STJ muda regras

O Superior Tribunal de Justiça estabeleceu que proprietários de imóveis em condomínios residenciais precisam de autorização expressa na convenção condominial para alugar suas unidades por curta temporada. A decisão foi tomada pela 2ª Seção do tribunal nesta quinta-feira (7). A aprovação dessa mudança na convenção requer voto favorável de dois terços dos condôminos, conforme prevê o artigo 1.351 do Código Civil.

O julgamento do recurso especial REsp 2.121.055 dividiu os ministros. A tese vencedora obteve 5 votos favoráveis contra 4 contrários. A ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, foi acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira. O ministro Antonio Carlos Ferreira abriu divergência, seguido pelos ministros Humberto Martins, Ricardo Villas Bôas Cueva e pelo desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.

A corte analisou se proprietários podem alugar seus imóveis por períodos curtos em condomínios com destinação residencial. Essa prática é comum em plataformas digitais de hospedagem como o Airbnb.

Locação habitual descaracteriza uso residencial

O tribunal concluiu que a locação habitual de unidades por curta temporada descaracteriza o caráter residencial dos condomínios. A ministra Nancy Andrighi declarou:

"Quando houver previsão de utilização do condomínio para fins residenciais, o uso do imóvel para contratos atípicos de curta estadia, que descaracteriza tal uso, só será possível se aprovado em assembleia condominial".

A relatora explicou que a natureza da locação não se define pelo meio de oferecimento do imóvel. A definição depende da exploração econômica e do grau de profissionalização. Existe finalidade comercial quando a unidade é oferecida a desconhecidos, com frequência e habitualidade, sem quantidade mínima de diárias. Por vezes, o serviço inclui limpeza, lavanderia e recepção.

O STJ classificou os aluguéis de curta temporada como contratos de hospedagem atípicos. Portanto, não se aplicam a eles as regras de locação por temporada da Lei de Locações (Lei 8.245/1991). Também não incidem as normas de hospedagem e hotelaria da Lei Geral de Turismo (Lei 11.771/2008).

Divergência defendeu permissão prévia

O ministro Antonio Carlos Ferreira inaugurou a divergência no julgamento. Para ele, a proibição da locação por curta temporada representa restrição não prevista em lei do direito constitucional de propriedade. Essa restrição só cabe mediante decisão de dois terços dos condôminos. O voto do ministro observou que a ausência de prestação de serviços típicos de atividade hoteleira permite enquadrar esses imóveis no uso residencial previsto na convenção condominial.

A posição divergente apontou que a locação por curta temporada é sempre permitida. A proibição só vale se estiver expressamente vedada na convenção do condomínio. Esse entendimento considera que vedar a prática representa restrição não prevista em lei do direito constitucional de propriedade.

O ministro Antonio Carlos Ferreira afirmou:

"O uso nocivo da unidade pode ser coibido e punido por instrumentos legais. O condomínio pode, a qualquer tempo, com voto de dois terços dos condôminos, vedar esse tipo de locação. É, inclusive, intuitivo que o desejo de proibir tenha maior potencial de mobilização do que o tendente a autorizar."

O ministro Villas Bôas Cueva destacou que existe clareza quanto à possibilidade de proibir a locação de curta temporada. As razões incluem segurança e sossego dos condôminos ou até política pública de habitação. O ministro indagou:

"Estamos mudando a jurisprudência e restringindo um direito constitucional. Não existe nenhuma vedação legal expressa e específica a essa modalidade de locação. Teríamos que refletir melhor. Existem projetos de lei sobre o tema. Será que convém inverter o sinal e proibir a locação?"

A decisão buscou uniformizar o entendimento sobre a matéria. Nos últimos anos, os tribunais de apelação apresentaram dispersão jurisprudencial sobre o tema. Os entendimentos divergiam sobre a necessidade ou não de autorização prévia para esse tipo de locação. O STJ considerou a questão de urgência no Direito Privado mundial.

Ambas as correntes de interpretação concordam que os condomínios podem proibir a locação por curta temporada. Essa posição foi construída pela jurisprudência das turmas de Direito Privado do tribunal. A diferença está no que se presume: a proibição, se o condomínio tiver destinação residencial, ou a autorização, se a convenção não trouxer impedimento.

Um estudo da Fundação Getulio Vargas demonstrou que a plataforma Airbnb contribuiu com aproximadamente R$ 100 bilhões para as economias locais brasileiras no período de um ano. Esse dado ilustra o impacto econômico da atividade de locação por curta temporada no país.

A plataforma Airbnb divulgou nota oficial sobre a decisão do STJ. Segundo o comunicado, a decisão refere-se a um caso específico e pontual. A empresa afirmou que a decisão não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios.

A empresa afirmou que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito constitucional de propriedade de quem aluga o seu imóvel. O Airbnb informou que tomará as medidas legais cabíveis. A plataforma seguirá ao lado dos anfitriões, avaliando todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis.

A nota destacou que a decisão tem o potencial de impactar não apenas os anfitriões. Todo o ecossistema que depende dessa renda pode ser afetado, como comércios e fornecedores locais.

A decisão do Superior Tribunal de Justiça tem alcance nacional. Ela se aplica a condomínios em todo o território brasileiro. Embora o julgamento da 2ª Seção não seja vinculante, a decisão tende a orientar casos semelhantes. A expectativa é que resolva a dispersão jurisprudencial que existia nos tribunais de apelação sobre o tema.

A existência de projetos de lei em tramitação sobre o tema indica que o assunto pode receber regulamentação específica pelo Poder Legislativo.

Conteúdo SíndicoNet (Produzido com o Auxílio de IA)