Airbnb no condomínio: o combinado antes da proibição

Enquanto o STJ não julga o Tema 1.443, a pergunta "pode ou não pode" não resolve o problema do síndico. Para Carlos Pecucci, gestor de locação por temporada há dez anos, o atrito da locação de curta temporada quase nunca chega à assembleia como questão de destinação do imóvel: chega como questão de convivência — e convivência se resolve por combinado operacional, não por tese jurídica.

• O que está suspenso: o STJ afetou o Tema 1.443 ao rito dos repetitivos e suspendeu os processos sobre locação de curta temporada em todo o país.
• A escala: estudo da FGV aponta R$ 34 bilhões movimentados pela atividade do Airbnb no estado de São Paulo em 2025.
• Onde nasce o conflito: levantamento da Eligo com assembleias brasileiras aponta convivência, não pauta administrativa, como origem da maioria dos atritos.
• O que destrava: responsável identificado, cadastro na portaria, mínimo de diárias, regras entregues antes da entrada e seguro vigente.
• O teste: cinco perguntas que cabem na próxima assembleia, antes de discutir proibição.

Airbnb no condomínio: enquanto o STJ não decide, está errado perguntar "pode ou não pode”

Fui convidado a uma assembleia de condomínio para falar sobre um item de pauta que eu já esperava: restringir a locação por temporada no prédio.

Tinha havido reclamações: barulho no fim de semana, desconhecidos no elevador, a sensação de que ninguém ali sabia quem estava entrando.

De um lado da sala, moradores irritados. Do outro, proprietários que contavam com aquela renda para manter o próprio apartamento. No meio, o síndico, conduzindo uma discussão que tinha virado discussão jurídica, mas que, a meu ver, precisa de um outro olhar.

Opero imóveis para temporada há dez anos, de coberturas na Faria Lima a bangalôs na Amazônia, e foi por isso que me chamaram: para explicar como uma operação profissional funciona por dentro. A primeira coisa que eu disse foi que a briga daquela noite tinha muito pouco a ver com o que o STJ vai decidir.

O que o STJ suspendeu — e o que isso não resolve

O tema, aliás, vai demorar. Em 6 de junho deste ano, a Segunda Seção do STJ afetou dois recursos ao rito dos repetitivos — o Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo — e suspendeu em todo o país os processos que discutem se a cláusula de destinação residencial, por si só, impede a locação de unidades por curtos períodos via plataformas.

O que essa decisão significa juridicamente é assunto de quem é do Direito, e o SíndicoNet já publicou bastante sobre isso. O efeito prático é mais simples de resumir: o problema continua no colo do síndico, e agora sem prazo.

E não é um problema que vá minguar sozinho. Um estudo da FGV divulgado em julho de 2026 calcula que a atividade do Airbnb movimentou R$ 34 bilhões na economia do estado de São Paulo em 2025, sendo R$ 11 bilhões só na capital — 9% e 16% mais que em 2024. No país, foram R$ 113 bilhões.

Não importa a opinião de ninguém sobre o mérito: essa é a escala do que já está dentro dos prédios.

A reação mais comum é proibir. No Espírito Santo, o sindicato patronal do setor estima que cerca de 4 mil dos 4.500 condomínios do estado já vetam locação por aplicativo. É uma resposta legítima, e em muitos prédios é a resposta certa. Ela só não resolve o que está acontecendo agora, nos prédios onde a locação já existe, com ou sem autorização na convenção.

De onde realmente vem o atrito da locação de curta temporada: convivência 

Vale olhar de onde os atritos realmente vêm. Um levantamento da plataforma de votação Eligo com 3.482 assembleias de condomínios brasileiros aponta que 70% dos conflitos nascem de convivência: barulho fora de hora, obra sem aviso, discussão em grupo de mensagens — e não de pauta administrativa ou financeira.

A locação de curta temporada quase nunca chega à assembleia como questão de destinação do imóvel. Chega como convivência. E convivência se resolve por combinado, não por tese.

Regras a serem seguidas por proprietários que fazem locação por curta temporada 

Foi isso que eu levei para aquela reunião. Não uma defesa da atividade, e sim a lista do que a operação se comprometia a fazer antes de o próximo ocupante entrar no prédio:

• documento conferido e cadastro na portaria, sempre, sem acesso combinado apenas por aplicativo ou a via que o condomínio preferir;
• um mínimo de diárias acertado com o condomínio, para cortar a rotatividade alta;
• as regras da convenção entregues por escrito a cada ocupante antes da entrada, não depois da primeira reclamação;
• seguro vigente cobrindo cada locação;
• e o meu telefone na administração, com disponibilidade real de 24 horas.

Nada nessa lista dependia de mudar a convenção, e nada dependia do julgamento. A assembleia terminou em consenso, sem restrição aprovada.

Os moradores aceitaram porque passaram a existir regras claras e governança. E alguém para falar, que sabia o que estava acontecendo, 24h.

Os proprietários, porque a forma de uso e a renda foram preservadas. Foi bem menos difícil do que a temperatura da sala sugeria no começo.

O que incomodava não era a locação. Era o anonimato. Faltava alguém do lado da operação se comprometer a entregá-la, não só para o proprietário, mas para o condomínio.

Cinco perguntas antes de discutir proibição de locação por curta temporada

Se a locação por temporada está na sua pauta, essas são as cinco perguntas que eu faria antes de discutir proibição. Todas cabem na próxima assembleia:

1. Existe um responsável identificado, com nome, telefone e disponibilidade real, ou só um anúncio online?
2. Esse responsável se apresentou à administração antes da primeira locação, ou apareceu depois do primeiro problema?
3. A documentação de quem entra é conferida na portaria?
4. Os ocupantes recebem as regras da convenção antes da entrada, e existe um mínimo de diárias acordado?
5. Há seguro vigente, e alguém que assuma por escrito a responsabilidade por dano ou infração?

Onde as cinco respostas são boas, a locação por temporada costuma passar despercebida no prédio. Onde não há resposta para nenhuma, o assunto vai chegar à assembleia de novo. E nenhuma decisão de tribunal vai chegar antes.

(*) Carlos E. Pecucci Filho é Gestor de locação por temporada da WECARE Hosting