É correto incluir a área de garagem no cálculo do rateio do condominio?

Massimiliano,

Cabe à sindica verificar quem não tem direito a vaga de garagem e está colocando o carro dentro do condominio.

Quando as vagas náo são escrituradas para o próprio proprietário, elas são consideradas áreas comuns, mas seu uso é disciplinado pela convenção e a sindica é obrigada a cumprii e faazer cumprir as regras determinadas em convenção e regulamento interno.

Consulte sua convenção e cobre da sindica.

Tudo isso que está relatado,consta em convenção? Se consta, sua convenção é o samba do criolo doido. 2/3 podem modificá-la em assembléia específica. Meu caro Massimiliano, na minha opinão o erro fundamental é tomar como parâmetro de rateio única e exclusivamente a fração ideal,que como vc deve estar sentindo na pele,gera estes verdadeiros absurdos.Uma vaga a mais,um quarto a mais jamais fará matemáticamente que alguma unidade tenha que pagar o dobro no rateio. É ABSURDO! É subsidio de taxa sim! Como vc disse todos usam as coisas igual,porqye pagar diferente? Por causa destas convenções leoninas. Faça todos verem esta distorção,tente via assembléia modificar,os menores não vão querer,vão continuar querendo levar vantagem,se não conseguir vá ao judiciário e tente mudar.Seria sua última instancia. Seja mais um aqui no portal a denunciar estes absurdos. Abs.

Marcelo,

Obrigado pelo seu comentário e sugestões.
Eu não tenho conhecimento da convenção.
Tenho tentado discutir esse assunto nas assembléias, porém sem sucesso, uma vez que a maioria dos apartamentos não possuem garagem e como você disse, não têm o menor interesse em mudar essa regra.
Os demais proprietários que possuem apartamentos com garagem não demonstram interesse em se unir para levar esse assunto.
Provavelmente a unica saída será o judiciário.

Massimiliano

Sr. Massimiliano Cesar, boa tarde.

Objetivando dirimir definitivamente a dúvida em questão, pesquisei um pouco sobre o assunto e posso dizer que:

Basicamente em condomínios possuímos espaços físicos - comuns, mistos e exclusivos - que podem ser fracionados e distribuídos proporcionalmente entre os proprietários da seguinte forma:

Área Privativa (é onde o proprietário exerce a plenitude do seu domínio); Área Comum (espaço que deve ser utilizado por todos os proprietários); Área de Fracionamento Proporcional (todos compartilham na exata proporção de suas frações); Área de Fracionamento Não Proporcional (são de utilização mista comum, não dependem de proporcionalidade exclusiva, neste caso podem pertencer a outros condôminos também, exemplo: vagas de garagens - embora estando na área comum a sua fruição está vinculada a unidade condominial (onde o acessório segue o principal); Área Construída (que nada mais é do que o conjunto da área privativa, mais a somatória do fracionamento de uso comum = área total construída (para efeito do cálculo do IPTU, inclusive); Finalmente, a modalidade (que o senhor levantou a sua dúvida) da Área Equivalente Construída - veja o link mencionado no campo FONTE - vide a Pag. 17 -, que é obtido levando-se em conta a proporção de custo em relação ao padrão geral da obra.

Esclarecendo ainda melhor:

Área real é aquela medida em planta, isto é, seguindo um critério específico da Norma, enquanto que a ÁREA EQUIVALENTE é obtida levando-se em conta a proporção de custo em relação ao padrão geral da obra. (é meio difícil de entender, eu sei...). A primeira etapa de orçamento para incorporações baseia-se em ponderações realizadas através da ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO.

Muito Bem. Como calcular então a Fração Ideal do meu condomínio?

Vamos lá!

Fração Ideal (unidade) = FI

Área Total do Terreno = ATT

Área da Unidade Residencial = AUR

Área Total Construída (conjunto das unidades) = ATC

FI = (ATT x AUR) / ATC

Simples, não é? Porém, convém destacar um aspecto muito importante para não causar distorções:

a) no caso das garagens constarem das escrituras individuais, elas entram no cálculo das respectivas frações;
b) se forem apenas consideradas 'direito de uso', elas então deverão fazer da área comum e serão excluídas do cálculo das frações ideais, ok?

Basicamente é isto. Boa Sorte.

Fonte: http://pt.scribd.com/doc/29661695/23/Area-Equivalente-de-Construcao Página 17

Sim Massimiliano, está correto porque a fração ideal existe para justamente se um dia for necessária (ou decidida) a demolição do condomínio para venda do terreno. Neste caso quem possui vaga de garagem receberá uma porção maior da venda do que aqueles que não possuem.
Por isso, quem tem garagem é dono de uma porção maior do terreno e por isso paga mais condomínio.

Massimiliano

Aqui em São Paulo existe uma Lei estadual que obriga todos os condomínios a implantarem o projeto de individualização de água e gás até 2015 , no seu caso do seu condomínio ira adequar todos os moradores a sua realidade real de consumo , onde cada um pagaria somente o que consume e apenas iria ratiar as despesas da área comum , limpeza e escadas e hall , jardins , piscina e etc .Podendo posteriormente rever a questão de redução e a equiparação no valor da taxa condominial . Agora a questão das vagas de repente na realização da obra de um edifício garagem (Vaga para todos) .

César, é evidente que em caso de sinistro,venda ou demolição da construção quem tem maior fração ideal,receberá mais pois também investiu mais na aquisição do bem. Estamos falando de cota rateio que não é sinônimo de fração ideal.Não precisam ser iguais,e se diferentes devem respeitar um valor que não seja abusivo para nenhuma parte,ou o prejudicado terá o direito de ir ao judiciário para pacificar a questão. O código civil diz,contribuir para o rateio de despesas de acordo com a fração ideal SALVO DISPOSIÇÃO EM CONTRÁRIO DA CONVENÇÃO. Deixou portanto o legislador aos condôminos que são os usuários dos serviços a prerrogativa de decidir como irão ratear as despesas,podendo naquilo que usar igual,pagar igual.Onde o tamanho causar gasto maior,pagar proporcional.Qualquer usuário de bom senso sabe o que usa e o que não usa igual.Fica fácil fazer um rateio justo e coerente que não penalize ninguém. O que não é justo é dividir 100% das despesas por fração ideal,pois cria absurdos como o citado por Massimiliano.

Edylson,

Muito obrigado pelas informações.
São bastantes técnicas e eu vou precisar de um tempo para entender bem, mas pelo jeito a cobrança, dependendo da convenção, pode ser feita pela fração ideal, o que inclui área de garagem privativa.
O problema é que se cria uma distorção no rateio de despesas que nada têm a ver com área de garagem.
Um exemplo prático: Nós estamos recebendo um rateio extra para pagar a conta de água dos meses de Janeiro e Fevereiro, devido a temporada. Eu estou arcando com R$ 339,00, sendo que R$ 83,00 se referem a garagem, enquanto que um apartamento de 2 dormitórios, com direito a uma vaga de estacionamento está pagando R$ 170,00, ou seja, minha garagem, que não consome água, está pagando 50% do que vai pagar um apto. de 2 dormitórios.

Massimiliano

Cesar,

Obrigado pela informação.
Eu entendo esse fato e concordo com o mesmo. Por exemplo, existe uma Comissão de Obras, responsável por realizar obras necessárias no Condominio, e as chamadas de capital são feitas de acordo com a fração ideal de cada unidade, o que está correto, pois teoricamente o meu apartamento se valoriza mais do que os que não possuem garagens privativas.
O meu ponto é com relação ao rateio de despesas. Veja um exemplo prático:
"Nós estamos recebendo um rateio extra para pagar a conta de água dos meses de Janeiro e Fevereiro, devido a temporada. Eu estou arcando com R$ 339,00, sendo que R$ 83,00 se referem a garagem, enquanto que um apartamento de 2 dormitórios, com direito a uma vaga de estacionamento está pagando R$ 170,00, ou seja, minha garagem, que não consome água, está pagando 50% do que vai pagar um apto. de 2 dormitórios."
Não é justo, concorda? E também não tem nada a ver com valorização do imóvel.

Cesar

Marcelo,

Perfeito. Esse é o meu entendimento e a justificativa da minha reinvindicação.
Já solicitei uma cópia da convenção, pois essa pode ser uma saída a meu favor, sem necessidade de entrar na justiça, se a mesma não tratar do rateio nas bases que o sindico está praticando.
Veja um exemplo prático dessa distorção com um rateio extra para pagamento de conta de água:
"Nós estamos recebendo um rateio extra para pagar a conta de água dos meses de Janeiro e Fevereiro, devido a temporada. Eu estou arcando com R$ 339,00, sendo que R$ 83,00 se referem a garagem, enquanto que um apartamento de 2 dormitórios, com direito a uma vaga de estacionamento está pagando R$ 170,00, ou seja, minha garagem, que não consome água, está pagando 50% do que vai pagar um apto. de 2 dormitórios."
Não é justo, certo?

Massimiliano

Wallace,

Obrigado!
O meu apartamento é de temporada e fica em Santa Catarina, portanto a referida lei não vai solucionar o meu problema.

Massimiliano