Fração ideal ou igualdade na taxa condominial?

A cobrança de taxas condominiais com base na fração ideal é um tema recorrente em discussões em condomínios e tem gerado dúvidas e debates entre moradores, síndicos e gestores.

Critério utilizado, tradicionalmente, pela maioria dos condomínios para dividir custos, a fração ideal nem sempre é percebida como justa por todos os condôminos.

Neste artigo, discutiremos as principais questões envolvidas nesse tema, os caminhos possíveis para discutir alterações e os pontos de atenção que devem ser observados.

O que diz o Código Civil sobre fração ideal?

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

O que dizem as convenções condominiais sobre fração ideal?

De acordo com a maioria das convenções de condomínio, a contribuição condominial é calculada com base na fração ideal. Esse critério associa o valor pago à proporção de metragem que cada unidade tem em relação ao terreno total do condomínio.

Unidades maiores, como as coberturas ou apartamentos com metragens superiores, acabam pagando valores mais altos, proporcionalmente.

A lógica por trás da fração ideal é considerar que proprietários de áreas maiores possuem uma responsabilidade maior pelos custos do condomínio, já que, indiretamente, ocupam maior parte do patrimônio comum.

No entanto, este modelo nem sempre é bem aceito por todos os condôminos, que muitas vezes percebem a cobrança como desigual, especialmente em condomínios onde o uso das áreas comuns e os serviços prestados são semelhantes para todas as unidades.

É possível alterar o critério da fração ideal?

Sim, é possível alterar o critério da cobrança para outro modelo considerado mais equilibrado, como a cobrança igualitária para todas as unidades. Contudo, essa mudança exige um procedimento formal e legal que respeite tanto as regras contidas na convenção do condomínio quanto na legislação vigente (Código Civil).

Aqui estão os passos necessários para fazer essa alteração:

1 - Convocação de assembleia geral: O síndico pode (ou deve, caso solicitado formalmente por moradores) convocar uma Assembleia Geral Extraordinária com a finalidade específica de deliberar sobre a modificação do critério de cobrança da taxa condominial.

2 - Quórum qualificado de 2/3: Alterar a convenção de condomínio exige a aprovação de um quórum qualificado de 2/3 dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil. Isso significa que a maioria absoluta deve concordar com a mudança, e os votos devem ser contabilizados pela fração ideal.

3 - Registro da nova convenção: Após a aprovação, a convenção de condomínio alterada deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que tenha validade e eficácia.

Caminhos disponíveis para os condôminos

Os condôminos têm algumas opções caso desejem discutir ou questionar o critério de cobrança atualmente vigente no condomínio. Aqui estão os passos principais:

1 - Solicitação formal ao síndico: Moradores interessados em propor alterações podem fazer uma solicitação formal para que o tema seja incluído na pauta de uma próxima assembleia geral. Essa solicitação deve ser feita por escrito, respeitando os procedimentos do regulamento interno e coletando o número mínimo de assinaturas, se necessário.

2 - Ação judicial: Caso algum morador se sinta prejudicado com o modelo atual de cobrança, ele pode buscar a via judicial para contestar o critério. No entanto, é importante ressaltar que esse tipo de ação só terá sucesso caso haja fundamentos legais claros, como irregularidades ou abusos no modelo de cobrança.

Decisões judiciais sobre o tema

O tema é frequentemente analisado pelo Judiciário, mas não há consenso absoluto, já que as decisões variam conforme a peculiaridade de cada caso. Destacamos dois exemplos relevantes:

1. Decisão de 1ª Instância – Belo Horizonte – 5ª Vara Cível

Processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024

Em dezembro de 2025, a 5ª Vara Cível de Belo Horizonte anulou cláusulas da convenção de um condomínio que impunham rateio baseado na fração ideal, determinando a cobrança igualitária para despesas relacionadas às áreas comuns, como portaria, limpeza e segurança.

Fatos: Um proprietário de cobertura, cuja unidade representava 11,78% da fração ideal, demonstrou através de perícia que pagava 101% a mais do que os demais moradores, embora não consumisse proporcionalmente mais serviços.

Fundamento: A Juíza Cláudia Fontes considerou que o rateio pela fração ideal para despesas comuns violava os princípios de isonomia e justiça, representando enriquecimento sem causa da coletividade.

Consequência: O condomínio foi condenado a devolver os valores cobrados a mais, desde a aprovação da convenção.

2. Decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ)

STJ - AgInt no AREsp: 816.278/MG (Relator: MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe de 18/11/2016)

No julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial, o STJ decidiu:

"Nos termos do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é dever do condômino 'contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção'. Consoante a jurisprudência desta Corte, é obrigatória a observância do critério de rateio das despesas condominiais expressamente previsto na respectiva convenção do condomínio, especialmente quando o critério eleito é justamente aquele previsto como regra geral para as hipóteses em que ausente tal estipulação."

No caso concreto, o tribunal não modificou a forma de rateio, uma vez que esta estava previamente estipulada na convenção e não apresentava irregularidades.

Pontos importantes para o síndico e o condomínio

Trocar o critério de cobrança não é uma tarefa simples, e algumas questões devem ser avaliadas cuidadosamente:

1 - Resistência e avaliação da justiça do novo critério: É importante refletir se a igualdade na contribuição realmente atende a todos os interesses. No caso de unidades com tamanhos ou condições muito distintas, o modelo igualitário pode ser questionado por moradores de frações maiores e menores.

2 - Impacto financeiro: Antes de propor mudanças, o síndico deve avaliar como o novo modelo impactará o caixa do condomínio e se restará recurso suficiente para cobrir as despesas ordinárias.

3 - Transparência em todas as etapas: Tanto para os condôminos quanto para os administradores do condomínio, é fundamental garantir que todo o processo seja conduzido de forma clara, com ampla comunicação e respeito às regras.

Conclusão

A discussão sobre o modelo de cobrança de taxas condominiais é legítima e pode ser um passo importante para ajustar a administração do condomínio às necessidades e aos interesses de todos os moradores.

No entanto, alterar o critério da fração ideal requer planejamento, diálogo entre os condôminos e um cumprimento rigoroso dos procedimentos formais estabelecidos pela legislação e pela convenção de condomínio.

É papel do síndico liderar esse processo de forma neutra e transparente, sempre considerando o impacto das mudanças sobre os moradores e o equilíbrio financeiro do condomínio.

Por outro lado, os condôminos devem se engajar nos debates e participar ativamente das assembleias, para que as decisões tomadas reflitam a vontade da maioria e respeitem as normas existentes.

Por fim, qualquer mudança deve ter como objetivo principal a construção de um ambiente mais justo e harmônico para todos os envolvidos.

(*) Fernando Augusto Zito - Advogado militante na área de Direito Civil; Especialista em Direito Condominial; Pós-graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional; Pós-Graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; Pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; Membro da Comissão de Condomínios do Ibradim, Palestrante especializado no tema Direito Condominial.