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Pergunta

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Rose Luiza Bittencourt

Uma parcela de condominio em atraso. É certo o impedimento ao uso do salão de festas?

Por Rose Luiza Bittencourt
6 anos

Taxa de aluguel do Salão paga.

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Respostas (14)

Ordenar:

Vander Ribeiro Elme
Vander Ribeiro Elme respondeu
6 anos

Bom dia!!!

Rose,

Como foi definido em sua Convenção Condominial e no Regulamento Interno?

A parcela do condômino é a ultima?

Atenciosamente,

Vander Ribeiro Elme

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Rose Luiza Bittencourt
Rose Luiza Bittencourt respondeu
6 anos

Sim...É a última...venceu dia 05 de Junho e a reserva é para o dia 21 junho.
Não sei como está na Convenção, mas o Síndico apresenta um Regulamento para uso do Salão onde consta que não pode.

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Rose Luiza Bittencourt
Rose Luiza Bittencourt respondeu
6 anos

Desculpe....venceu dia 15 de junho.

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Rose Luiza Bittencourt
Rose Luiza Bittencourt respondeu
6 anos

Muito obrigada!

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
6 anos

Rosa a justiça tem entendido que algumas restrições aos inadimplentes são aceitáveis. É uma questão de como pensa o juiz que eventualmente julgará a causa, ok?

Abraços



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Anônimo
Anônimo respondeu
6 anos

rose

ninguem pode impedir um proprietario de utilizar a sua area comum em virtude de inadimplencia.

inadimplencia se combate com cobrança, como diz a lei.

tem sindico que é mandam mesmo, gosta de pensar que detem um poder que na realidade não tem.

ignore a postura dele, e faça sua festa, se ele encrencar chama 190.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
6 anos

Rose cuidado com respostas que pretendem resolver as coisas no tranco.

Como eu disse para você existem fartas decisões judiciais, de 2ª Instância inclusive, legitimando as convenções que preveem cortes de serviços não essenciais aos inadimplentes.

O sindico não faz normas, mas se a norma existe ele deve segui-la, ok? Porque a Convenção se faz lei entre os condôminos, desde que não afronte a lei maior que é (neste caso) o código civil. Não está escrito em lugar nenhum que se pode (ou não) limitar o uso de áreas aos inadimplentes. Mas está escrito de forma explicita que a convenção pode criar normas.

No mais, não é caso para polícia, que diga-se de passagem, acabaria com o clima de qualquer festa. Se sua convenção diz não e você acha que isso é abusivo, faça a coisa certa e garanta-se via liminar. Ordem da justiça síndico tem que acatar; a polícia não vai nem aparecer no local.

Boa sorte

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Rose Luiza Bittencourt
Rose Luiza Bittencourt respondeu
6 anos

Gente....assim...prestem atenção....estou apenas a 6 dias em atraso....Ainda posso pagar com juros até o final do mes como bem lembrou o Vander....É uma intransigência.

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Compliance Sindico Profissional

Rose,

Constando das regras, não há o que contestar na via administrativa. Nesse caso, o síndico tem respaldo legitimo e só lhe resta recorrer ao judiciário para dirimir por sentença sua pretensão. Em minha opinião, entendo que seu pedido em juízo será indeferido

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez respondeu
6 anos

Rose e eu concordo contigo; só que a vida nem sempre é justa, o que você quer que eu te aconselhe? Que planeje a sua festa e adentre no salão com auxílio da polícia?

Desculpe Menina, meu melhor conselho é que você tente negociar de boa.

No meu prédio nós não cortamos nada; mas no seu prédio, infelizmente, estão radicalizando. É o que tem pra hoje.

Boa sorte

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Kathya Stolf
Kathya Stolf respondeu
6 anos

Eu não acredito que com tão pouco tempo de atraso em uma única parcela você possa ser impedido de utilizar o salão de festas, mesmo porque o atraso não chega a 30 dias.

Verifique a convenção do seu condomínio (menos de 30 dias não podem te bloquear), e mesmo se tentarem, a melhor maneira de resolver é o diálogo. Tente fazer a reserva do evento através de um termo de garantia para que seja garantida a data do evento no calendário de reservas do salão de festas do seu condomínio.

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Dra. Patricia Pereira Moreno
Dra. Patricia Pereira Moreno respondeu
6 anos

Olá,

O artigo 1336 do Código Civil trata dos deveres dos Condôminos em seus quatro incisos, sendo que o primeiro deles assim determina:

?I ? contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção?.

Deixando o condômino de contribuir com a sua quota parte, nesse momento passa a impor a todos os demais condôminos, um custo adicional de rateio de modo a fazer frente a todas as obrigações pecuniárias assumidas pela comunidade condominial, congregada pelo denominado ?Condomínio?.

O Código Civil (Lei nº 10.406/02) prevê que o condômino inadimplente ficará sujeito aos juros e a multa de dois por cento sobre o débito (além da correção monetária calculada conforme índice ajustada em Convenção de Condomínio ou, quando o caso, em Assembléia Geral).

Verifica-se que a lei não especificou como penalidade ao condômino inadimplente, exclusivamente a pena de aplicação de multa e juros; estabeleceu sim, que o não pagamento das despesas condominiais sujeita o condômino a arcar com tais encargos.

Tanto assim, que no artigo seguinte, de número 1337, o Código Civil autorizou que três quartos dos condôminos aplique uma multa de até cinco vezes o valor das despesas condominiais ao condômino que reiteradamente não cumpre com os seus deveres perante o condomínio ? inclusive o dever de contribuir com sua quota parte do rateio (inciso I do artigo 1.336).

Temos portanto que o Código previu, expressamente, duas diferentes conseqüências para quem deixe de cumprir com as obrigações de condômino quanto ao rateio das despesas condominiais, a saber: (a). sujeitará, de imediato, o condômino em mora para pagamento de juros de mora e multa de 2% sobre o débito independente de qualquer ato ou diligência do Condomínio; e também, (b) por iniciativa dos demais condôminos, ser-lhe aplicada a multa por falta grave e reiterada.

Isso, no entanto, não elimina outras penalidades que possam ser ajustadas nas Convenções de Condomínio e aplicadas pelo síndico após prévia aprovação da Assembléia Geral. É o que expressamente autoriza o inciso IV do artigo 1.334 do CC quando dispõe que as convenções de condomínio determinarão ?as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores?.

Nesse cenário é enxergamos a viabilidade legal de se estabelecer, em convenção de condomínio, a pena de restrição de uso de área e equipamentos comuns para aqueles que infringirem dispositivos da Convenção de Condomínio, dentre eles, a reiterada falta de pagamento das despesas condominiais.

Havendo previsão, ainda que genérica, na Convenção de Condomínio, tratando da aplicação de uma pena de restrição de uso de áreas comuns ou equipamentos de lazer de propriedade condominial, poderá a Assembléia geral do condomínio deliberar para o caso concreto a mencionada restrição.

Afinal, não faz sentido que o condômino inadimplente continue a fruir, livremente, de todos os equipamentos e áreas de lazer, em especial, aqueles que geram ainda mais despesas. Assim como não faria sentido que um condômino que, por exemplo, não respeita regras de uso dos equipamentos de ginástica, e acaba por danificá-los, possa continuar a usá-los sem qualquer chance do Condomínio restringir o uso de tais equipamentos pelo condômino infrator.

Os condomínios, nos dias de hoje, tornaram-se verdadeiros clubes que oferecem aos seus moradores, uma infinidade de conveniências e lazer como piscina, salões de jogos, salas de ginástica, sauna, ?spa?, internet, churrasqueiras, etc.

Não apenas a conservação, mas o uso desses equipamentos gera despesas que todos pagam e que, nada justifica que o inadimplente possa deles continuar a fruir sem a respectiva contribuição.

Vale ressalvar que não estamos tratando aqui, de restringir o uso de equipamentos que podemos chamar de ?essenciais?, como por exemplo, os elevadores, áreas de circulação, vagas de garagem (quando integrantes das áreas comuns), mas sim, dos equipamentos não essenciais na rotina condominial.

Nesse sentido, recente decisão da 3ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (Apelação 516.142-4/0-00) negou provimento à apelação interposta por um condômino que se insurgiu contra a deliberação da Assembléia Geral do Condomínio pela qual ficara aquele condômino inadimplente, ?além de impedido de usufruir do gerador instalado no edifício, também não poderá se valer dos equipamentos de lazer do condomínio (salão de festas/jogos, quadra poliesportiva e churrasqueira)?.

O egrégio tribunal entendeu que a Assembléia Geral, órgão soberano do Condomínio, pode decidir pela restrição do uso de tais equipamentos comuns na medida em que não se mostra justo que o condômino inadimplente utilize dos equipamentos que são custeados pelos demais condôminos que pagam em dia suas cotas condominiais.

Atualmente, um tema que gera grande polêmica no âmbito condominial é a utilização da área de lazer do edifício por condôminos que figuram no quadro de moradores inadimplentes.

A polêmica supracitada reside no fato de proibir ou não o acesso de condôminos inadimplentes às áreas de lazer, tais como: piscina, churrasqueira, salão de festas, academia, SPA, quadras poliesportivas, entre outros locais de uso comum.

Uma das principais motivações para a imposição dessa restrição reside no fato de que os condôminos que se encontram em dia com o pagamento de suas quotas condominiais declaram não ser justo que aqueles que não contribuem com a manutenção do edifício por intermédio da contribuição mensal possam usufruir de todos os benefícios fornecidos pelo condomínio, até mesmo pelo fato de que grande parte dos valores arrecadados são direcionados justamente à manutenção das áreas de lazer, estas que em regra exigem manutenção diária/semanal, ao contrário das demais áreas que compõem o condomínio edilício.

Além do mais, aqueles que criticam os inadimplentes não reputam como justo o fato de que moradores nessas condições possam utilizar das áreas comuns destinadas ao lazer de forma livre, vez que a manutenção dessas áreas além de ser elevada por vezes acarreta majoração na taxa condominial.

Por outro lado, aqueles que se encontram em mora com suas obrigações condominiais declaram que não podem ter seu direito de livre locomoção cerceado, principalmente dentro de seu próprio domicílio.

Assim, resta a dúvida, é possível restringir a utilização de áreas lazer por pessoas que estejam em atraso com suas obrigações condominiais?

A pergunta acima possui entendimentos divergentes em nossos tribunais, posicionamentos estes que passarão a ser arrolados e debatidos no decorrer do presente artigo jurídico.

Em primeiro lugar, indispensável se faz entendermos e conceituar brevemente o que seria um condomínio, este consiste na situação em que mais de uma pessoa detém a propriedade sobre certo bem. Tal propriedade é dividida em frações ideais, sendo que apesar de ser titular de determinado percentual a pessoa não deixa de deter direitos sobre o bem em sua totalidade.

Vale ressaltar que o instituto jurídico do condomínio é classificado pela legislação vigente da seguinte forma: tradicional (artigos 1.314 a 1.326 do C.C.), necessário (artigos 1.327 a 1.330 do C.C.), edilício (artigos 1.331 a 1.356 do C.C. e a Lei nº 4.591/64).

Com relação ao presente trabalho nos interessa o instituto atrelado ao condomínio edilício, este segundo Luís da Cunha Gonçalves[1] em sua obra Da propriedade horizontal ou por andares, caracteriza o condomínio edilício, ou por andares pela conexão da propriedade singular de certas parcelas com a comunhão forçada e perpétua de várias partes do edifício.

Assim, ao se falar de condomínio edilício sabe-se que o proprietário da unidade autônoma individual poderá aliená-la e gravá-la de ônus real, sem o consentimento dos demais condôminos, sendo que todos os moradores do condomínio edilício poderão utilizar concomitante, dentro dos limites estabelecidos pela legislação, bem como pelas regras condominiais e de bom costume as áreas de destinação comum que compõem o condomínio.

Por sua vez, a legislação específica que versa sobre o tema, diga-se a Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) conceitua o instituto jurídico ora abordado da seguinte forma:

Leia mais: http://jus.com.br/artigos/24431/consideracoes-sobre-o-cerceamento-ao-uso-das-areas-comuns-destinadas-ao-lazer-por-condominos-inadimplentes#ixzz35FTxz29L

Fica claro que é vedado o cerceamento à utilização de áreas comuns destinadas ao lazer, sem deixar de frisar a existência de tese minoritária adotada nos casos em que há previsão de restrição claramente estipulada na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno devidamente aprovados e instituídos.

Espero ter ajudado... Espero ter ajudado. Dra. Patrícia Moreno www.sindicanciaprofissional.com.br

Fonte: TJ-DF - Agravo de Instrumento AI 95405720108070000 DF 0009540-57.2010.807.0000 (TJ-DF) Data de publicação: 21/09/2010 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - CONDOMÍNIO EDILÍCIO - RESTRIÇÃO DE USO DO SALÃO DE FESTAS EM VIRTUDE DA INADIMPLÊNCIA DO CONDÔMINO - DIREITOS E DEVERES ESTABELECIDOS NAS NORMAS INTERNAS - LEGALIDADE - NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA - AUSÊNCIA DOS REQUISITOS ENSEJADORES DA ANTECIPAÇÃO DA TUTELA JUDICIAL - RECURSO DESPROVIDO. I - ESTABELECIDA A REGRA NO SENTIDO QUE O CONDÔMINO INADIMPLENTE NÃO PODE USAR E GOZAR DE DETERMINADA ÁREA COMUM. SENDO ESSA A SITUAÇÃO DO AGRAVANTE, RESTA AFASTADA A PROVA INEQUÍVOCA DE SEU DIREITO. II - OUTROSSIM, A EXIGÊNCIA DO QUORUM QUALIFICADO DE QUE TRATA O ART. 1.351 , CC , REFERE-SE APENAS À ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO, SENDO QUE A VEDAÇÃO ORA QUESTIONADA ENCONTRA-SE INSERIDA NO REGIMENTO INTERNO, O QUE EXPURGA A VEROSSIMILHANÇA DAS ALEGAÇÕES. www.sindiconet.com.br/7592/Informese/Inadimplencia/Penalidades-ao-inadimplente

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski respondeu
6 anos

Rose, estou chegando tarde, mas achei um caso que redundou em processo judicial pedindo indenização, é muito interessante.
Diferente de vc que está em atraso, o inquilino pagou o condomínio, só que à imobiliária, e esta imobiliária é que não pagou para o condomínio; ou seja a unidade estava inadimplente mesmo o inquilino tendo pago a taxa mensal, assim, o condomínio restringiu o uso do sl de festas ao inquilino, alegando a inadimplência da unidade. Veja o que foi deciido na justiça:

"Constando expressamente do Regulamento Interno a proibição de uso do salão de festas ao condômino inadimplente e, considerando que a utilização desse espaço demanda novas despesas aos demais condôminos, não se mostra abusiva, nem violadora dos direitos da personalidade, tal restrição administrativa. Hipótese em que a cota-condominial, em que pese paga à imobiliária do locador, não foi alcançada, à época da proibição do uso do salão de festas, ao Condomínio. Inexistência de ilicitude a justificar a indenização.Sentença confirmada por seus próprios fundamentos. (Recurso Cível Nº 71000514620, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Ricardo Torres Hermann, Julgado em 17/06/2004)"

OU seja, há julgados para ambas as partes, acho mais barato pagar a parcela em atraso e assim realizar a sua festa sem problemas.

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Rose Luiza Bittencourt
Rose Luiza Bittencourt respondeu
6 anos

Gente, muito obrigada por tudo mas deu tudo certo.

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