Protesto de inadimplentes em condomínios - Parte 1

Quando o protesto de cotas condominiais foi aprovado no estado de São Paulo, em 2008, e no estado do Rio de Janeiro, em 2009, a novidade foi muito bem recebida. E, com o tempo, outros estados também passaram a permitir o uso desse recurso. 

“Era uma forma muito boa de cobrar quem devia ao condomínio: ameaçar colocar essa pessoa no cadastro de proteção ao crédito, para que, assim, pagasse com mais rapidez o devido ao condomínio”, contextualiza o advogado especialista em condomínios Jaques Bushatsky.

Foi, na época, uma resposta ao Novo Código Civil que havia diminuído a multa para o atraso do pagamento das cotas condominiais de 20% para 2% ao mês – o que fez com que muitos condomínios assistissem a inadimplência aumentar consideravelmente, prejudicando, principalmente, aqueles que pagavam em dia.  

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Um novo cenário

Com a mudança, porém, do Código de Processo Civil em 2016, os condomínios foram bastante beneficiados: a cobrança de cotas atrasadas ganhou mais agilidade.

“Antigamente eu tinha casos que se arrastavam por mais de dez anos. Desde o novo CPC, conseguimos fazer com que o condomínio receba bem mais rápido”, assinala a advogada Maria Estela Capeletti, advogada com ação focada em condomínios.

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Esse é o entendimento de algumas das administradoras consultadas pela reportagem do SíndicoNet. Habitacional, Graiche, GK deixaram para segundo plano essa forma de “pressão” com o devedor.

“Atualmente pouquíssimos clientes nos pedem esse tipo de medida. Cerca de 30 ou 40 condomínios, entre os cerca de 700 clientes”, quantifica José Roberto Graiche, diretor da administradora de mesmo nome.

Isso porque, com o novo CPC, tanto empresas administradoras de condomínio como os próprios síndicos têm achado mais efetivo já entrar com a ação de execução contra o devedor, ao invés de protestá-lo.

“Às vezes, o condômino já está protestado. Em outras situações, o síndico não quer colocar mais um empecilho para o pagamento dos atrasados. De toda a forma, se for para esperar para primeiro protestar e depois entrar com a ação, acho mais efetivo já entrar com a ação”, analisa Gabriel Karpat, diretor da administradora GK.

Válido em todo Brasil

Outra novidade trazida pelo novo CPC é que a possibilidade do protesto de cotas condominiais agora é federal.

O documento, em seu artigo 784, inciso X, incluiu entre os títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias dos condomínios, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que comprovadas por documentos. 

Protesto ainda é utilizado 

Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios, segue utilizando o método.

“Acho uma ótima forma de evitar a ação judicial. De dez protestos, quatro devedores nos procuram para fazer um acordo. Acho uma maneira muito boa de evitar mais processos judiciais. Também não custa nada para o condomínio e é bastante rápido”, argumenta o advogado.

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E nem todas as administradoras, porém, deixaram a medida de lado. A gerente de marketing da Lello, Angelica Arbex, também segue utilizando o protesto como uma ferramenta para manter a inadimplência pequena.

"É uma ótima forma de manter a taxa de inadimplência baixa. Porém, é importante protestar um valor que seja possível de pagar, de duas ou no máximo três cotas condominiais", aponta ela.

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O que é o protesto de cotas condominiais?

O protesto é o ato formal perante a justiça de se provar a inadimplência de um título de dívida e é fiscalizado pelo Poder Judiciário.

Quando o processo é formalizado, o devedor é avisado e tem três dias para efetuar os pagamentos, ou terá seu nome incluído nas listas de proteção ao crédito. Os custos ficam por conta do devedor. 

Desvantagens de se protestar o devedor

Logo que a lei do protesto saiu, a medida era uma ótima forma de se pressionar o devedor a pagar ao condomínio.

“Hoje em dia isso mudou. Muita gente deve, está com o nome ‘negativado’ e nem por isso deixa de conseguir um empréstimo”, pondera Jaques Bushatsky.

Além de ter perdido essa característica de “força”, um elemento que foi bastante citado é a possibilidade de se protestar a pessoa errada, o que pode levar o condomínio a ser processado.

“O entendimento atual é a pessoa prejudicada pedir o dobro do valor que supostamente estava em aberto. E, nesse caso, quem arca com esse custo é o condomínio”, explica Maria Estela Capeletti.

Caso a pessoa seja prejudicada no fechamento de um negócio, por exemplo, a indenização cobrada pode ser bem maior que o dobro do valor cobrado indevidamente.

“Penso que é algo que traz riscos para o condomínio e com um retorno que hoje em dia não vale tanto a pena. Melhor manter um diálogo aberto com o morador em questão e depois de três ou quatro meses, já entrar com a ação de execução”, pondera ela.

Precisa de assembleia para protestar um devedor?

Justamente por ser uma lei, não há necessidade de se fazer uma assembleia para permitir o protesto.

Mesmo assim, é interessante dividir essa decisão com a ccomunidade.

"Sempre acho bom decidir esse tipo de coisa de forma coletiva. Assim, decide-se o período que o síndico espera antes de entrar com o protesto", assinala Angelica Arbex.

Ela também aponta um cuidado importante: pesquisar a matrícula do imóvel, para protestar o dono da unidade e não o inquilino.

Cuidados para protestar

• Em assembleia deve-se votar se será possível protestar os devedores e a partir de quanto tempo após o atraso o nome deverá ser incluído no serviço de proteção ao crédito.
• O boleto de pagamento mensal também deve vir com o aviso que está passível de protesto. Dessa forma, ao receber a notificação do cartório de que seu nome está a um passo de ser protestado, o condômino não poderá alegar que “não sabia”.
• Além disso, é de suma importância estar com o cadastro de moradores em dia. Protestar a pessoa errada pode resultar em diversos problemas – inclusive processo por danos morais, que o seguro de responsabilidade civil do síndico não cobre.
• Outro cuidado é verificar se o dono da unidade com pagamento atrasado tem o registro do bem ou não, os chamados “contratos de gaveta”. Nesse caso, quem deve ser responsabilizado pelo débito? O morador e proprietário de fato, ou a pessoa que possui o imóvel registrado no cartório?
• Há também a questão dos inquilinos. Quando o imóvel é alugado e a cota está atrasada quem deve ser negativado? Nesse caso, a maioria dos especialistas aponta o condômino como responsável, já que esse pagamento é de sua alçada, com ou sem inquilino no local.
• Para evitar questionamentos constitucionais por parte do devedor, recomenda-se que somente títulos com vencimento depois da data em que a lei entrou em vigor (22/07/2008 em São Paulo e 16/01/2009 no Rio de Janeiro) sejam protestados.

Documentos necessários para protestar o devedor do condomínio

• Cópia da convenção 
• Cópia da certidão do Registro do Imóvel (com o nome do devedor como titular de direito real sobre a unidade);
• Cópia da ata da assembleia de eleição do síndico
• Cópia da ata da assembleia onde o valor da cota foi estabelecido;
• Planilha discriminada do débito, contendo o valor do principal, da correção monetária (com menção do índice aplicado), dos juros moratórios e da multa

Acordos evitam protesto

Se muitos discordam sobre a real eficácia do protesto para acelerar o pagamento de dívidas, há algo em que todos concordam: não há nada que substitua uma boa conversa entre síndico e morador.

É fato que muitas vezes o condômino não pagou (ou não pode pagar) a cota daquele mês, mas se o primeiro contato a respeito da cobrança já for uma carta da administradora, pode ser que esta não tenha o mesmo peso – mesmo que emocional - de uma conversa amigável com o síndico.

Quando há muitos moradores em débito com o condomínio, uma possibilidade é fazer um mutirão de pagamento. O síndico avisa com antecedência os moradores e se coloca à disposição para negociar durante, por exemplo, um sábado à tarde no salão de festas. Pode ser a chance de pagamento que um morador ou outro estavam esperando.

Nesses casos, é importante só desistir da cobrança judicial após a quitação efetiva do débito.

Fontes consultadas: Conteúdo SíndicoNet; Jaques Bushatsky, advogado especialista e condomínios, Maria Estela Capeletti, advogada especialista em condomínios, José Roberto Graiche, diretor da administradora Graiche, Angelica Arbex, gerente de marketing da Lello, Marcio Bagnato, diretor de condomínios da Habitacional, Marcio Rachkorsky, advogado especialista em condomínios, Carlos Henrique, gerente de cobrança da Lello, Secovi,