Dúvida sobre pagamento de cota condominial com cheque sem fundos.

Marcos Paulo,

Mais um caso inusitado.

"Na minha opinião!", como o sindico deu uma CND assinada por ele, tendo cheques pendentes, ele assume a dívida e paga, pois ele assinou uma declaração dizendo que o condominio estava em dia e você, nesse caso, acreditou e comprou o imóvel, aliás nem se trata de acreditar, você recebeu do condominio uma certidão negativa de débitos. Guarde bem esse documento. Provavelmente você vai precisar acionar o sindico, cabe a você analisar se vale a pena.

Acho que o sindico deverá sofrer as consequencias do seu ato impensado.

CND só se emite quando as cotas estão pagas meeeeeeeesssssssssssssssssmo.

Vamos aguardar a opinião dos colegas.

Pois é, eu concordo que o síndico apenas poderia dar essa CND depois da compensação dos cheques. Mas não acho justo que ele simplesmente fique com o "preju", porque acredito que não houve má-fé. (E eu detesto ver o picareta levando vantagem) Vejamos as alternativas:

1. se o apartamento ainda não estiver quitado, acredito que você deva "usar" esses cheques sem fundo como parte do pagamento.

2. diga ao síndico para reapresentar esse cheque "agora e já". Na 2ª apresentação o cheque é pago ou "suja" o nome do cidadão no CCF (do Banco Central). Daí ele não poderá mais movimentar conta em banco nenhum.

3. após a segunda apresentação (e devolução) o síndico deve protestar os cheques;

4. o condomínio deve iniciar ação de cobrança desses cheques.

5. Se não foram cheques pré-datados acredito que caiba também processo criminal.

Até acho que você deve tentar ajudar na solução mas fique muito esperto, porque se o condomínio tentar processar você então a ação que você vai entrar é contra o condomínio, porque sndicos mudam mas o condomínio continua no mesmo lugar.

E longe de mim desconfiar da honestidade de quem quer que seja mas veja que esses cheques não sejam debitados ao condomínio, ou, em outras palavras, não vale o síndico "dar baixa" nos condomínios só para escapar do prejuizo, (já vi acontecer).

Boa sorte

Cara Sra. Marisa, Infelizmente o síndico somente levou ao meu conhecimento o fato dos cheques após eu ter quitado o imóvel, inclusive eu disse ao nosso síndico que se ele tivesse me avisado que tinha sido feito esse tipo de negociação, eu teria descontado do último pagamento que fiz no valor de 5000,00, esse valor pago já depois de vencer e voltar o terceiro cheque; isso mesmo: o nosso síndico esperou os três cheques voltarem (venciam em FEV, MAR e ABR) e somente agora em maio ele trouxe ao meu conhecimento o fato. Não acredito em má fé por parte do síndico, me parece mais ter havido muita confiança no vendedor do imóvel, que por sinal no último contato telefônico feito com ele pelo síndico, ele disse que "poderia cobrar os cheques na justiça, que assim talvez pague".
Em minha opinião o síndico, por falta de experiencia administrativa e por confiar demais no vendedor, assumiu um risco ao receber os cheques e deve arcar com a consequência da decisão.

O sindico é responsável civil e criminalmente por impericia, imprudencia e negligencia. Nesse caso ele foi imprudente e negligente. É uma das coisas mais ditas em verso e prosa, quase que diariamente, que o sindico se responsabiliza poelos prejuízos causados ao condomínio e/ou ao proprietário. Eu não deixaria por menos.

Não acredito que uma pessoa que se diz sindico ainda não tenha conhecimento que, ao dar uma CND, ele está assumindo um risco. Ainda mais neste caso que ele já tinha cheques devolvidos por falta de fundos.

Se fosse eu cobrava do sindico, mas, as pessoas pensan diferente.....

Calma lá: mesmo burrice tem limite, ele que se vire. E fique esperto porque ele pode tentar simplesmente repassar esse problema para o condomínio (dar baixa nos boletos) e isso não é justo.

Foi muita negligência da parte dele, você concorda? Ele merece ter que assumir o prejuizo. Uma pessoa dessas não serve para o cargo, de jeito nenhum, onde já se viu fazer caridade com o chapéu do outro?

Boa sorte

Mas veja bem, Sra. Maria; ao ser informado do débito pelo síndico, eu solicitei que o vendedor quitasse o mesmo, pois eu somente concluiria o negócio com a quitação da dívida ou descontando o valor igual a essa do pagamento pelo imóvel.
O erro foi o síndico receber os cheques pre-datados. Eu, no lugar do síndico, nunca teria aceito os cheques, uma vez que o vendedor estava recebendo $ em espécie eu como síndico teria dito que somente aceitaria a quitação paga de uma vez e em espécie e só depois entregaria a CND ao vendedor.
Agora, para outros dois imóveis que estão a venda aqui e com débitos, o síndico já me falou que deixou bem claro que somente aceita quitação de uma vez em espécie e orientou aos porteiros que informem aos interessados que consultem o síndico sobre possíveis débitos que possam haver antes de comprar o imóvel.

Ainda procurei a imobiliária sobre a questão, mas eu não entendi o que disseram sobre ação que eu tomaria contra o vendedor para cobrar dele pois no contrato de compra e venda e no de financiamento o vendedor informa o imóvel estar livre de dívidas. Algo sobre "ação de reversão" ou algo assim.

Seria o seguinte: perante o condomínio a unidade sempre responde pela dívida, o que vale dizer que o proprietário atual é quem sempre será acionado.

Ainda que no contrato diga que tudo está em ordem, esse contrato vale para os contrantes (vendedor e comprador), se você não tivesse essa CND em mãos, o condomínio iria processar você pelos boletos vencidos e você pagaria FORÇOSAMENTE ou o seu ape iria para leilão; e você entraria com uma ação regressiva contra o vendedor.

Só que nessa situação a pessoa ganha mas muitas vezes não leva, porque você sabe que aqui no Brasil quem não quiser pagar fica com o nome sujo por um período máximo de cinco anos mas se não tiver bens penhoráveis, o juiz acaba por arquivar o processo.

As ocasiões em que o único imóvel residencial da família vão a leilão impiedosamente são: dívida de condomínio, de IPTU, trabalhista (apenas para pagar trabalhadores domesticos do imóvel) e fiança onde se tenha dado o imóvel em garantia).

O que te salva é você ter essa CND; quanto ao IPTU está tudo tranquilo?

Axé

Marcos,

Então vá atrás do vendedor e encoste ele na parede. Ele tem o CRECI???? se não tiver denunce. A vida é assim, a gente tem que exercer a cidadania em todos os momentos da nosa vida.

Marcos,

Ele não precisa receber em espécie; pode pedir para depositar e depois de compensado o cheque é que ele pode dar a CND. Eu não recebo nada em espécie, vai que alguém passa e vê e sai um falatório danado.
Ois é, conversaomos, trocamos ideiais, conversamos e a culpa continua sendo do sindico, por falta de experiencia.

Marcos, voce de posse da carta de quitação, esta livre. O sindico foi imprudente ao dar a carta de quitação com cheques a compensar, agora o problema é dele. O sindico devera protestar os cheques e iniciar a execução judicial e se ainda foram somente apresentados pela primeira vez, deve imediatamente reapresentar todos e assim o picareta tera seu nome negativado e ai sim iniciar a ação. Este devera ser o caminho do sindico, voce não tem nada a ver, voce tem o documento habil que lhe diz, não haver débitos.

Francisco