Assembleias de condomínio

Participação de inquilinos em assembleias

Podem participar e votar?

Podem participar e votar?

Nas assembleias de condomínios, essa é uma das perguntas mais recorrentes: inquilinos, sem procuração, têm direito de participar e votar?

A legislação atual não é clara, e o assunto não encontra consenso entre advogados e outros profissionais do direito.

Há quem acredite que, com base na lei 4.591/64, seja permitido a inquilinos participarem de assembleias que tratam de assuntos ordinários, sem procuração, uma vez que são eles os responsáveis por pagar esse custo.

Assim como também há especialistas que ententem que o artigo da lei 4591/64 foi revogado pelo novo Código Civil e, assim, inquilinos não têm mais o direito de votar sem procuração.

Por isso, para evitar questionamentos jurídicos futuros, o recomendado é que inquilinos, que desejem votar em assembleias, requeiram aos proprietários de suas unidades uma procuração para votar em assuntos relativos a despesas orinárias e extraordinárias.

Veja abaixo e tire suas conclusões:

Contra o voto de inquilinos em assembleias de condomínios

Muitos especialistas consideram que o Novo Código Civil modificou a legislação anterior (lei 4.591/64) sobre o assunto.

A lei 4.591/64 artigo 24, parágrafo 4 permitia o voto do inquilino na assembleia, em assuntos relativos a despesas ordinárias, caso o proprietário não estivesse presente. Já o Novo Código Civil não faz menção à possibilidade de voto do inquilino.

Por isso, o entendimento destes especialistas é que o Novo Código teria revogado a disposição da lei 4.591/64 sobre o voto de inquilinos.

  • Novo Código Civil (de 2003), artigo 1335: "São direitos do condômino: (...)III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

Vale esclarecer que a palavra "condômino" designa o proprietário, como mostra uma consulta a qualquer dicionário. O inquilino não é condômino, e sim locatário deste.

A favor do voto de inquilinos em assembleias de condomínios

Há, no entanto, outros especialistas, igualmente renomados, que consideram que o Código Civil não teria revogado esta disposição da lei 4.591/64.

O argumento é que o Código Civil é omisso e deixa em aberto a questão, já que não menciona diretamente a figura do inquilino e questões relacionadas às despesas ordinárias.

Dessa forma, o entendimento é que inquilinos podem votar em assuntos relativos a despesas ordinárias, sem necessidade de procuração.

  • Lei 4.591/64, artigo 24, parágrafo 4: "Nas decisões da assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça (acrescentado pela lei 8.245/91 e alterado pela lei nº 9.267/96)."

Opinião

Veja o que alguns dos especialistas consultados dizem a respeito:

Contra a participação

Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios

"Meu entendimento é o seguinte: antes do novo Código Civil, a lei  4591/64 permitia a presença de inquilinos em assembleias que tratassem de assuntos ordinários e sem procuração apenas na ausência  do proprietário. Porém, com o advento do Código Civil, o seu artigo 1335 fica bem claro que é prerrogativa do condômino participar e votar nas assembleias.

João Paulo Rossi, advogado especialista em condomínios e professor da Universidade Secovi

"Sobre inquilinos e assembleias, o dispositivo a ser aplicado atualmente a respeito desse assunto é o artigo 1335 do Novo Código Civil. O documento diz claramente que o direito de participar das assembleias é do condôminos, não do inquilino, que é o ocupante. Por isso, o mesmo deve, para participar das assembleias, portar uma procuração.

Uma outra possibilidade é cláusula-mandato no contrato de locação entre condômino e inquilino. Nesse caso, o inquilino deve, sempre, apresentar o documento à assembleia."

A favor da participação

Edwin Brito, advogado e membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-SP

"O inquilino é responsável contratualmente por arcar com esses custos, é de todo o interesse dele participar de assembleias que tratem de despesas ordinárias. A situação de inquilinos votar esses temas é mais ou menos comum, principalmente em condomínios mais antigos"

Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios

“De modo geral, os condomínios mais antigos permitem que inquilinos participem e votem sem procuração em assembleias que tratem de assuntos ordinários. O importante é respeitar a praxe de cada empreendimento.

André Junqueira, advogado especialista em condomínios e autor do livro "Condomínios: Direitos e Deveres"

"Na minha opinião, como o Código Civil é omisso, continua em vigor o art. 83 da Lei do Inquilinato (lei nº 8.245/91), ou seja, se o proprietário estiver ausente, o locatário pode votar sem procuração, mas somente em itens que digam respeito exclusivamente às despesas que o locatário deve pagar, previstas no art. 23, XII e parágrafos, da Lei do Inquilinato."

Uso de procuração em assembleias

Vale salientar que toda essa discussão se dá no âmbito de que o inquilino em questão não está munido de uma procuração.

Caso o mesmo esteja portando o documento, pode estar presente em assembleia, sim, podendo representar o condômino votando em assuntos ordinários e extraordinários, se assim o texto da procuração determinar.

Importante saber que a procuração pode, inclusive, explicitar a extensão da representação.

“O documento pode, por exemplo, dar direito de voto apenas para eleição de síndico, sem poder votar outros assuntos, ou votar apenas assuntos ordinários”, exemplifica João Paulo Rossi.

Em alguns casos, o inquilino pode pedir ao seu locador, no contrato de locação, uma procuração para a participação em assembleia. 

Quem convocar para a assembleia

O entendimento atual é de que são os proprietários quem devem ser convocados a participar das assembleias, e não os inquilinos, uma vez que a relação do condomínio é com o proprietário e não quem está morando no local. 

Inquilino pode ser síndico?

Mesmo com algumas restrições, os inquilinos podem se candidatar a cargos no condomínio normalmente. Ele pode, inclusive, ser eleito síndico, uma vez que não há impedimento legal para isso, como diz o Código Civil, em seu artigo 1.347:

"Artigo 1.347: a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. "

O inquilino pode também se tornar membro do conselho fiscal, de acordo com o mesmo CC, artigo 1.356:

"Artigo 1.356: poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico."

Fontes consultadas: Edwin Brito, advogado especialista em condomínios e membro Comissão de Direito Urbanístico da seção paulista da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, André Junqueira, André Luiz Junqueira, Advogado e autor do livro "Condomínios: Direitos e Deveres, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e João Paulo Pascoal Rossi, advogado especialista em direito e professor da Universidade Secovi

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