Inadimplência em condomínios

Participação de Inadimplentes em assembleias de condomínios

Afinal, quem não está em dia pode votar ou participar do encontro? E quem está pagando acordo?

Por Mariana Ribeiro Desimone

quinta-feira, 21 de outubro de 2010


A assembleia, sabemos, é um dos ápices da vida em condomínio. É o local onde o destino do condomínio é decidido. Próximas benfeitorias, vagas de garagem, eleição do síndico, prestação de contas – tudo é decidido ali.

E, para participar desse momento tão importante da vida em condomínio, o novo Código Civil diz o seguinte:

Art. 1.335. São direitos do condômino: (...) III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

Essa parte “estando quite” é bem clara: afirma que só pode participar e votar nas assembleias quem está em dia com as suas obrigações com o condomínio.

E para fazer cumprir a lei é fundamental que a administradora ou o próprio condomínio tenha uma lista de quem está com as suas cotas condominiais em dia. 

“Sem essa lista fica impossível saber se a lei está sendo cumprida ou não”, analisa Leonardo Mota, vice-presidente das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais)

Inadimplente pode estar presente, mas não votar?

Como nem sempre a prática do dia-a-dia corresponde a 100% do que diz a lei, alguns especialistas têm opiniões e vivências diferentes sobre o assunto.

O entendimento de Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, é que não é possível impedir o inadimplente de estar presente na reunião.

O que é participar? É sentar e ouvir? Ou emitir opiniões?” indaga o diretor.

Porque esse ponto, especificamente, a lei não deixa claro. 

Não posso, simplesmente, proibir um condômino de sentar e assistir a uma assembleia que está acontecendo na área comum. Seria como delimitar o direito dele de ir-e-vir”, argumenta. 

Esse também é o viés adotado pelo Secovi-SP, como explica Victor Muller Siqueira, assessor jurídico da entidade.

“Não dá para impedir a presença do devedor, mas é importante deixar claro antes que ela estará ali apenas como ouvinte. Explicar que não deve se manifestar sob pena de ser convidado a se retirar logo que a pessoa chega, e de forma bastante discreta, evita muitos possíveis transtornos”.

Ricardo Karpat, diretor da Gábor RH, explica que a prática é muitas vezes diferente do que diz a lei.

“Em muitos condomínios se adotou o costume da pessoa inadimplente participar da assembleia, porém sem poder votar. Acho que apesar da lei falar uma coisa, não seria moral da nossa parte impedir uma pessoa de se manifestar em um encontro desse tipo, em seu próprio condomínio. Iria contra o direito de livre-manifestação da pessoa, garantido pela Constituição”, pesa Ricardo.

Quem paga acordo está quite com o condomínio?

Essa é outra questão sem uma única resposta para a vida em condomínio. 

“Acredito que se a pessoa fez um novo acordo, e o está pagando em dia, em tese, não se deve considera-la inadimplente”, pesa Angélica Arbex, gerente geral de relacionamento da administradora Lello.

Gabriel Karpat, que tem a mesma opinião, usa como exemplo a Receita Federal e replica a situação nos condomínios administrados pela sua empresa. 

"Quando parcelamos um débito na RF e o estamos pagando em dia, não estamos com pendências junto ao órgão", compara.

Já para Victor Muller, do Secovi-SP, o entendimento é que "se o morador não deve se manifestar e nem votar em assembleias até que esteja com todos os seus débitos quitados”.

Em assembleias de sorteio de vagas e outras específicas, o inadimplente pode participar e votar?

Mesmo não estando em dia com o condomínio, há algumas assembleias em que a presença dos devedores pode ser até necessária, como é o caso de sorteio de vagas da garagem e benfeitorias que peçam 100% de aprovação dos moradores.

“Se precisar aprovar uma nova cor para a fachada, ou uma destinação diferente para uma área comum do condomínio, é necessário que todos os condôminos concordem. E, para isso, é necessário ouvir a opinião dos inadimplentes, inclusive daqueles que estão devendo”, explica Gabriel Karpat. 

Geralmente esses casos envolvem direito de propriedade e por isso é necessária a presença de todos, mesmo quando não estão em dia.

Gabriel Karpat, diretor da administradora GK, Angelica Arbex, gerente de relacionamento da administradora Lello, Victor Muller Siqueira, assessor jurídico do Secovi-SP, Leonardo Mota, vice-presidente das Administradoras de Condomínios da CMI/Secovi-MG