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Jurídico

Análise de contratos em condomínios

Saiba como analisar e quais cláusulas o documento deve conter

Por Mariana Ribeiro Desimone - 14/03/18 02:42
Atualizado há 8 meses por André Agostinho
Saiba como analisar e quais cláusulas o documento deve conter

“O combinado é o combinado e não sai caro”

Esse ditado é uma ótima forma de se pensar os contratos do condomínio, certo? O que está ali serve de guia para o que deve acontecer durante aquela prestação de serviço ou condições de compra. 

Porém, um contrato pode guardar também muitas minúcias, pegadinhas e até cláusulas abertamente abusivas. 

Como o dinheiro em jogo em um contrato com o condomínio é da coletividade, todo cuidado é pouco. O conselho de Gabriel Souza, diretor da administradora Prop Starter, é simples e direto para os síndicos.  

“Não assinar, nunca, nenhum contrato sem antes passar pelo jurídico da administradora ou por um advogado”.

Gabriel explica que conta com uma advogada apenas para analisar os contratos firmados pelos clientes.

“E mesmo tomando todo tipo de cuidado, muitas vezes nos deparamos com situações que vão claramente contra o que está no contrato. Isso porque nos resguardamos com toda a formalidade possível. É perigoso não se ater a todos os detalhes que envolvem uma prestação de serviços ou compra. E, dependendo dos prazos e dos valores envolvidos, pode virar um problema grande para o síndico”, pesa ele. 

E para te deixar bem informado, mostramos abaixo quais cuidados devem ser tomados antes de assinar qualquer contrato envolvendo o condomínio. Confira!

Por que ter contrato para tudo é importante para o condomínio?

Devido à informalidade que ainda reina nas relações profissionais em nosso país, muitos podem achar que não há problema nenhum em contratar aquele jardineiro ou serralheiro de sempre sem contrato. 

Sem um documento para ditar as regras, quando algo fora do comum acontece, a dor de cabeça para o síndico pode ser grande, como conta o advogado especialista em condomínios Rodrigo Karpat.

“Passamos por uma situação em que um serralheiro que prestava serviços para o empreendimento, sem contrato, se acidentou durante o serviço. Ele conseguiu uma indenização vitalícia devido a isso, paga pelo condomínio”.

Ou seja: imagine ter que pagar, até o final da vida da pessoa, um salário, uma vez que o mesmo não tem mais condições de trabalhar devido a falta de um contrato. Isso não apenas onera o condomínio mensalmente, mas impacta, inclusive, na valorização das unidades – um ponto que o síndico não deve, nunca, perder de vista.

Para ele, vale a analogia feita acima. “Dentro da nossa casa, podemos fazer como acharmos mais conveniente. Em se tratando de dinheiro do condomínio, é melhor que todos os cuidados sejam tomados, uma vez que o síndico é responsável civil e criminalmente por tudo que acontece dentro do condomínio”, analisa Rodrigo.

Cláusulas básicas de um contrato

Os contratos podem ter diversas configurações diferentes, mas veja abaixo quais são as principais cláusulas que o documento deve ter:

SLA

SLA siginifica Service Level Agreement, ou "Acordo de Nível de Serviço". É uma cláusula comum no mundo corporativo que vem se disseminando no mercado de condomínio com as empresas preocupadas com boas práticas. 

Com ela, os condomínios podem combinar prazos de atendimento em caso de necessidade, algo bastante válido para empresas de segurança e portaria remota, por exemplo.

"Com SLA, o síndico tem a confiança de saber em quanto tempo será atendido em caso de problemas nos equipamentos do condomínio, seja de dia ou de noite", argumenta Delson Ferreira, diretor da White Proteção e Segurança. 

Com uma cláusula do tipo, fica mais fácil mensurar se o serviço está sendo feito da maneira que se espera. Pode-se usar indicadores para apontar o que deve ser melhorado e o que está sendo entregue de forma satifatória. 

Outro ponto interessante é que o síndico pode atrelar descontos no pagamento caso o serviço em questão não esteja sendo efetuado da maneira correta ou ocorram atrasos, por exemplos. 

QUALIFICAÇÃO DAS PARTES

Mostra quem são os responsáveis pela assinatura do contrato.

“É a inclusão de todos os dados necessários para identificar bem as partes envolvidas e garantir que  estejam devidamente representadas no contrato. É comum o condomínio não prestar atenção no fato da pessoa que está assinando pela empresa é devidamente autorizado e, muitas vezes, há necessidade de inclusão de muitos documentos (contrato social, ata de eleição da diretoria, procuração e outros, conforme o caso). E, por outro lado, também esquecem de exigir o mesmo do condomínio, como a ata de eleição do síndico”, explica o sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados André Junqueira. 

Isso é importante porque evita que uma pessoa que não seja a qualificada, assine pelo dono da empresa, por exemplo. Nesse caso, o contrato não teria validade jurídica e o condomínio estaria em uma situação delicada. 

FORO DE ELEIÇÃO

É a parte do contrato que determina o local escolhido caso haja uma futura ação judicial. É uma cláusula extremamente útil quando se contrata uma empresa de outra cidade ou estado, visando facilitar a vida do condomínio.

O ideal é que o condomínio direcione, sempre, o contrato para o Tribunal de Justiça local.

ESCOPO DO SERVIÇO

Deve explicar o que é o serviço a ser executado e como o mesmo será feito, da forma mais minuciosa possível.

Se for uma empresa terceirizadora de mão de obra, o ideal é que conste ali o número de funcionários, horas trabalhadas, a qualificação dos funcionários, como eles devem se apresentar e ser reciclados, etc.

PRAZO E EXECUÇÃO DO SERVIÇO

Aqui devem estar descritas as etapas da prestação de serviço ou compra.

Em uma obra, devem estar claramente descritas o tempo em que cada etapa deve ser entregue – é interessante, inclusive atrelar o pagamento às fases de entrega, evitando assim que a empresa receba todo o dinheiro antes da finalização do serviço, algo que não é aconselhável.

Caso seja uma compra, de um gerador por exemplo, deve-se especificar o tempo para a chegada do produto e instalação, testes, etc. 

FORMA DE PAGAMENTO

É onde fica explicitado como o serviço será pago, dias, prazos, etc. Se será pago via boleto, transferência bancária, em qual conta, etc.

PENALIDADES

Descreve quais serão as sanções para a parte que descumprir itens como não cumprimento do escopo de serviço. 

“A multa moratória é uma cláusula penal, específica para o atraso no cumprimento de determinada obrigação. Mas a expressão ‘cláusula penal’ engloba punições para qualquer infração. É muito importante que o contrato estabeleça cláusulas penais claras e fortes para inibir descumprimentos do contrato ou, caso ocorram mesmo assim, restabeleçam o equilíbrio contratual punindo a parte inadimplente. Segundo o art. 412 do Código Civil, a cláusula penal não pode superar o valor do contrato, no entanto, existem Leis específicas que podem limitar ainda mais, como o art. 52, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, que limita a multa por atraso de pagamento em até 2% do valor da prestação”, explica André Junqueira.

Daí a importância de um contrato não apenas bem redigido, mas que esteja claro tanto para o condomínio como para o prestador de serviços. 

RESCISÃO

Trata da maneira de como o contrato poderá ser finalizado, em quais termos, e deve mostrar diversos cenários como:

  • Cumprimento: quando o contrato se finaliza com as partes tendo cumprido as suas obrigações
  • Justa causa: quando uma das partes não cumpre o que foi acordado, gerando assim uma infração no contrato
  • Sem justa causa: quando uma das partes, sem motivos pré-estabelecidos, deseja finalizar o contrato. Nesse caso, é possível prever multas para quem pede a rescisão do contrato.

Cláusulas específicas para contratos no condomínio

A contratação de alguns serviços pede cláusulas específicas no contrato a ser firmado. Veja quais são:

EMPRESAS TERCEIRIZADORAS DE MÃO DE OBRA:

Cláusulas que obriguem a empresa a prestar contas sobre pagamentos de direitos trabalhistas dos seus funcionários

“Esse tipo de cláusula é fundamental para os condomínios tentarem evitar, ao máximo, uma ação judicial na esfera trabalhista no futuro”, argumenta o advogado especialista em condomínios Alexandre Marques. 

Além dessa, o contrato deve obrigar a empresa a trabalhar com funcionários próprios, evitando a contratação de temporários, por exemplo, o que deixaria o condomínio e sua segurança, fragilizados.

Também deve constar no contrato itens como a periodicidade da reciclagem dos colaboradores.

O uso correto de EPI (Equipamento de Proteção Individual) também deve estar discriminado nesse contrato. Mesmo assim, é interessante que o zelador acompanhe e cobre de maneira costumeira o uso do material.

EMPREITEIRAS

Aqui também deve estar claro que os funcionários da empresa devem usar EPIs sempre que necessário. 

Uma cláusula fundamental quando se trata de benfeitorias é evitar que a empresa contratada ofereça para uma instituição financeira total ou parcialmente créditos de vendas a uma terceira pessoa – o chamado factoring. 

“Isso é algo muito importante para os condomínios se atentarem no contrato. Mesmo colocando cláusulas que proíbem esse tipo de prática, as empresas seguem tentando executá-la”, pesa Gabriel de Souza. 

Outro item importante é uma cláusula que não permita que a empresa ‘venda’ partes da obra para outra, terceirizando assim seu serviço.

“Sempre importante ressaltar que é fundamental atrelar o recebimento do pagamento às entregas da obra. Sem um cronograma muito bem definido, fica difícil para o síndico e para a administradora conferir se está tudo andando conforme o contrato previa”, explica Alexandre Marques.

Também pode valer a pena fazer um seguro, dependendo do valor da obra.

"O condomínio deve, nesse caso, fazer um seguro como sendo o beneficiário, caso ocorra algum problema grave e a obra não seja finalizada", aponta Rodrigo Karpat. 

Outro ponto importante é se certificar que a empresa paga todos os encargos trabalhistas aos seus funcionários. Isso porque, desde o ano passado, o TST passou a entender que o condomínio deverá arcar com esses encargos caso a empresa não honre suas responsabilidades junto aos seus colaboradores.

EMPRESAS DE PORTARIA REMOTA

Não é só o serviço em si que é uma novidade. Os cuidados ao contratar esse tipo de serviço também são novos – e, justamente por isso, muitos síndicos não estão familiarizados com o tema. 

É fundamental que a empresa contratada ofereça, em seu contrato, garantias de que ela mesma irá gerir os dados do condomínio, oferecendo suporte próprio 24h. 

Também devem constar no documento cláusulas que assegurem que é a própria empresa quem fará a manutenção dos equipamentos empregados na prestação de serviço, evitando aquela situação de “empurra-empurra” quando algo dá errado. 

“Esse tipo de cuidado é importante para o síndico, pois ele fica assegurado de que está contratando um ótimo serviço para o condomínio, que irá atende-lo no momento de uma necessidade”, explica Odirley Felício da Rocha, diretor comercial da Kiper, empresa especializada em portaria remota. 

Por outro lado, a empresa em questão não pode fazer venda casada de produtos.

“Uma cliente assinou um contrato do tipo, sem a nossa apreciação prévia. O documento previa que o condomínio deveria arcar com um seguro da empresa, uma cobrança extra e abusiva. Agora estamos em contato com a companhia, para tentar evitar essa cobrança sem precisar entrar com uma ação judicial”, conta Gabriel de Souza, da Prop Starter.

Delson Ferreira, diretor da White Segurança, aponta outros cuidados que os síndicos devem tomar.

"O condomínio deve evitar assinar contratos de portaria virtual onde ele fique sujeito a retirada dos equipamentos, caso ele decida rescindir o contrato a qualquer momento por algum tipo de insatisfação com os serviços". 

EMPRESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ELEVADORES

Um serviço fundamental para todos os condomínios verticais, contar com uma empresa que cuide dos elevadores é uma necessidade.

Porém, um problema que muitos condomínios enfrentam com esse tipo de contrato é quando se deseja rescindi-lo. 

Na maioria dos casos, a empresa pode aplicar uma multa pelo rompimento do mesmo. Mas é importante salientar que o valor da multa vai depender do tempo que resta do contrato.

“Deve ser algo proporcional ao tempo que ainda haveria de contrato. Assim, se o acordo for finalizado bem antes previsto, o natural é que a multa seja maior. E que esse valor caia conforme o final do contrato se aproxima”, ensina Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios. 

Vale ressaltar que a multa não deve, em nenhum caso, ser superior ao valor a ser pago pelo condomínio

Outro ponto a ser levado em conta antes de assinar o contrato é quando o mesmo engloba as peças do elevador, o chamado contrato de manutenção. 

"É importante que, caso a empresa prestadora de serviços não seja a fabricante, que esteja discriminada a origem das peças: se as mesmas são do fabricante ou 'genéricas'", ensina João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi-SP.

CORRETORAS DE SEGURO

O seguro do condomínio também é algo de fundamental importância. Afinal, ninguém quer uma surpresa negativa no momento em que precisa usar a apólice de seguros.

O diretor da corretora Shelter, Pedro Bento, explica que o contrato completo de seguros do condomínio pode chegar a 120 páginas, e que sua leitura não é das tarefas mais simples. 

"O ideal, mesmo, é contar com um corretor ou um advogado para tirar todas as dúvidas sobre o contrato. Isso porque um cláusula pode confundir o síndico. Em 'coberturas de impacto' por exemplo, uma leitura rápida pode levar a pessoa a achar que o seguro irá cobrir danos aos veículos caso os mesmos se choquem contra uma estrutura do prédio. Na verdade, essa cláusula garante cobertura para danos na estrutura", esclarece ele.

Uma dica importante consiste também em levar o corretor para a assembleia de condomínio para que o mesmo possa sanar as dúvidas dos moradores antes de alterar a apólice - seja para uma mais cara ou mais barata.

Outro item a ser considerado é que o seguro do condomínio é uma obrigação legal do síndico, como diz o art 1346 do Código Civil.

"O síndico deve entender muito bem as diferenças entre as apólices, uma vez que os valores e coberturas variam muito, justamente para evitar ser pego de surpresa em um momento de necessidade, como um incêndio nas áreas comuns", pontua João Paulo.

CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR EM CONTRADOS DO CONDOMÍNIO

É fundamental que todos os contratos celebrados com o condomínio atendam ao CDC (Código de Defesa do Consumidor).

Dessa forma, o condomínio evita outro tipo de interpretação em uma possível ação judicial no futuro.

“Sendo referendado pelo CDC, por exemplo, o foro de eleição será, sempre, o do consumidor”, exemplifica Rodrigo Karpat.

Fonte: Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do Síndiconet, João Paulo Rossi Paschoal, advogado e professor da Universidade Secovi, Gabriel Souza, diretor da administradora Prop Starter, Pedro Bento, diretor da administradora Shelter, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet, André Junqueira, sócio titular da Coelho, Junqueira & Roque Advogados, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do Síndiconet e Odirley Felício da Rocha, diretor comercial da Kiper, Delson Ferreira, diretor da White Proteção e Segurança

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