Protesto de inadimplentes - Parte 2
Precauções, documentos necessários, quando protestar
A questão, complexa e delicada, merece atenção
Tratar da inadimplência é uma das tarefas mais espinhosas do síndico. Com várias contas a pagar, e vendo a receita do condomínio diminuir, muitos se deparam com a possibilidade de protestar o título em cartório. Assim, o condômino devedor fica com "nome sujo" em serviços de proteção ao crédito.
O instrumento é uma faca de dois gumes: se por um lado pode resolver o problema rapidamente e até inibir aqueles que costumam não dar prioridade ao pagamento do taxa mensal, por outro, não dá garantias de que a dívida seja quitada, e ainda, se feito sem os devidos cuidados, pode até gerar ações judiciais contra o condomínio.
Há ainda quem questione a eficácia de se protestar um condômino que já esteja com problemas em seu nome. Outros acreditam no poder “psicológico” da possibilidade do protesto. Mas independente da opção do síndico, muitos condomínios apostam no uso desse instrumento. E, para usá-lo, são necessários muitos cuidados.
Precauções
Para evitar problemas e constrangimentos, a orientação dos profissionais ouvidos é que haja uma assembleia para aprovar o uso desse tipo de cobrança. Assim, o síndico fica amparado legalmente.
- Em assembleia deve-se votar se será possível protestar os devedores e a partir de quanto tempo após o atraso o nome deverá ser incluído no serviço de proteção ao crédito.
- O boleto de pagamento mensal também deve vir com o aviso que está passível de protesto. Dessa forma, ao receber a notificação do cartório de que seu nome está a um passo de ser protestado, o condômino não poderá alegar que “não sabia”.
- Além disso, é de suma importância estar com o cadastro de moradores em dia. Protestar a pessoa errada pode resultar em diversos problemas – inclusive processo por danos morais, que o seguro de responsabilidade civil do síndico não cobre.
- Outro cuidado é verificar se o dono da unidade com pagamento atrasado tem o registro do bem ou não, os chamados “contratos de gaveta”. Nesse caso, quem deve ser responsabilizado pelo débito? O morador e proprietário de fato, ou a pessoa que possui o imóvel registrado no cartório?
- Há também a questão dos inquilinos. Quando o imóvel é alugado e a cota está atrasada quem deve ser negativado? Nesse caso, a maioria dos especialistas aponta o condômino como responsável, já que esse pagamento é de sua alçada, com ou sem inquilino no local.
- Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.
Quando protestar?
Muitos condomínios apostam no período de dois a três meses antes de entrar com protesto contra a unidade devedora. Porém esse tempo pode ser o suficiente já para que se entre com uma ação judicial de pagamento.
Os especialistas ouvidos frisaram a importância da rapidez dos condomínios nesse tipo de processo – já que, caso não haja intenção de se fazer um acordo, a ação pode tramitar por dez anos até ser paga. Em geral, quando há toda essa demora, é porque o imóvel irá a leilão.
Nesse caso, os débitos com o condomínio têm preferência para serem quitados, inclusive sobre o crédito hipotecário.
Outro aspecto apontado por alguns especialistas como a favor da ação de cobrança judicial em detrimento do protesto é que o primeiro, quando o nome do devedor chega aos Tribunais de Justiça estaduais para ser julgado, as entidades de proteção ao crédito inserem o nome do mau pagador em lista de restrição de crédito.
Não é o mesmo que ter seu nome protestado, mas uma classificação especial de “débito condominial”. Dessa forma, a pessoa também não poderá fazer compras a prazo, nem adquirir produtos financeiros.
Também para se entrar com ação judicial contra os inadimplentes deve haver uma assembleia, aprovando as regras para essa cobrança e de que maneira ela deve ser feita.
Acordos evitam protesto
Se muitos discordam sobre a real eficácia do protesto para acelerar o pagamento de dívidas, há algo em que todos concordam: não há nada que substitua uma boa conversa entre síndico e morador. É fato que muitas vezes o condômino não pagou (ou não pôde pagar) a cota daquele mês, mas se o primeiro contato a respeito da cobrança já for uma carta da administradora, pode ser que esta não tenha o mesmo peso – mesmo que emocional - de uma conversa amigável com o síndico. Quando há muitos moradores em débito com o condomínio, uma possibilidade é fazer um mutirão de pagamento. O síndico avisa com antecedência os moradores e se coloca à disposição para negociar durante, por exemplo, um sábado à tarde no salão de festas. Pode ser a chance de pagamento que um morador ou outro estavam esperando. Nesses casos, é importante só desistir da cobrança judicial após a quitação efetiva do débito – em caso de pagamento com cheque, por exemplo.
Fontes: Manuel Silveira Maia - vice-presidente Secovi-Rio, Hubert Gebara - vice-presidente Secovi-SP, Cristiano de Souza Oliveira - advogado, Rosely Schwartz - professora do EPT, Sueli Ramos - Adm OMA, José R. Graiche - Adm Graiche, Leo Felipe Cortez - Adm Apsa, Jackson Kawakami - Adm Habitacional