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Pergunta

A construtora pode obrigar os moradores a aceitarem síndico profissional não escolhido por eles?

Por Roberta Veronese do Amaral
Perguntou há mais de 1 ano

Pesquisando sobre como será o condomínio do empreendimento que adquiri, descobri no condomínio similar no mesmo bairro, da mesma construtora um manual do condômino. Ele dizia basicamente duas coisas que me preocuparam muito, uma que nunca poderemos alterar a fachada _ isso é particularmente grave pois as portas de entrada das casas além de feias e vagabundas são extremamente inseguras, basicamente todos os moradores gostariam de troca-las.
A segunda e mais preocupante diz que será contratada uma administradora e síndico profissional que deverá ficar por dois anos. Porém o síndico profissional deve ser adotado por um período não menor que 4 ANOS!! Só após esse tempo os condôminos poderão escolher seu síndico !! Como assim? as casas não são nossas? Nada disso constava no contrato de venda! Nunca fui informada desse tipo de limitação quando comprei. O que faço?

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Respostas (14)

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Roberta junto com a documentação do imóvel você deveria ter pedido a convenção do mesmo.

Ok, principalmente quando é um primeiro imóvel, a maioria das pessoas não reconhece uma convenção; vamos lá:

1. Quanto à alteração na fachada, pode ser que as paredes sejam estruturais, e se for o caso, a única coisa que vocês poderão, eventualmente, trocar, será a folha das portas. Isso porque em paredes estruturais só se mexe com laudo e acompanhamento de engenheiro. E nenhum vai querer colocar a mão.

2. Quanto ao síndico profissional, a dúvida é a seguinte: será que eles querem dar tempo ao tempo para passar o período de garantia antes de entregar efetivamente o prédio?

Mas 2/3 dos condôminos sempre podem mudar a convenção e síndicos, mesmo profissionais, podem ser destituídos por administração ruim.

Então o jeito é vocês ficarem atentos e mobilizados. Tão logo vença o primeiro mandato do síndico ofereçam a ele a bagatela de R$100,00 por mês e vejam se ele continua. Ou, se houver motivo, partam para a destituição.

Condomínio novo é um saco, fiquem vigilantes e mobilizados, logo vocês conseguem maioria e fazem as coisas do jeito de vocês.

Parabéns pela aquisição e boa sorte na nova moradia.

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Roberta

Seu questionamento é otimo, para aprofundar debates sobre condominiosxconstrutoras


1) voces podem trocar as portas do hall quantas vezes voces quiserem, DESDE QUE aprovado em assembleia com 100% de concordancia, quanto a cor e modelo. Sim 100%, se 1 disser não, NÃO HAVERA TROCA.
Parece, e é normal que a construtora não vendeu todos os imoveis, assim sendo, muito dificil ela aprovar tal modificação.

2) virou moda, construtora contratar administradora, que contrata sindico profissional, e eles lá fazem seus contratos de acordo com suas necessidades ou conveniencia comercial.
Se a construtora for legitima proprietaria dos imoveis vagos, ela tem direito a voto dessas unidades, portanto se ela for a maioria, fica dificil mudar a CC. Porem, no caso do sindico profisional, sua eleição é para um periodo maximo de 2 anos, podendo haver reeleição, isso é lei, nada pode alterar.

Conselho: procure outros futuros moradores e discutam esses problemas. Acho importante a contratação de um sindico profissional, pois em tese, ele vai estar melhor preparado para fazer a implantação do condominio e orienta-los na forma da lei. Esse profissional deve ser escolhido e analisado por proprietarios, pois é cargo de confiança.

espero ter ajudado

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Roberto e se as paredes forem TODAS estruturais?

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Roberta Veronese do Amaral
Roberta Veronese do Amaral

Respondeu há mais de 1 ano

Obrigada pelas respostas.
O condomínio são de casas e as pessoas até então as pessoas pensaram em trocar somente as portas. Mas o que pega mesmo é essa administradora, algo imposto sem consulta. Para vocês terem ideia, na venda eles nada sabiam do condomínio e disseram que poderíamos trocar portas colocar cercas vivas..tudo mentira. E foi difícil arrancar deles o contrato, tivemos que ameaçar na justiça para consegui-lo depois de meses! Outra coisa, ao que parece eles venderam todas as unidades, então eles nem tem casas vagas...

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Acredito eu que quem mentiu foram os corretores. E vocês, de tontos, acreditaram sem colocar nada no papel.

Mas me diga uma coisa: vocês são em quantos? E quantos já moram?

E você não estaria disposta a gastar uma graninha para levantar a incorporação? É relativamente barato e basta ir no Cartorio que registrou sua escritura.

Abraços



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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Mariza

''Ele dizia basicamente duas coisas que me preocuparam muito, uma que nunca poderemos alterar a fachada _ isso é particularmente grave pois as portas de entrada das casas além de feias e vagabundas são extremamente inseguras, basicamente todos os moradores gostariam de troca-las. ''

ela se referiu a troca de portas, não precisa mexer com estrutura nenhuma, é só trocar a folha.

E se eles quiserem trocar o tamanho da porta com batente e mexer com a estrutura, ampliar os terraços, mudarem as janelas, etc, etc, etc.... eles podem sim, DESDE QUE, aprovado em assembleia com 100% dos proprietarios. Que no caso de condominio novo,é impossivel.

o que mais me preocupa Marisa, é a arbitrariedade de construtoras e administradoras, que se aproveitam de pessoas leigas na materia, e nadam de braçada. Isso é um absurdo pra não falar outro nome. ne?

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Compliance Sindico Profissional
Compliance Sindico Profissional

Respondeu há mais de 1 ano

Roberta,

Isso na pratica se chama guela abaxo e vcs terão que administrar o problema (sindico profissional, administradora, dominio no plenario das assembleia..), inclusive se a construtora tiver grande numero de unidades.O momento é de estrategia, negociação e nada de confronto.

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Marisa Marta Sanchez
Marisa Marta Sanchez

Respondeu há mais de 1 ano

Roberto condomínio de casas tudo bem trocar as portas, se a assembleia autorizar. Condomínio vertical, se a parede for estrutural complicaria.

E às vezes o incorporador apanha por ter cão e apanha por não ter cão. Quantas vezes nós vimos aqui no portal que o gaiato chega no condomínio, troca o que bem entende sem autorização de ninguém e depois vem chorar para nós dizendo que não constava da convenção por isso ele fez?

O incorporador coloca o que está na lei: o condômino (entenda-se o condômino sozinho) não pode NUNCA mudar a fachada. Antigamente a lei até dava a abertura do cidadão conseguir a autorização dos demais para isso.

Mas daí a dizer que o condomínio, devidamente reunido em assembleia, não pode mudar a fachada é querer ser mais real do que o rei.

Será que a questão não é essa?

Abraços

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski

Respondeu há mais de 1 ano

Para o Roberto,
Aqui eu troquei minha porta, que também era bem ruinzinha, quebrou facilmente com um tranco durante uma mudança no vizinho. enfim, tive que trocar e qdo a porta nova chegou, o marceneiro não conseguia alinhar de jeito algum, ficava um vão enorme, resultado tive que mandar trocar batente também e aí, já viu, quebrar a alvenaria ao redor.
Ou seja, mesmo uma simples troca de folha pode no final, acabar sendo uma troca de folha e batente com requadro de alvenaria, se for parede estrutural, não poderá se feito.
Mesmo que consigam 100% de aprovação para a troca.

Sobre os outros itens, condomínio novo tem disso, administradora e síndico imposto "goela abaixo" dos condôminos.
MMMas, nem sempre é ruim, vai depender da empresa escolhida e do síndico contratado, afinal, muita gente está indo morar em condomínio sem ter noção do que é isso, e muito menos do que é administrar um condomínio; se a administradora for boa e trabalhar em parceria com um síndico no mínimo mediano; será bem melhor do que ter colocado um síndico inexperiente à frente do condomínio e ter contratado uma administradora barateira.
OK?!

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Marisa

calma, que sou amigo....

Não entendi?? eu não disse " Mas daí a dizer que o condomínio, devidamente reunido em assembleia, não pode mudar a fachada é querer ser mais real do que o rei."

Se voce prestar atenção eu disse EXATAMENTE AO CONTRARIO disso, basta ler ai em cima

aproveitando a oportunidade, voce sabe como aprovar em uma assembleia a colocaçao de envidraçamento de varandas nos condominios, que viraram moda??

isso é uma legitima alteração de fachada, concorda?



Não falei que o tema era otimo!! no aguardo!!

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Angela

No caso da sua porta, seria mais pratico, economico e limpo, voce mandar fazer uma porta sob medida, do tamanho exato do seu batente original. Mantendo a originalidade das portas do seu hall.ne?

Se voce trocou a sua porta e o seu batente do hall social , em area comum de outros proprietarios, e a porta é de modelo ou cor diferente, sem aprovação de 100% dos proprietarios, voce esta errada, passivel de multa a qualquer epoca, basta simples notificação ao sindico.

No caso de condominios tipo "um por andar", como o hall social faz parte da area privativa do apartamento, e comum constar em CC, que o morador pode usar a porta que quiser, pivotante, blindada, vermelha, roxa, com passarinho, e a decoração tambem, pois não interfere na estetica do edificio.

Aproveitando a oportunidade, gostaria de consulta-la a respeito de uma mudança na guarita de um condominio. Queremos desloca=lo para uma esquina, que hoje é um jardim e aproveitar o espaço que vai abrir para fazer 8 vagas de visitantes, voce pode me orientar se isso é possivel e como realizar uma assembleia para isso?

no aguardo

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski

Respondeu há mais de 1 ano

Ao Roberto,

Vc não entendeu, eu não troquei a porta ( modelo ou cor), apenas tive que trocar a porta pois a antiga quebrou, acontece que o marceneiro teria que desgastar tanto a porta nova pra por no batente que ele achou mais fácil, consertar o batente que estava muito torto, totalmente desalinhado. O modelo continua sendo o original (feio) mais fazer o quê, apenas não está rachada / afundada no meio por causa da batida do móvel do vizinho.
OK?!

Sobre sua guarita:
1) o primeiro passo é verificar se vcs ainda têm percentual de verde que possa ser construído; consulte a prefeitura para saber qto da área do condomínio está construído, qto tem de área verde e se ainda é possível construir algo seja nessa área ou qualquer outra do condomínio.

2) se vcs podem diminuir a área verde, aí é chamar a assembleia para alterar a destinação da área hj ajardinada para ser guarita, observe que vai precisar de 100% de aprovação da assembleia para isso.

3) aprovada a alteração, é chamar engenheiro / arquiteto para fazer o novo desenho da planta e o projeto e levar tudo para a prefeitura para aprovação. Se não vai alterar o tamanho da guarita, menos mal, pois aí não tem alteração de área total construída e assim, os IPTUs não serão alterados. Agora se vcs resolverem aumentar o tamanho da guarita, aí o bicho vai pegar, pois todos deverão ter seus IPTUs alterados, talvez em centavos, mas terá que atualizar tudo.

4) Vencido tudo isso, é orçar tanto a construção como transferência de tudo o que hj funciona na guarita para a guarita nova e elaborar o projeto e plano de mudança.

Não é impossível, mas é bastante trabalhoso, a começar pelos 100% de aprovação, lembrando que inadimplente nesse caso vota, pois é o direito de propriedade que está em jogo; para conseguir isso o melhor é usar procurações, consiga alguns condôminos que vão comparecer e peça a quem não for comparecer que faça a procuração em nome de um deles.
Mmaass se há contrários a essa idéia, então esqueça tudo, ou então, comece a fazer campanhas de esclarecimentos dos benefícios dessa obra para o condomínio.
Só aposte nessea obra qdo tiver os 100% aprovando.
Boa sorte.

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Anônimo
Anônimo

Respondeu há mais de 1 ano

Angela

perfeito!!

só acrescentaria que e necessario tambem alterar os imoveis no CRI, consequentemente na CC, em condominio por fração ideal, tambem seria necessario novo calculo de cotas.

Tenho acompanhado um amigo meu que é sindico profissional na riviera de sao lourenço e ele CONSEGUIU aprovar e esta executando um aumento de 26 m2 de varanda em todos os 32 aptos do condominio, com agravante de conseguir permissao tanto na prefeitura de bertioga, quanto da sobloco, responsavel pelo empreendimento, quando da sociedade de amigos da riviera. voce consegue imaginar o tamanho do trabalho que este amigo esta tendo. Ah sim cada proprietario pagara R$ 140.000,00 pela empreita e tem 3 inadimplentes. è mole ou quer mais.

muito obrigado pela pronta resposta
esse tema foi muito bacana

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Dona Síndica
Dona Síndica

Respondeu há mais de 1 ano

Oi Roberta,

Complementando as respostas e compartilhando o caso de um cliente, sobre o síndico profissional eles moveram uma ação na justiça e saiu frutífera em favor do condomínio pois o juiz entendeu que mesmo que conste em contrato, obrigar os proprietários a aceitar a administradora e síndico profissional escolhido por eles nos primeiros 2 anos é considerado venda casada.

Algum advogado me corrija.

Abç

Tatiana Corovtchenco
www.donasindica.com.br

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