11/07/25 04:06 - Atualizado há 14 h
Síndicos e administradores que buscam a melhor forma de investir o fundo de reserva do condomínio sabem que essa é uma decisão estratégica. Essencial para cobrir gastos emergenciais, esse recurso costuma ficar parado em uma conta poupança, perdendo poder de compra para a inflação.
No entanto, em vez de apenas funcionar como uma reserva de segurança, é possível fazer o dinheiro do condomínio render mais. Aplicando esse recurso de forma inteligente, o gestor consegue proteger o capital e gerar rendimentos que beneficiam todos os moradores.
Neste artigo, vamos explorar como realizar um investimento seguro para o condomínio, garantindo a liquidez necessária para emergências e, ao mesmo tempo, valorizando o patrimônio. Boa leitura!
Embora nem todos saibam, o fundo de reserva está previsto na legislação. Conforme a Lei nº 4.591/1964, o percentual e o prazo de arrecadação devem ser estabelecidos na convenção do condomínio, que funciona como uma espécie de “Constituição” do empreendimento e dita as suas regras.
Em geral, a contribuição estipulada varia entre 5 a 10% da cota condominial ordinária e deve ser depositado em uma conta jurídica separada.
O condomínio que por alguma razão não tiver o fundo de reserva estipulado em convenção pode votar pela arrecadação do mesmo em assembleia. Neste caso, é preciso a aprovação de 2/3 dos condôminos, considerando o total de proprietários.
O fundo de reserva é a única forma de arrecadação extra assegurada por lei nas convenções. As demais cobranças precisam ser discutidas em assembleia e ter quórum mínimo para aprovação. Conheça as principais e para que servem:
Antes de estabelecer mais de um fundo a ser arrecadado, é importante entender o objetivo da cobrança, o valor total que se pretende levantar com os condôminos, e claro, o prazo necessário para o pagamento do mesmo.
Uma boa dica para não onerar os moradores e elevar os níveis de inadimplência é que o síndico ou administrador evite manter duas arrecadações extras e simultâneas no mês. Caso isso ocorra, o recomendado é a suspensão — mesmo que temporária — de uma das cobranças.
63% da população não realizou nenhum tipo de investimento em produtos financeiros em 2024, segundo dados do Raio X do Investidor Brasileiro, estudo realizado pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais). Desse montante, 32 milhões de pessoas tinham alguma reserva disponível para fazê-lo, mas optaram por deixar o dinheiro parado.
Ainda segundo a pesquisa, 6 em cada 10 entrevistados não souberam apontar espontaneamente as opções de investimento existentes no mercado, o que sugere que a falta de familiaridade com o tema é uma das principais razões para o baixo percentual de investidores no Brasil.
Diante desse cenário, é natural que o fundo de reserva arrecadado por grande parte dos condomínios ainda seja depositado em contas poupança, amplamente conhecida por síndicos e administradores como uma opção fácil, segura e isenta de impostos.
Entretanto, a inflação e a baixa rentabilidade fazem com que essa não seja a escolha ideal, conforme explica o síndico profissional e especialista em finanças, Sérgio Gouveia:
"Em termos de rendimentos, a poupança é o pior investimento disponível. Nos últimos 10 anos tem ficado consistentemente abaixo do CDI — em média 70% —, enquanto aplicações com o mesmo nível de risco oferecem remunerações acima de 90% do CDI. Ou seja, deixar dinheiro na poupança é perdê-lo para a inflação todos os meses."
Uma gestão financeira de qualidade deve garantir ao condomínio dois itens importantes: previsibilidade e capacidade de investimento. Enquanto o primeiro assegura que a inadimplência e imprevistos não parem a operação do empreendimento, o segundo diz respeito à valorização por meio de benfeitorias e manutenções de rotina.
Aplicando corretamente o fundo de reserva, alcançar esse objetivo se torna uma tarefa mais fácil, afinal o dinheiro vai se multiplicando sem esforço algum.
"Minha sugestão é que as pessoas busquem dominar minimamente questões financeiras como essas que discutimos aqui. Se não for pelo seu condomínio, que seja pela sua vida pessoal, pela sua família. Eu sempre digo que dinheiro não tolera desaforo, ele é a medida exata do tempo que você abdicou de fazer outras coisas para ganhá-lo, por isso é preciso valorizá-lo", recomenda Sérgio.
Ao considerar uma estratégia de investimentos, é essencial primeiro identificar o perfil do investidor. Vale lembrar que no contexto condominial o investidor não é o síndico, mas sim o próprio condomínio, que detém o fundo de reserva.
Ao todo, existem três tipos de investidor. São eles:
Quanto maior o risco, maior o potencial de retorno, seja ele positivo ou negativo. Um exemplo clássico disso é a Mega-Sena: o risco de perder tudo é enorme, mas o potencial ganho é igualmente grande.
Na maioria dos casos, os condomínios tendem a adotar um perfil conservador. No entanto, se a assembleia decidir, pode permitir que o síndico diversifique os investimentos, equilibrando entre ativos de diferentes níveis de risco para buscar retornos maiores. Essa abordagem, contudo, exige um nível de conhecimento financeiro que muitas vezes é limitado em contextos condominiais.
Antes de investir o fundo de reserva do condomínio, é crucial entender a diferença entre performance do ativo e rendimento líquido. Mesmo que um investimento apresente um bom percentual de rentabilidade, impostos e custos como taxas de administração podem reduzir significativamente o ganho final. Portanto, compreender as peculiaridades de cada opção é essencial:
Os CDBs (Certificados de Depósito Bancário) com liquidez diária são atraentes por oferecerem resgate rápido e rendimento vinculado ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário), além de proteção do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). No entanto, estão sujeitos a tributação regressiva de Imposto de Renda e Imposto Obtido na Fonte para resgates em menos de 30 dias.
Já as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LCAs (Letra de Crédito do Agronegócio) se destacam por serem isentas de IR e IOF, tornando-se opções atrativas para investidores que podem aguardar prazos maiores, embora a liquidez seja mais restrita, com carência mínima de 90 dias.
Fundos DI e de Renda Fixa Simples são alternativas para reservas de emergência, especialmente para valores que excedem o teto do FGC. Contudo, é importante considerar o "come-cotas" — tributação antecipada e semestral do IR — e as taxas de administração, que impactam o rendimento líquido.
O Tesouro Selic é reconhecido como o investimento mais seguro no Brasil, garantido pelo Governo Federal. Apesar de sofrer tributação de IR — 15% a 22,5% + 0,25% ao ano se o valor for superior a R$10 mil — e taxa de custódia, ele oferece estabilidade para quem busca segurança a médio e longo prazo, com rendimentos superiores à poupança.
Veja as recomendações de Rodrigo Della Rocca, CEO e cofundador do CondoConta, primeiro banco exclusivo para condomínios:
Em tramitação no Congresso Nacional, a Medida Provisória 1.303/2025 que, a partir de 1º de janeiro de 2026, os rendimentos de títulos de renda fixa que hoje são tributados pela tabela regressiva de IR (de 22,5 % a 15 %) passarão a sofrer retenção na fonte à alíquota única de 17,5 %, independentemente do prazo da aplicação.
Já os ativos atualmente isentos – tais como LCI, LCA, CRI, CRA, LCD, debêntures incentivadas, FIIs e Fiagro – serão tributados à alíquota fixa de 5 % sobre os rendimentos, mas essa nova tributação só valerá para títulos emitidos ou adquiridos quando a MP entrar em vigor.
Atualmente, muitos bancos tradicionais já oferecem opções de investimento práticas e intuitivas para que o síndico ou administrador do condomínio contrate diretamente pelo aplicativo. Entretanto, bancos digitais têm se destacado por sua abrangência de ativos financeiros e isenção de taxas administrativas.
A funcionalidade de "caixinhas" se popularizou como uma forma de guardar e investir dinheiro com poucos cliques, sendo oferecida por instituições como Nubank, Inter e PicPay.
"No CondoConta, evoluímos o cuidado com as reservas condominiais desta forma: criamos 3 caixinhas chamadas Fundo de Reserva, Fundo Trabalhista e Fundo de Melhorias. Em todas elas, o condomínio cliente recebe uma recompensa pelo uso, conhecida como cashback, assegurando os recursos sem precisar correr riscos com investimentos terceiros", explica o CEO Rodrigo Della Rocca.
Assim, o gestor condominial deposita e resgata seus valores a qualquer momento.
De acordo com os especialistas, o investimento mais apropriado para condomínios é aquele de baixo risco, considerando que a prioridade é a preservação do patrimônio, não a busca por alta performance financeira. Essa abordagem garante segurança e acessibilidade, permitindo que mesmo aqueles sem amplo conhecimento financeiro possam investir com confiança, minimizando as chances de perda.
"Isso já coloca completamente fora do radar coisas como criptomoedas, câmbio e mercado de ações. A volatilidade neles é imensa. Por isso, a Instrução CVM nº 539/2013, sobre classificação do perfil do investidor exige que os bancos, corretoras e exchanges só permitam que os investidores tenham acesso a ativos de maior risco após o preenchimento de um questionário de suitability", destaca Gouveia.
Esse questionário avalia o conhecimento financeiro, a experiência em investimentos, a tolerância ao risco e os objetivos financeiros do investidor, ajudando a evitar que pessoas despreparadas administrem recursos em investimentos de alto risco.
Se a assembleia condominial autorizar o síndico ou um terceiro a realizar investimentos em categorias de maior risco, é crucial que essa decisão seja formalizada em ata. A documentação deve incluir detalhes como valores investidos, riscos envolvidos, operadores, prazos de investimento e quaisquer outras informações pertinentes.
"É importante mencionar também a importância dos controles financeiros para garantir que pessoas não autorizadas façam algumas barbaridades como jogar com o dinheiro do condomínio no Tigrinho, bets, etc. Esses certamente são os de maior risco, e infelizmente cada vez mais comuns", destaca o síndico.
Não há uma lei específica detalhando onde o fundo de reserva pode ser investido. Essa definição deve constar na convenção ou ser aprovada em assembleia, sempre observando a segurança, a transparência e o interesse coletivo dos condôminos.
Antes de aplicar recursos do fundo de reserva em investimentos financeiros, recomenda-se procurar orientação de um especialista em finanças e investimentos, já que o condomínio não tem fins lucrativos.
"A sugestão, acompanhando a boa prática de outros gestores condominiais é diversificar suas 'caixinhas', conhecendo outras possibilidades seguras e rentáveis, sem precisar sair da poupança de imediato. Estudar, comparar e de preferência junto com conselho e assembleia analisar os caminhos que melhor resguarde retornos para o condomínio", orienta Rodrigo.
Apesar da ampla quantidade de conteúdo disponível sobre o tema, ainda hoje é comum encontrar síndicos e administradores de condomínio que, por desconhecimento da legislação, usam o fundo de reserva de forma equivocada.
O pagamento de contas ordinárias com a arrecadação, a ausência de contas bancárias distintas para o fundo de reserva e conta ordinária do condomínio, bem como a ausência da ratificação em assembleia do uso do fundo costumam ser os problemas mais comuns.
Logo, é importante diferenciar alocações contábeis e financeiras. Enquanto a contabilidade reconhece a natureza da despesa, suas origens e destinos, as finanças registram a efetiva disponibilidade e movimento desses recursos.
"Pelo que tenho visto, muitos condomínios até fazem o lançamento contábil dos recursos dos fundos, mas, na prática mistura recursos ordinários e extraordinários numa conta só", relata Sérgio.
Ele alerta: "se não houver um acompanhamento eficiente, garantindo que o que consta na contabilidade é efetivamente o que está disponível na conta e aplicação, é fácil se perder e acabar utilizando os fundos como uma espécie de 'cheque especial'”.
O que poucos imaginam, no entanto, é que tais ações têm consequências que podem implicar, nos casos mais leves, em multas e sanções administrativas para o administrador, na destituição do síndico e, nos casos mais graves, resultar em processos cíveis e criminais.
Por isso, para evitar dores de cabeça futuras, é importante estar sempre atento ao que diz a legislação, e claro, seguir as regras estabelecidas em convenção.
Em caso de dúvida, não tenha receio de consultar profissionais do meio jurídico para entender a melhor maneira de utilizar o fundo de reserva no condomínio sob a sua administração.
Começar a investir o fundo de reserva do condomínio é um processo que leva tempo e exige dedicação do síndico para entender as estratégias mais adequadas às necessidades de cada empreendimento.
Pensando nisso, o SíndicoNet compilou as principais etapas para começar a investir o fundo de reserva do condomínio corretamente:
Investir o fundo de reserva do condomínio com inteligência não significa correr riscos desnecessários, mas sim proteger o capital contra a perda de valor e colocar o dinheiro para trabalhar a favor da coletividade.
Com estudo e planejamento, é possível sair da inércia da poupança e alcançar melhores resultados sem abrir mão da segurança e da liquidez. Afinal, quando bem aplicados, os recursos do fundo de reserva deixam de ser apenas uma salvaguarda e passam a ser um instrumento de valorização patrimonial e sustentabilidade financeira.
A boa gestão financeira começa com informação de qualidade e você já deu o primeiro passo. Agora, é colocar em prática!
Contribuição: Eliane Quinalia | Fontes consultadas: José Carlos Loureiro Junior (sócio da Loureiro & Ramalho Advogados); Ramiro Moura (sócio-diretor da Robotton Administradora); Rodrigo Della Rocca (CEO e cofundador do CondoConta); Sérgio Gouveia (síndico profissional).