Sindico- Regimentos do Condominio - Antigo

Andre
Quanto a area comum virar lazer:
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Isso voce vai tirar de letrar ja que muitos tambem querem essa mudança.
Quanto a regimento interno, seria bom incluir a todos esses itens nessa mesma AGE.
Voce agora é o Sindico e dá as ordens agora.
Alguns lembretes:
Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
Geralmente as Assembleias são convocadas pelo síndico. Mas a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a Convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Andre - Meu caro este síndico antigo esta por fora. Síndico não é o poderoso do condomínio ele tem que seguir a Convenção e o Regimento Interno e as Leis condominiais existentes no Código Civil Brasileiro e fazer os condôminos cumpri-las. A sua administradora está certa quando ela fala que tem que haver assembleia para a mudança na convenção e nova destinação desta área.
A destinação de áreas comuns tem que ter a concordância de 2/3 de todos os condôminos do seu condomínio. Esta mudança não poderá prejudicar mínguem do seu condomínio, nenhum condomínio poderá ser prejudicado. Você tem que verificar em sua convenção ou na planta do condomínio e dar a esta área, a destinação para a qual foi construída. Quando a não existência de áreas de lazer em seu condomínio e este parecer uma prisão, os condôminos quando compraram os seus aptos já sabiam disto, portando as suas reclamações são indevidas. Se você querem mudar só através de assembleias e a exigência é de 2/3 de todos os condomínios, ou seja, 17 condôminos tem que concordar com está mudança ou pessoalmente em assembleia ou fazendo-se representar através de procuração. 0k

Andre as mudanças ocorridas entre a lei 4591/64 e a lei 10406/02 são poucas, importantes e não alteram as matérias que você descreve.

1. a área comum deve ser usada de acordo com a sua convenção e mudar a área da churrasqueira para nela implantar um play só com voto favorável de 2/3 dos condôminos e a certeza de que ninguém será prejudicado com a mudança. É normal que o cidadão queira um play... debaixo da janela do vizinho. Cuidado com a autorização para skate, bicicleta e bola. Todos os RI que eu conheço impedem jogo fora da quadra (vidro de janela atrai bola, nunca te falaram? srsrs) e skates e bicicletas fora de espaço próprio. O risco de acidente entre um sketista radical ou patinador e uma pessoa idosa é razoável. OU RESUMINDO: hoje essa área é destinada a quê?

2.Mesma coisa quanto a motos e bicicletas; lembrando que bicicletas são conduzidas também por crianças.

3. Talvez seu RI esteja contido na sua convenção; se for o caso você só o muda mudando a convenção mas veja nela (convenção) quais as normas para mudanças.

4. Você não pode decidir nada, e administradora é sapo de fora. Seja lá quais forem as mudanças pretendidas só com assembleia respeitando quóruns específicos.

5. Quem convoca assembleia é o síndico (sozinho) ou a união de 1/4 dos condôminos. Você não precisa de autorização do conselho para convocar assembleias, ok? E num prédio tão pequeno não será difícil você conseguir conversar com todos e explicar a necessidade de participação.

6. A lei não exige mais que mudança de convenção seja averbada no cartório de registro de imóveis mas eu não abriria mão do registro por mais trabalhoso que seja.

Abraços

Gestora de Imóveis - Graduada Universidade CESUMAR. Pós Graduada SENAC. Mediação e Arbitragem TASP.

contato: mari.marta_imoveis@hotmail.com