02/09/20 10:33 - Atualizado há 3 anos
A suspensão de obras e reformas em unidades privativas do condomínio no começo da pandemia de coronavírus foi uma das principais polêmicas da quarentena.
A medida foi tomada em diversos condomínios para proteção, segurança e saúde dos moradores já que a diminuição do contágio de COVID-19 está atrelada à redução da movimentação e aglomeração de pessoas, além de medidas sanitárias e de higienização.
As exceções foram as obras urgentes ou emergenciais, como vazamentos de água e gás, problemas estruturais ou pessoas que precisam da casa em condições de habitabilidade para se mudar. Muitos casos foram parar na justiça, cujas decisões foram bem divididas.
Como lidar com a situação e assegurar o direito de todos?Você vai ler nesta matéria:
Não é de hoje que obras e reformas em unidades privativas do condomínios geram reclamações dos vizinhos mais afetados. Sujeira, entra e sai de gente, interdição de elevador para transporte de entulho ou materiais e, o principal: o barulho.
a maior reclamação apontada pelos participantes foi o barulho, com 59,33%. Inclua-se aí barulho de criança, de som alto e de reformas.
Sim, os condôminos podem realizar reformasMas há limites", explica o advogado Jaques Bushatsky.
Segundo ele, os limites são conforme a finalidade social e econômica, às normas locais (atenção às regras do condomínio e leis) e aos atos que não tragam utilidade nem ao dono e nem aos outros, no caso do condomínio, os vizinhos.
é dever do condômino não utilizar seu imóvel de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança (3S) dos possuidores (ou seja, vizinhos)."Quando se chega nesses limites, é preciso começar a restringir a obra no condomínio", orienta Bushatsky.
E o que pode ameaçar ou desrespeitar esses direitos? Trânsito e quantidade de pessoas trabalhando nas obras e inevitavelmente circulando pelo condomínio, ausência do uso de EPI´s e medidas sanitárias, excesso de barulho etc - independente do advento da pandemia.
E como isso pode ser feito?"Síndico tem que fazer as regras do condomínio serem cumpridas, prestar contas, preservar os serviços do condomínio funcionando, deixar o empreendimento organizado. No caso das reformas em unidades, é organizando-as", explica Bushatsky.
Vai ter quem aceite e vai ter quem leve o caso para a Justiça. "Ganha quem mostrar mais razoabilidade de comportamento. A lei manda o síndico cuidar da operação do condomínio, levando em consideração os 3 S", reforça o advogado.
Se o síndico exagerar e proibir uma obra que poderia ter sido feita, causando dano ao condômino - que precisou pagar mais aluguel, não pode colocar o imóvel para alugar e comprometeu sua renda etc -, pode haver constatação de ilegalidade e o condomínio deverá indenizar o condômino em questão.
"Quem vai indenizar o condômino prejudicado é o condomínio e o se o condomínio achar que houve excesso do síndico, poderá cobrar do síndico", explica Jaques Bushatsky.
Aquela preocupação de não deixar entrar ninguém estranho já passou. E ela relata que nem sempre a obra é do tipo necessária ou útil, mas sim estética, que poderia ser adiada, mas não dá mais para dizer "não".
"No começo da pandemia, havia o questionamento se a obra era emergencial ou necessária, mas agora estamos em um momento de flexibilização. Se a pessoa pode ir ao shopping e academia, é incoerente restringir as reformas", pondera Gabriel Karpat, diretor da GK Administração de Bens.
Debora Ravani explica que estabelece um diálogo saudável com o condômino para conduzir tudo de forma tranquila.
A síndica profissional mantém a comunidade informada sobre as obras por meio de comunicado no qual ela anexa o cronograma citado."Peço para a unidade que vai entrar em reforma elaborar cronograma da obra com o engenheiro ou arquiteto responsável, com dias de ruídos intenso/médios/leves e divulgo com antecedência para os vizinhos", relata Debora.
"Colocando as pessoas a par do que vai acontecer e mantendo-as bem informadas, sentem-se amparadas e conformadas com a situação. O perfil de condôminos que eu atendo é bem sensato. Foram compreensivos e não houve resistências e nem brigas", comemora a síndica profissional.
Gabriel Karpat lembra que o que está determinado em lei não há nem o que discutir. "Mas o que diz respeito ao coletivo, a decisão tem que ser coletiva, Cada condomínio tem um modo de pensar, uma necessidade. Usa-se as ferramentas de que se dispõe", diz. Bushatsky concorda.
"Quem decide as regras é o condomínio. O ideal é fazer Assembleia Geral Extraordinária para definir tudo. Se não der, o síndico pode deliberar com conselho consultivo ou até o conselho fiscal, para compartilhar a decisão", orienta o advogado Jaques Bushatsky.
Na impossibilidade de se fazer uma assembleia virtual ou presencial (deve haver condições para manter distanciamento, por exemplo) e as outras alternativas não forem viáveis por alguma razão, o advogado informa que aplicar enquetes junto aos condôminos é saudável e ajuda a dar uma base ao síndico.
Há condomínios que estão fazendo uso de outros recursos tecnológicos, como whatsapp e ferramentas de videoconferência, como zoom, hangouts, meets, webex.
"Se ele errar, pode ser destituído, responsabilizado. Contra ele, há o eventual excesso. A favor dele, tem a emergência da pandemia", explica Bushatsky.
No que diz respeito à saúde pública, Karpat diz que o síndico não deve titubear. "O síndico é o guardião, não tem que ter medo de tomar decisões que protejam a comunidade."
Uma vez definidas das regras transitórias, Gabriel Karpat orienta quanto à ampla divulgação em todos os meios disponíveis: portal, e-mail, circular, whatsapp etc.
Confira abaixo algumas regras listadas pelos especialistas consultados que podem ser estabelecidas em condomínios para este período da pandemia:
Por exemplo, em um condomínio administrado pela síndica profissional em que há muitas pessoas em home office e assistindo aulas online, optou-se em concentrar as etapas de barulho das obras nos sábados, quando, em geral, a maioria das pessoas não está trabalhando.
Os síndicos devem reforçar algumas orientações aos funcionários do condomínio, como atenção redobrada ao controle de acesso mediante uma lista de prestadores de serviço autorizados, registrando horário de entrada e de saída também, já que muitos reduziram horário permitido.
"Esse funcionário não tem prerrogativa de chamar a atenção dos prestadores, mas, sim, de avisar para o síndico, gerente predial ou a administradora sobre qualquer ocorrência para que estes tomem as providências. Se é um porteiro, por exemplo, ele não pode se ausentar da posto de trabalho para verificar os problemas, nem se indispor com os prestadores", orienta Gabriel Karpat.
As administradoras têm recursos e sistemas para que tudo seja feito de forma planejada nos condomínios no que diz respeito a obras e reformas nas unidades privativas. O check-list pode conter:
"As administradoras têm uma forte atuação devido à experiência de dezenas ou centenas de condomínios sob seus cuidados, por meio da qual é possível traçar tendências. O nosso papel é orientar e fornecer ferramentas de controle. Dá para fazer tudo até por aplicativo", explica Gabriel Karpat, da administradora GK.
A pandemia fez aflorar algumas coisas. O home office, que já era tendência, foi uma delas.
"É uma nova circunstância da vida em coletividade. Os condomínios inteligentes devem se aprimorar para abarcá-la. Essa realidade tem que ser respeitada e faz parte de viver em condomínio", diz o advogado Jaques Bushatsky.
Na vida moderna, "residir" inclui trabalhar, além de dormir, comer, descansar. "Para trabalhar bem é preciso de silêncio, assim como para dormir. É um novo combinado que os condomínios vão ter que enfrentar."
Dentre as providências a que os condomínios devem se atentar para não ficar para trás estão:
Fontes consultadas: Debora Battaglini Ravani (síndica profissional), Gabriel Karpat (administradora GK), Jaques Bushatsky (advogado), Tania Goldkorn (síndica profissional), Vanessa Ponciano (advogada).