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Manutenção predial

NBR 5674: a bússola da gestão de manutenção predial

Entenda porque esse conjunto de diretrizes para manutenção de edificações é tão importante para garantir saúde e vida longa do patrimônio

Por Inês Pereira
28/10/21 07:54 - Atualizado há 38 dias
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Homens discutindo projeto de manutenção

Se há uma publicação que veio para ajudar o síndico na missão de manter a harmonia e o bom funcionamento das coisas no condomínio, ela é a norma ABNT NBR 5674 - Manutenção de edificações — Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. A Norma de Manutenção, como é conhecida, vai além: faz o papel de um raio-X que pode ser consultado em muitas situações

Nunca será perda de tempo entender esse conjunto de diretrizes. Simplesmente porque, sem ele, nenhuma gestão conseguirá ser, de fato, boa. Sabe a bússola que dá o norte a uma jornada? O papel da NBR 5674 é exatamente este — apontar o caminho das pedras para a manutenção de todos os componentes do condomínio, dos mais simples aos sistemas mais complexos

“A norma dá todo o passo a passo para que o síndico, engenheiro ou quem for, faça a gestão das manutenções em qualquer edificação da forma correta, seja um condomínio residencial, comercial, um hospital ou um shopping”, explica  Laura Mitterer, co-fundadora Líder de Engenharia e Produto da Éleme.

 Nesta matéria você vai ler: 

Objetivo da norma ABNT NBR 5674

De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR 5674 estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, que inclui meios para:

a) preservar as características originais da edificação;

b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

A norma ainda aponta que edificações existentes antes da vigência da NBR 5674 devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado no documento. 

Importância da NBR 5674 para o condomínio

A vida útil do condomínio é alargada quando a manutenção certa é feita, e com a periodicidade correta. Milton Bigucci Jr., diretor da vice-presidência de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, compara:

“Um carro pode ter uma vida útil de somente um ano, se você não trocar o óleo do motor. Mas, se fizer as manutenções preventivas, o seu carro pode durar dez, vinte, trinta, enfim, muitos anos, independentemente da garantia. A mesma coisa acontece com os imóveis”.

Por isso, a norma aponta as diretrizes do que deve ser observado na edificação, por exemplo, a tipologia, a localização, enfim, as características e as informações para que o síndico, ou quem for designado, possa montar um plano de manutenção com um cronograma de tudo o que precisa ser feito. 

“A norma vai definir e ajudar a determinar a periodicidade. Na entrega de um empreendimento pela construtora, um conjunto de garantias vai junto. E não se pode exigir que ela refaça e corrija erros se a manutenção correta não foi realizada desde o início. Olhar o que tem no manual entregue pela construtora e associar à norma é bem importante para aprofunda o olhar”, resume Pedro Cunha, síndico profissional da Safira Serviços. 

É muito importante que os síndicos e as administradoras deem atenção à norma para evitar desgaste prematuro dos materiais, e até futuros litígios em relação à construtora.

Mas nem sempre é o que acontece. Há condomínios que não realizam manutenção preventiva, menos ainda com os preceitos da NBR 5674. Para Bigucci, muitos têm a cultura de achar que toda a responsabilidade sobre danos é da construtora. 

“A administradora tem o papel de orientar o síndico. Da mesma forma que fala sobre a responsabilidade com as reformas, também precisa falar sobre manutenção de acordo com a norma, as responsabilidades e os problemas lá na frente”. 

Como montar um Plano de Manutenção de edificações

Como montar um Plano de Manutenção de edificações

Quanto mais o síndico conhecer a norma, melhor para entender que caminho seguir. E para isso, ele pode contar com o respaldo de uma empresa ou profissional especializado para a elaboração do plano de manutenção.

“Essa parte de manutenções tem toda uma complexidade. Sem a ajuda de um profissional, acho que fica inexequível, impraticável, e é necessário que isso seja bem realizado”, afirma Laura.

O plano de manutenção é montado de acordo com a edificação, e não apenas baseado em um modelo. É preciso analisar, em primeiro lugar, as características da edificação, e em segundo lugar, o uso dessa edificação, pois é isso que dará a periodicidade da revisão das suas manutenções. E, principalmente, como vai executar esse plano e quais equipes irão realizar. 

Documentação da realização das manutenções

Tão importante quanto a manutenção em si, é fazer o registro e a comprovação de que o condomínio está realizando essas manutenções. Por isso, uma segunda etapa da norma aborda como o pessoal da manutenção precisa armazenar as informações no plano. 

“É preciso informar, entre outras coisas, o nome do local, qual é o sistema em que essa manutenção será analisada, em qual periodicidade esse sistema será verificado. O plano tem que dar todas essas informações”, acrescenta a engenheira da Éleme. 

A partir dessa elaboração, o síndico organiza as equipes, sejam elas locais ou contratadas de empresas externas, e determina a forma de comprovar que essas verificações estão sendo feitas. 

Histórico de sistemas: resolução prática de problemas

Na documentação da gestão de manutenção, prossegue a engenheira, quando se registra que uma bomba estragou, tem que constar a data e tudo o que foi feito. Dá trabalho, mas vale a pena.

Pelo histórico do sistema, se consegue chegar à raiz do problema, e isso torna o processo muito prático para o síndico. Se estragou alguma coisa, ou um morador avisou que algo não está sendo feito, a existência de um histórico vai auxiliar na verificação. 

“Por exemplo, quando se contrata uma inspeção predial, por ter tudo organizado e o histórico pesquisado seguindo a NBR 5674, o síndico simplesmente vai pegar esses dados e passar para o profissional. A norma facilita as primeiras etapas da inspeção, como recolhimento de documentação e análise de informes”, afirma Laura.

Da mesma forma, fica muito tranquilo ter acesso à garantia da construtora do imóvel. Pois, com a documentação, o síndico comprova que o condomínio está cumprindo as normas de manutenção, e terá mais resultados se precisar exigir algum reparo.  

O grande desafio do síndico: mapeamento inicial

Para Pedro Cunha, o maior desafio do síndico na implementação da NBR 5674 é fazer o mapeamento inicial. “Difícil é montar o plano, o cronograma para a equipe interna/local, saber o que fazer todos os dias."

O síndico profissional explica que esse plano de manutenção é multidisciplinar e inclui conhecer e observar equipamentos, parte estrutural, eletrônica, dados.

"Por isso, o ideal é contar com um profissional que conheça os sistemas e processos da manutenção predial, e também as rotinas mais específicas e necessidades — diárias, semanais, quinzenais, mensais, semestrais e anuais”, avalia. 

Distribuição dos papéis, segundo a NBR 5674

Distribuição dos papéis, segundo a NBR 5674

A norma separa as atribuições das equipes:

  • Equipe de manutenção local é responsável por:
    • pequenos testes;
    • planilhas;
    • pequenas intervenções. 
  • Equipe de empresa capacitada cuida dos equipamentos mais industrializados. Há toda uma etapa para cuidar dos sistemas da edificação, desde a parte estrutural até a mecânica que envolve:
    • caldeiras;
    • geradores;
    • elevadores;
    • portas automatizadas;
    • câmeras;
    • dados. 

Zelador é peça fundamental na execução da norma

Braço direito do síndico, o zelador é quem está no dia a dia da edificação e ganha, talvez, o papel mais importante no que se refere à execução da norma NBR 5674, visto que o gestor não pode estar presente 24 horas por dia.

O zelador precisa estar totalmente alinhado ao síndico, com o propósito de realizar a manutenção, ter muito claros o norte e o conjunto das atividades para executar.

“Também é preciso capacitar o zelador e a equipe interna para colocar o plano em prática”, reforça Cunha. Faz muito sentido. Imagine o desastre que seria se você, como síndico, simplesmente colocasse o plano de manutenção nas mãos do zelador e dissesse: “agora, a bola é sua”. 

A primeira coisa a se fazer é analisar quem é o zelador. É uma pessoa acostumada com esse tipo de processo? Ou é um zelador mais operacional? Isso tudo entra na capacitação. 

Manutenção predial não é inspeção predial

O momento é muito oportuno para tirar qualquer dúvida entre as duas práticas. Uma é bem diferente da outra. Começando pela manutenção predial, cujo caminho das pedras para a correta realização está na norma NBR 5674, como vimos até aqui, temos mais de um tipo:

  • manutenção preventiva, que toma todos os cuidados para garantir o bom funcionamento dos componentes, sistemas e estrutura, evitando que problemas ou danos futuros aconteçam;
  • manutenção corretiva, feita quando problemas ou danos ocorrem;
  • manutenção preditiva, mais avançada, com intuito de antecipar problemas, feita por profissional ou empresa especializada para verificar o funcionamento de determinado sistema, equipamento etc. Essa prática também aponta a periodicidade de verificações e inspeções. 

Já a inspeção predial é o ato de inspecionar, realizado por um profissional de engenharia ou arquitetura que vai até a edificação e realiza todo o procedimento segundo a norma ABNT NBR 16747:2020. Ele vai acessar o histórico da edificação, entrevistar zeladores e moradores antigos para entender como está sendo o uso dessa edificação, como o sistema vem sendo utilizado, identificar possíveis patologias.

Na inspeção predial, o profissional vai entender, por exemplo, se determinada fissura está ali há muito tempo, se ela pode prejudicar muito, ou não; enfim, fazer uma análise detalhada de como está a estrutura da edificação.

"O direcionamento da inspeção predial é encontrar a causa da patologia e montar um relatório que entregue uma solução para ela. Enquanto a inspeção é pontual e é direcionada apenas para dar um parecer técnico, a manutenção é recorrente e pode ter mais de um direcionamento”, define Laura. 

Vantagens de implantar a norma de manutenção

Fica muito mais prático fazer a gestão do condomínio e a inspeção predial quando o condomínio segue a NBR 5674. Está tudo ali, à mão. 

Mas o argumento principal para implantar a Norma de Manutenção é que ela minimiza a manutenção corretiva. Ao contrário, será praticada a manutenção preventiva e preditiva. Com isso, calcula Pedro Cunha, o condomínio vai reduzir de 30 a 40% os custos com consertos

Justamente porque, ao seguir a norma, é preciso fazer obrigatoriamente um estudo que vai trazer um raio-x e a possibilidade de antever o que vai quebrar e preparar a equipe. 

Colocar em prática a norma é mais barato que recorrer à manutenção corretiva. É um check-up constante. Um processo contínuo e melhorado, que leva os envolvidos a se sentirem também responsáveis pela saúde geral do condomínio.

Fontes consultadas: Laura Mitterer (engenheira), Milton Bigucci Jr (Secovi-SP), Pedro Cunha (síndico profissional).

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