Como cobrar condomínio de lojas que não estão na convenção mas fazem parte do térreo do condomínio?

Sou síndica de um condomínio no qual há lojas no térreo. Porém essas lojas não constam na convenção de condomínio, mas usam o espaço interno para os relógios de luz, a marquise é a mesma, a calçada é a mesma, o serviço de carteiro é por dentro do condomínio. Ou seja, utilizam alguns serviços do nosso espaço. Nunca cobramos nenhuma taxa, mas acho injusto o condomínio ser responsável, por exemplo, da marquise e da calçada toda, quando as lojas tomam 90% das mesmas. Quero saber: 1- Como proceder para cobrar a taxa mensal de condomínio? 2- Seria a taxa toda ou porcentagem (caso positivo)? Preciso de uma luz, até porque os condôminos estão levantando essa bandeira do pagamento, mas não tenho uma visão jurídica sobre isso.