17/07/26 06:06 - Atualizado há 10 dias
A Lei Estadual nº 18.403/2026, de São Paulo, trouxe uma novidade importante: ela garante ao morador o direito de instalar, por conta própria, um carregador para veículo elétrico em sua vaga de garagem.
A proposta acompanha o crescimento dos carros elétricos no Brasil, mas a nova regra já desperta uma série de discussões entre especialistas em direito condominial. Na avaliação do advogado Orlando Segatti, a lei apresenta pontos que podem dificultar sua aplicação prática e até mesmo ser questionados na Justiça. Confira na íntegra do parecer jurídico elaborado por ele.
O intuito é orientar síndicos e condomínios no que concerne a constitucionalidade, as responsabilidades, direitos e obrigações inerentes ao tema.
EMENTA: DIREITO CONDOMINIAL. DIREITO DE PROPRIEDADE. CRIAÇÃO DE DEVERES E DIREITOS. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA. MATÉRIA FEDERAL SENDO REGIDA POR LEI ESTADUAL. INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI. INAPLICABILIDADE PRÁTICA. NORMA DE EFICÁCIA LIMITADA.
O Condomínio Edilício é regido, inicialmente pela Lei Federal 4.591/64, e reverberou no Código Civil de 2002, em seus Artigos 1.331 e seguintes.
Nesse espeque, de acordo com o Artigo 22, parágrafo I da Constituição Federal, é responsabilidade exclusiva da União legislar sobre Direito Civil.
Como o condomínio é uma figura jurídica regida essencialmente pelo Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) e pela Lei Federal nº 4.591/64, qualquer tentativa por parte de um Estado ou Município de criar normas que alterem a substância dos direitos de propriedade ou a propriedade dos condomínios é considerada inconstitucional.
Desta forma, a lei estadual agora analisada, claramente usurpa a competência exclusiva da União para legislar sobre Direito Civil (Art. 22, I, CF), uma vez que interfere diretamente na relação jurídica privada entre condôminos, sendo matéria exaustivamente disciplinada pelo Código Civil e pela Lei Federal nº 4.591/64, e, sob nossa ótica, essa legislação padece desse vício legislativo, e inclusive poderá ser objeto de uma ADIN (Ação Direta de Inconstitucionalidade).
Conforme dito alhures, a Lei 4.591/64, reverberada nos Artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, outorgaram ao Condomínio Edilício o seu poder de autorregulação, por meio da Convenção Coletiva, ratificada por 2/3 das frações ideais (Arts. 1.332 e 1.333) assim como e do Regulamento Interno (Art. 1.334, V).
A assembleia de moradores é o palco onde ocorre a deliberação da vontade dos proprietários, é, dentro daquela microssociedade, o órgão que possui a soberania para a tomada de decisões - de certo que não pode contrariar a Lei –.
O espírito das Normas acima, reverencia a decisão colegiada, o voto e a democracia, ou seja, prevalece o interesse da coletividade em detrimento do individual.
Entretanto, a Lei aqui em estudo, objeto do presente Parecer, privilegia o interesse privado – do detentor da vontade de instalar a estação de carregamento de carro elétrico – em detrimento da vontade da coletividade – que, por vezes, não vê, naquele momento, necessidade ou possibilidade (financeira e técnica) para a referida instalação – ou seja, existe aí uma supressão e uma literal afronta à soberania das decisões da assembleia, que, só pode refutar a instalação se por motivos técnicos, nada mais.
Desta forma, entende-se que a Lei ora mencionada, padece – novamente – de um novo vício de vontade, ao passo que sufoca a vontade da maioria em benefício de outros.
É de conhecimento geral, que o mercado de carros elétricos e híbridos no Brasil cresce vertiginosamente a cada ano, é uma verdade imutável e irreversível.
No entanto, a grande maioria dos condomínios não estão preparados estruturalmente para receber tamanha demanda. O que necessitará de uma regulamentação pelos órgãos competentes e de uma legislação bem definida, elaborada pensando na segurança do condomínio e viabilidade prática da instalação.
Abaixo o texto legal, e destacaremos fragilidades práticas que podem inviabilizar as instalações:
Artigo 1° - É assegurado ao condômino o direito de instalar, às suas expensas, estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga de garagem privativa, em edificações residenciais ou comerciais localizadas no Estado, desde que respeitadas as normas técnicas e de segurança vigentes.
Já no caput do Artigo 1º, verifica-se que a inviabilidade prática repousa quando diz: “(...) em sua vaga de garagem privativa (...)”, tal disposição somente poder-se-ia ser aplicada a vagas escrituradas, ou seja, aquelas vagas que possuem matrícula própria, não sujeitas a sorteio, pois, a grande parte dos condomínios em SP o sistema de uso das vagas é rotativo (sorteio de tempos em tempos), onde, geralmente, de 1 em 1 ano, ou, de 2 em 2 anos é feito o sorteio e as vagas são trocadas entre os condôminos, então, neste caso, não existe “vaga privativa”.
Outro ponto não observado pela citada Lei, é sobre a realização da obra para tal instalação, eis que ficará vinculada a unidade, eventualmente será necessária uma obra em área comum (estrutura) para uso privativo, o que é vedado pelo Artigo 1.331, §2º do Código Civil.
Art. 1.331 - § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.
No que tange às normas técnicas de segurança vigentes, entrou em vigor em 17 de março de 2026, a Portaria nº 003/970/2026, do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, atualizando a Instrução Técnica 41 (IT-41), que estabelece novos requisitos de segurança para a instalação de Sistemas de Alimentação de Veículos Elétricos (SAVE) em garagens de condomínios.
A nova instrução dos Bombeiros de São Paulo, exige a adoção de normas técnicas da ABNT e responsabilidade técnica do instalador, além de estar em consonância com a Diretriz Nacional SAVE (LIGABOM), e entre as NBRs previstas estão:
Seguindo o texto da Lei ainda fala:
§ 1° - A instalação referida no "caput" observará os seguintes requisitos:
1 - compatibilidade com a carga elétrica da unidade autônoma;
Nesse item 1, informa que deverá haver a compatibilidade com a carga da unidade, o que só será possível através de um estudo de carga com engenharia especializada no tema, um custo que a Lei não atribui a quem, porém, em se tratando de condomínio fatidicamente este estudo deverá contemplar todas as unidades, uma vez que nenhuma unidade poderá ter seu suposto direito tolhido.
2 - conformidade com as normas da distribuidora local de energia elétrica e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);
Dependerá de cada concessionária de serviço público municipal a regulamentação de eventuais normas, bem como respeito às normas ABNT.
3 - instalação por profissional habilitado, com emissão de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT);
4 - comunicação formal prévia à administração do condomínio.
§ 2° - A convenção condominial poderá dispor sobre a forma de comunicação, os padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo, não podendo, contudo, proibir a instalação da estação de recarga sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada.
O Parágrafo Segundo mencionado acima, cria ao condomínio um grande embaraço ao determinar que, somente através da mudança da convenção do condomínio - trabalho este hercúleo devido ao alto quórum (2/3) – será possível uma regulamentação de padrões técnicos, responsabilidade por danos etc.
De mais a mais, a “responsabilização por danos” trazida no bojo da norma, é extremamente ampla e irrestrita, colocando em risco toda a coletividade, pois, um incêndio causado por uma possível instalação incorreta, não acarretará somente danos materiais, que podem ser de proporções inimagináveis, mas sim danos ao bem jurídico maior que é a vida daqueles que ali residem, e isso não é indenizável.
Não se trata de um alarmismo com o tema, e sim cuidado com a saúde e a vida de todos, eis que, em se tratando de condomínio, prevalece a máxima de que “o que um pode, todos podem” e, instar um ponto de carregamento talvez não cause grande impacto, mas instalar, 200, 300, 500... isso sim causará grande impacto, então, é importante que se pense na escalada das instalações, e a norma não trouxe em seu espírito esse pensamento prático e operacional.
§ 3° - No caso de recusa imotivada ou discriminatória por parte do condomínio, o condômino poderá apresentar representação junto aos órgãos públicos competentes.
O Parágrafo 3ª retro, em uma infeliz redação, diz que a recusa imotivada ou “discriminatória” por parte do condomínio, sujeitará o condomínio à representação “junto aos órgãos públicos competentes”, o único “órgão competente” a compelir o condomínio em uma remota hipótese da aplicação desta lei, é o Poder Judiciário, não há até o momento NENHUM “órgão público competente” para fiscalizar, compelir ou até mesmo julgar eventual questão “discriminatória” sobre o tema a não ser o Judiciário, e, nessa toada novamente o legislador também não trouxe a melhor terminologia quando lança a questão da discriminação, e, como se daria a “recusa discriminatória” do condomínio para o condômino? O vernáculo Pátrio nos traz a inteligência de que discriminação é, em suma, o ato de segregar ou de não aceitar uma pessoa ou um grupo pessoas por conta da cor da pele, do sexo, da idade, credo religioso, trabalho, convicção política etc., o que não tem absolutamente nada a ver com o tema da lei.
Artigo 2° - Os empreendimentos imobiliários que tiverem seus projetos aprovados após a entrada em vigor desta lei deverão prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima de suporte à instalação futura de estações de recarga para veículos elétricos por seus condôminos ou usuários.
Parágrafo único - A regulamentação técnica desta obrigação será definida por ato do Poder Executivo, após a publicação desta lei.
A Parte final do Artigo 2ª, com relação aos novos empreendimentos, traz consigo uma Norma de Eficácia Limitada, pois, traduz que sequer a Lei está madura para aplicação, visto que ainda dependerá de regulamentação em ato posterior, ou seja, neste momento a Lei é completamente inaplicável nesse tocante.
Diante do exposto, esta assessoria jurídica conclui e recomenda que se aguarde o amadurecimento da legislação, haja vista a inconstitucionalidade apontada, assim como as características práticas e necessidade de regulamentação da Lei, de todo modo, caso assim o condomínio não o queira, qualquer instalação deve obedecer estritamente aos preceitos legais e normativos, além de:
Por fim, é importante o avanço e a modernização dos condomínios para receber tal tecnologia a fim de atender aos condôminos, porém, antes de mais nada, é indispensável e inegociável o cuidado com o bem maior, que é a vida e a saúde todos que ali residem.
É o parecer, salvo melhor juízo.
Fonte: (*) Orlando Segatti – Advogado Especialista em Condomínios – Sócio da Segatti Advogados – Presidente da Comissão de Direito Condominial da 40ª Subseção São Paulo/SP – Doutorando em Direito Condominial pela UCES – Universidad de Ciencias Empresariales Y Sociales – Buenos Aires/Argentina - Palestrante e Articulista especializado em Condomínios. | Redes Sociais: @lanomeucondominio | E-mail: contato@segattiadvogados.com.br | www.segattiadvogados.com.br