11/06/26 07:56 - Atualizado há 1 h
Quando o assunto é garantias em condomínio, o erro mais comum começa antes mesmo de qualquer problema aparecer: muitos síndicos enxergam o tema apenas como a garantia da construtora - aquela proteção genérica que, na prática, acaba sendo mal aproveitada por falta de clareza sobre como funciona, o que abrange e, principalmente, o que pode fazê-la caducar.
A realidade é mais complexa e mais rica do que isso. Existem três categorias distintas de garantia: de produto, de serviço e de sistema. E cada uma tem lógica própria de prazo, responsabilidade e comprovação.
Confundir as três ou tratá-las como uma coisa só é o caminho mais curto para o condomínio assumir custos que nunca foram seus.
Para ajudar síndicos, administradoras e condôminos a navegar por esse tema, o SíndicoNet conversou com três especialistas: Flávio de Camargo Martins, engenheiro civil e professor de pós-graduação na Universidade Presbiteriana Mackenzie e no IDD -Instituto de Educação Avançada; Claudio Eduardo Alves da Silva, engenheiro da Prevente Engenharia, especialista em diagnóstico predial e colunista do SíndicoNet; e Patrícia Costa, consultora especialista em implantação de condomínios. Boa leitura!
O que você vai ler nesta matéria:
A garantia de produto está ligada à qualidade de fabricação do material utilizado, tais como argamassa, tinta, manta de impermeabilização, equipamentos - como bombas, elevadores, gerador, esteira de academia.
Ela é responsabilidade do fabricante e, para ser acionada, depende de rastreabilidade: nota fiscal, número de lote, certificações.
"Primeiro passo é conhecer o fabricante do material que vai ser utilizado; segundo, verificar a documentação: se esse fabricante tem processo de qualidade, como ISO 9001; e terceiro, guardar os lotes dos produtos e as notas fiscais. Isso ajuda no processo de conformidade e de garantia de qualidade", explica Flávio de Camargo Martins.
Segundo o engenheiro, as garantias de produto variam conforme o tipo de material. Para manta de impermeabilização, por exemplo, há norma que estabelece cinco anos, por se tratar de material ligado à preservação e segurança da edificação. Para materiais de acabamento, os prazos são menores — ou inexistentes.
Um ponto de atenção levantado por Patrícia Costa: nos condomínios recém-entregues, muitos itens - como móveis, eletrodomésticos e equipamentos das áreas comuns - têm garantia vinculada ao fabricante, não à construtora.
"Por isso é essencial verificar se estão compatíveis com o que foi vendido no memorial descritivo e vistoriar item a item no recebimento do empreendimento. Havendo qualquer divergência, tudo precisa ser apontado em relatório, com foto, na entrega. Depois disso, fica muito mais difícil reaver", alerta.
Quando o produto é aplicado - quando a tinta é pintada, a manta é instalada, o piso é assentado -, entra em cena a garantia de serviço. Aqui, o foco é a execução: a mão de obra, o processo, o cumprimento das normas técnicas da ABNT que regem aquela atividade.
Para Claudio Eduardo Alves da Silva, é nesse pilar que mora a maior parte dos conflitos.
"Quando o problema aparece - infiltração, descolamento, fissura -, a discussão quase sempre é: é defeito de execução ou falta de conservação? E quem vai ganhar essa discussão é quem tiver mais registro, mais rastreabilidade", afirma.
Segundo o engenheiro, a garantia de serviço em geral está condicionada ao Código de Defesa do Consumidor, com prazos que chegam a cinco anos.
Mas o que determina se o condomínio vai conseguir exercer esse direito é a qualidade da documentação: contrato com escopo claro, normas de referência citadas, projeto que embasa a execução e registro de que as manutenções periódicas foram feitas conforme o manual.
Um fator pouco considerado pelos síndicos é a qualificação de quem executa o serviço. Flávio Martins chama atenção para as certificações de mão de obra, tais como programas do SENAI, certificações de fabricantes para aplicadores especializados, selos de associações setoriais como o IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização) e a Associação Brasileira do Drywall.
"Não adianta ter a empresa com boa reputação se o profissional que vai lá não tem a experiência específica para aquele serviço", pondera.
O sistema é o conjunto - e é aqui que a confusão costuma ser ainda maior. Garantia de sistema não é a garantia de uma peça ou um equipamento isolado: é a garantia de que um conjunto integrado de produtos, serviços e projetos vai funcionar como deveria, nas condições para as quais foi concebido.
"Não adianta a bomba estar boa se o quadro de comando falha; não adianta o sprinkler estar instalado se a pressurização não responde. O sistema só está garantido enquanto funciona como um todo", explica Patrícia Costa, ao detalhar sistemas como elétrica, hidráulica, combate a incêndio e automação.
Para o engenheiro Flávio de Camargo Martins, a garantia de sistema tem três dimensões que precisam estar alinhadas:
"Muitas vezes a falha no condomínio é pular a etapa do projeto e partir direto para a contratação da mão de obra através de três ou quatro orçamentos. Aí você começa a ter problemas, porque não tem a garantia completa do sistema", alerta o engenheiro.
Claudio Eduardo Alves da Silva acrescenta uma camada adicional: a distinção entre desempenho e garantia. "O desempenho está ligado à manutenção que você faz para que aquele ideal projetado se sustente."
Ele exemplifica: para que um sistema de impermeabilização dure 25 anos, vai ter um plano de manutenção. E a garantia vai ser lá no início da vida útil, por exemplo, cinco anos, conforme previsto pela norma ABNT NBR 15575 - Norma de Desempenho. "Garantia e desempenho andam juntos, mas são conceitos distintos", explica. (Veja mais sobre desempenho e garantia no próximo item da matéria)
Dois termos que aparecem frequentemente nas discussões sobre manutenção predial - garantia e desempenho - são tratados como sinônimos na maior parte dos condomínios. O erro é mais comum do que parece, e as consequências podem ser sérias.
Claudio Eduardo Alves da Silva, engenheiro da Prevente Engenharia, explica a diferença de forma direta:
"Garantia é documento — é o mínimo que uma aplicadora junto com o material vai te dar. O desempenho é o que o projetista idealiza: ele escreve no projeto dele que, colocando uma manta dupla no pavimento térreo com as características adequadas, com a drenagem correta, aquele sistema vai durar 20 anos."
A ABNT NBR 15.575 - Norma de Desempenho das Edificações, organiza os prazos em três níveis — mínimo, intermediário e superior —, o que significa que uma edificação pode ter garantias que chegam a 7,5 ou 10 anos, dependendo do nível de desempenho contratado pelo incorporador e dos profissionais envolvidos no projeto. "A garantia caminha junto com o desempenho", afirma o engenheiro.
O ponto central da distinção é o seguinte: a garantia existe para não ser usada — funciona como um seguro, acionado quando algo falha dentro do prazo contratual. O desempenho, por outro lado, é uma promessa de durabilidade que só se sustenta com manutenção.
"Esse desempenho ao longo do tempo tende a cair se nada for feito. Se eu faço a recuperação no momento certo, vou atingir uma vida útil maior", explica Claudio. Em outras palavras: um prédio com cinco anos de garantia precisa ter um desempenho projetado para décadas — e a manutenção periódica é o que mantém essa trajetória.
"Um prédio não pode ter cinco anos de garantia e ruir. Ele tem que ter um desempenho de 60, 70 anos. Estamos em prédios que têm mais de 100 anos e estão melhores do que muitos outros", conclui o engenheiro.
Assista ao vídeo do engenheiro Claudio sobre a diferença entre desempenho e garantia abaixo:
Os três especialistas convergem em um ponto: a maioria dos condomínios perde garantias não por má-fé da construtora ou da empresa contratada, mas por falta de processo, clareza e documentação.
Os erros mais frequentes são:
"O melhor momento de cobrar a garantia de uma falha é o mais cedo possível, de preferência no relatório de recebimento do prédio, onde não tem manutenção envolvida e você não vai discutir sobre conservação", pontua Claudio Eduardo Alves da Silva.
Para Patrícia Costa, o plano de manutenção é "o que separa um condomínio que preserva suas garantias de um que as perde sem perceber".
Não é burocracia - o plano de manuteção é o instrumento que traduz o manual da construtora em rotina: o que precisa ser feito, com que periodicidade, por quem e com qual registro.
Claudio Eduardo Alves da Silva vai além: a manutenção periódica funciona como um dispositivo de auditoria.
"Se o técnico contratado para lubrificar um equipamento a cada três meses já está diagnosticando um erro, você está usando a manutenção para detectar uma falha antes que vire problema. Quem faz isso tem mecanismo de cobrança. Quem não faz, tem incerteza."
A norma que estrutura essa gestão documental é a ABNT NBR 14.037, que fornece diretrizes para o manual da edificação e define quais documentos o condomínio precisa receber e manter.
Já a Norma de Gestão de Manutenção - ABNT NBR 5674 orienta como registrar e rastrear cada ação: data, responsável, observações, histórico por sistema.
Existe uma segunda frente de garantia que poucos síndicos dominam: quando o condomínio contrata uma obra por conta própria, este serviço gera sua própria garantia. E as regras são diferentes. Pode ser uma reforma de fachada, uma nova impermeabilização, um retrofit elétrico etc.
Nesse caso, quem manda é a ABNT NBR 16.280 - Norma de Reforma, que exige um plano de obra com projeto, escopo técnico e registro.
"O síndico não pode simplesmente solicitar orçamentos sem um escopo técnico do que precisa e deve ser feito. Sem isso pode haver distorção. E como usar o serviço de garantia? Vai encontrar muito erro nesse processo", alerta Claudio Eduardo Alves da Silva.
A recomendação dos especialistas é contratar um engenheiro ou consultor independente, especialista no sistema em questão, para elaborar o projeto, equalizar os orçamentos e fiscalizar a execução.
"O mais caro é você descobrir depois que o serviço não foi feito conforme combinado", resume Flávio de Camargo Martins, que adotou exatamente esse modelo em seu próprio condomínio, onde é subsíndico, para obras de fachada, garagem e reforma de áreas comuns.
Abaixo, confira os itens indispensáveis listados por Patrícia Costa para a gestão das garantias.
Proteger as garantias do condomínio não é uma tarefa pontual — é uma postura de gestão que começa no primeiro dia de operação e se sustenta com processo, documentação e clareza sobre as regras do jogo.
Produto, serviço e sistema têm lógicas distintas. Confundi-los leva a conflitos sem resolução; dominá-los transforma o síndico em um gestor preparado para cobrar o que é de direito — e para evitar que o condomínio pague o que nunca deveria ter sido seu.
"A palavra-chave é rastreabilidade: conseguir provar, a qualquer momento, o que foi entregue, o que foi feito e o que foi solicitado com data e comprovante. O acionamento de garantia não se ganha no argumento, se ganha no registro", sintetiza Patrícia Costa.
Uma frase simples que resume o que os três especialistas reforçaram ao longo das entrevistas: clareza e rastreabilidade são a melhor defesa do condomínio.
Fontes consultadas: Flávio de Camargo Martins (engenheiro civil, professor da pós graduação da Universidade Mackenzie e IDD); Claudio Eduardo Alves da Silva (engenheiro da Prevente Engenharia); e Patrícia Costa (consultora especialista em implantação de condomínios).