Coberturas: critérios de rateio e votações do condomínio

Geralmente, a maior unidade do condomínio é a cobertura. Devido à sua metragem, sua taxa mensal também costuma ser também mais elevada.

Isso porque, de acordo com a grande maioria das convenções, a taxa condominial é cobrada a partir da fração ideal, uma forma de se calcular esse valor proporcionalmente à área ocupada pela unidade. 

A fração ideal inclui a área privativa mais a fração correspondente da área comum. É calculada pelo incorporador do condomínio.

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É justamente por levar a área em consideração, que os proprietários de coberturas pagam mais pela taxa condominial, quando é esse o critério de cobrança.

O que diz a legislação sobre a forma de rateio do condomínio?

O artigo 1.336 do Código Civil estabelece que a forma de rateio deve ser pela fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Veja:

Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

O peso do voto também segue a fração ideal?

“Nesses casos em que o critério é a fração ideal, o valor da cota é mais alto que o dos demais, sim, mas o voto deles também pode ter mais peso”, avalia a professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito Rosely Schwartz. 

Ou seja, se o valor da taxa condominial para uma unidade tipo for R$ 1.000 mensais, e a da cobertura for R$ 1.500, o voto da cobertura vale 1,5 e o da unidade tipo, 1, caso votos e cota condominial sigam o critério da fração ideal.

Porém, não é sempre que o peso dos votos segue o critério de fração ideal.

“Há empreendimentos em que a taxa é calculada com base na fração ideal, mas o voto é unitário, ou seja: todas as unidades têm o mesmo peso no momento da votação”, explica Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Há também casos em que tanto a taxa condominial como o voto são unitários. 

A regra para rateio e peso do voto está na Convenção 

A forma como a cota condominial e o voto são calculados está na convenção do seu condomínio. 

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Ultimamente, alguns proprietários de cobertura têm ingressado com ação judicial pedindo para que a taxa condominial seja dividida entre o número de unidades.

Há, porém, pouquíssimas decisões judiciais favoráveis a esse tipo de pedido, uma vez que o condomínio é uma sociedade entre proprietários. 

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O caso acima, ocorrido em Minas Gerais, causou muito barulho quando foi julgado há anos. O proprietário entrou com ação contra o condomínio e conseguiu ganhar o direito de pagar o mesmo valor que as demais unidades. 

“No estado de São Paulo não há uma única decisão a favor dos proprietários de coberturas nesse sentido”, argumenta o advogado especialista em condomínios João Paulo Rossi Paschoal.

Isso, porque, para o advogado, uma decisão no sentido de beneficiar a cobertura se daria em detrimento da coletividade.

“Quando a pessoa opta por comprar uma unidade, já é possível saber como é calculada a taxa condominial do local, não pode dizer que foi surpreendida com uma cobrança diferente da que está na convenção”, explica ele.

Esse também é o entendimento a especialista em condomínios Rosely Schwartz.

“Já vi alguns proprietários entrarem com ação contra o condomínio no sentido que quererm pagar a taxa como uma unidade menor. Mas nunca vi ninguém conseguir êxito”, explica

Responsabilidade sobre consertos e manutenção das áreas da cobertura

Os cuidados com a área da cobertura podem causar bastante polêmica, uma vez que pode ser difícil precisar a origem de uma infiltração ou vazamento, por exemplo.

O fundamental é conseguir discernir se a área é comum ou privada.

As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve – assim dispõe o artigo 1.340 do Código Civil.

Já se o problema tiver origem em uma área comum, é dever do condomínio arcar com os custos do reparo.

“A regra é bastante clara. Porém, ao lidarmos com os casos no dia-a-dia, percebemos que cada caso contem suas particularidades”, pesa Gabriel Karpat.

Obras de ampliação na cobertura

Outro tema que gera bastante polêmica entre os donos de unidades da cobertura e os síndicos diz respeito a benfeitorias e ampliações em áreas proibidas.

“Realizar obras de ampliação na cobertura só é possível com a concordância de todos os proprietários, registrada em ata de assembleia, além de contar com a anuência da prefeitura”, alerta João Paulo Rossi. 

Além disso, também deve-se verificar se a a benfeitoria desejada não irá comprometer a estrutura do prédio.

"É fundamental checar se há mais área disponível para ser construída naquele empreendimento, algo cada vez mais raro", pontua Gabriel Karpat.

Isso porque, quando se constrói um prédio, a prefeitura libera uma certa metragem a ser construída no local. Esgotada essa metragem, ninguém pode aumentar a área construída, seja na garagem ou cobertura.

Se a obra compromete acesso a áreas e equipamentos de uso comum, o proprietário responsável deve garantir livre acesso para manutenção.

O Código Civil e as coberturas de prédios de condomínios

Art. 1.331 § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.336 São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição contrário na convenção

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Fontes consultadas: Rosely Schwartz,professora do curso de administração condominial da Escola Paulista de Direito, Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, João Paulo Rossi Paschoal, advogado especialista em condomínios