idoneidade, importante o síndico se atentar também para alguns detalhes apontados pelos especialistas, como:
Além disso, o síndico ou administrador deve exigir da empresa contratada e se certificar de que a manutenção é feita com a frequência especificada pelo fabricante do elevador, permitindo assim o seu correto funcionamento, sem interrupções desnecessárias, orienta Marici Santos, da Atlas Schindler.
Se a empresa vem prestando um bom serviço, com preços justos e adequados, deve permanecer.
"Durante os cinco primeiros anos, é mais vantajoso manter um contrato de conservação (sem peças), atrelado a um bom seguro. Se o condomínio tem um contrato antigo, com mais de dez anos, e já contempla substituição de peças, o ideal é mantê-lo", orienta Stagi.
A manutenção preventiva é feita mensalmente em um ciclo de 12 meses, indica o Seciesp.
"A cada mês são verificados determinados itens, componentes e peças dos equipamentos, fechando a inspeção após 12 meses, com a emissão do RIA. Este relatório de inspeção mensal, deve estar fixado na casa de máquinas dos elevadores, sendo um para cada equipamento, constando todos os itens de verificação", esclarece Marcelo Braga, presidente do Seciesp.
Há empresas que também realizam inspeções independentes diferenciadas, com periodicidades maiores de um ano e cinco anos. A Atlas Schindler, por exemplo, vistoria e testa, nessas inspeções, elementos como o sistema de freios, limitador de velocidade, trava da porta de pavimento e sistema elétrico, para garantir um padrão de conformidade para o bom funcionamento, com segurança, dos equipamentos.
Segundo Everton Ramos, da Hi Solution, o técnico deve basear sua rotina de visita em uma planilha de manutenção, onde deverá constar claramente as ações para:
Ainda na visita, o técnico também deve:
Com o passar do tempo, a tecnologia e a aparência dos elevadores podem ficar desatualizadas.
O síndico saberá que chegou a hora de partir para a modernização do elevador - que poderá ser tecnológica e/ou estética - quando o equipamento:
"Com a modernização é possível agregar uma nova tecnologia aos sistemas existentes, proporcionando valorização para o condomínio, performance para os equipamentos, além de mais conforto e segurança para os usuários", afirma Marici Santos, da Atlas Schindler.
Confira outras vantagens da modernização de elevadores:
Importante que o síndico busque respaldo técnico com uma assessoria ou consultoria especializada para definir:
- Saiba mais sobre o momento certo para fazer a modernização tecnológica do elevador
E sobre a aquisição de um novo elevador? "A troca completa não é exigida, a não ser que a análise para o processo de modernização do equipamento concluir que este seja o caminho mais adequado. Não existe uma regra única dada, a variedade de modelos e tipos de elevadores", esclarece Everton Ramos, da Hi Solution.
No podcast abaixo, o fundador do SíndicoNet, Julio Paim, entrevista o diretor da Otis sobre modernização de elevadores, assista!
Raramente os condomínios têm condições de aferir a fração da conta de energia que remete aos elevadores, embora se saiba que representam a maior fatia de consumo.
Mesmo assim, vale a pena adotar medidas que contribuem para reduzir a conta de energia. Algumas são para os síndicos, outras para todos os condôminos. Confira:
Veja no vídeo abaixo dicas de especialistas sobre a gestão e manutenção de elevadores em condomínios.
Confira abaixo mais alguns tópicos imprescindíveis para síndicos, moradores e usuários de elevadores em condomínios.
Fontes consultadas: Everton Ramos (Hi Solution), Fúlvio Stagi (síndico profissional), Jessé de Souza Oliveira Jr (síndico profissional), Marici Santos (Atlas Schindler), Marcelo Braga (ABEEL/Seciesp)