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Gabriela

O CONDÔMINO TEM DIREITO A REEMBOLSO DO QUE PAGOU PARA O INADIMPLENTE?

Por Gabriela
Perguntou há mais de 1 ano

Existe algum dispositivo legal que confirme?
Um certo Condominio vai receber um valor alto referente penhora em uma ação de cobrança de taxa de condominio. Este dinheiro será depositado na conta poupança do Condominio. Alguns condôminos alegam que por muitos anos pagaram as despesas do inadimplente e querem que seja divido o valor para todos. Eles tem este direito??? Detalhe algumas vezes o Condominio usou o fluxo de caixa para cobrir a despesa e outras rateou as despesas

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Respostas (5)

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Angela Merici Grzybowski
Angela Merici Grzybowski

Respondeu há mais de 1 ano

Gabriela, o dinheiro recebido é do condomínio, não dos condôminos, até pq como seria feita a divisão se há quem se mudou ao longo do tempo tanto saindo do condomínio como entrando no condomínio?!?
Esse dinheiro deve ser utilizado nas obras que serão necessárias no condomínio, evitando-se assim o rateio extra.
Por exemplo, vamos supor que sejam recebidos R$200.000,00, esse dinheiro fica guardado e qdo for fazer a pintura da fachada, que ficará em torno de R$110.000,00, o condomínio já terá o dinheiro para fazer, sendo desnecessário rateio extra de pintura.
Agora, supondo que os R$200.000,00 sejam divididos pelos condôminos, qdo for fazer a pintura será necessário o rateio extra para pagar a despesa.
OK?!

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Edvaldo santos santos
Edvaldo santos santos

Respondeu há mais de 1 ano

Olha, concerteza nao, o valor e do condominio e nao dos condominos, pois vc pagou e nao empretou.

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Fernando de Almeida
Fernando de Almeida

Respondeu há mais de 1 ano

Das várias que existem, veja esta 1a resposta fundamentada:
O condômino inadimplente pagou. De quem é esse direito?

JACIR PINTO DE ARAUJO

É muito comum o condômino pontual ser lesado por anos a fio, com o ônus de pagar contas de inadimplentes e não ser ressarcido quando os valores são recuperados pelo condomínio.

Ao contrário do que muitas administradoras e síndicos afirmam, a devolução do dinheiro ao seu legítimo dono se faz usando a mesma regra matemática que exigiu dele o rateio complementar.

Para mostrar que não prospera o raciocínio elementar do direito, de que o valor é de propriedade do condomínio, nem a alegação de que é injusto, mas é legal, nada como se abordar o assunto e sua fundamentação legal, como segue:

Na assembléia anual, os condôminos se reúnem, votam o orçamento e estabelecem qual o valor total a ser arrecado mensalmente pelo condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

Havendo inadimplência de algum condômino, os demais são obrigados a dividir entre si, o montante do débito e emprestá-lo ao condomínio para ele completar o fluxo de caixa e dispor de recursos e pagar as despesas.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 624. O condômino é obrigado a concorrer na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa e suportar na mesma razão os ônus, a que estiver sujeita.
§ Se com isso não se conformar algum dos condôminos, será dividida a coisa, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Os condôminos pontuais que completam, às suas expensas, os rateios dos inadimplentes são os titulares do direito sobre o valor emprestado e não poderão ser futuramente lesados pelo condomínio.

Cabe ao síndico, representá-los na cobrança amigável ou judicial para reaver os valores e devolvê-los, na mesma proporção do pago por cada um, com juros e acréscimos legais.

O síndico não tem poderes para fazer acordo judicial e receber valor inferior ao devido sem a anuência de cada titular do direito.

Quando não for atualizada a cota mensal prevendo o acréscimo da inadimplência na ação de cobrança judicial ou haver acordo para se pagar só parte do que era devido, o valor recebido será dividido só entre os adimplentes.



O valor total devido deve ser detalhado, atualizado e constar em ata, para cada um dos condôminos exercer seu direito de avaliar e manifestar livremente sua disposição de aceitar ou não, o recebimento do valor total ou parcial daquilo que foi obrigado a pagar do seu próprio bolso.

O rateio do valor recebido do inadimplente deve respeitar a vontade de cada titular do direito, sob pena do condomínio responder pela diferença.

Art. 159. Aquele que por ação ou omissão voluntária, negligência ou imperícia, violar o direito ou causar prejuízo a outrem, fica obrigado a reparar o dano.

O condômino adquirente tem direitos e obrigações do imóvel em relação ao condomínio e assume a condição de único credor ou devedor dos direitos e obrigações deixados pelo alienante.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

O condomínio não pode apropriar-se de valor reavido e incorporá-lo ao caixa ou fazer obras para qualquer finalidade, pois estará arrecadando mais do que o convencionado em assembléia.

Até porque, se esse raciocínio prevalecer, o antes inadimplente se beneficiará indevidamente disso por pagar só o equivalente à sua parte, enquanto cada um dos demais pagou sua cota e ainda emprestou ao condomínio o valor que cabia ao devedor.

Art. 884 do Código Civil. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.

É facultado ao condômino credor compensar na sua taxa mensal, o valor a receber em poder do condomínio, até o recebimento total do crédito a que fizer jus.

Se algum condômino pleiteou o valor ou a compensação do valor em ação judicial, terá direito a receber sua parte, mediante fornecimento de recibo de quitação com requerimento para fazer eventual compensação a ser juntado aos autos do processo.

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as obrigações extinguem-se até onde se compensarem.

A contagem do prazo de prescrição de cinco anos, prevista para guarda de documentos na legislação de condomínios deve ser interrompida a partir da data de entrada da ação judicial e a documentação comprobatória pertinente a ela deve ser arquivada à parte.

Artigo 219 - A citação válida torna prevento o juízo, induz litispendência e faz litigiosa a coisa; e, ainda quando ordenada por juiz incompetente, constitui em mora o devedor e interrompe a prescrição.


JACIR PINTO DE ARAUJO é advogado e consultor de gestão de negócios

Fonte: Fonte: http://www.piconsultoria.com.br/ocondomino.html

Assinatura: Fera de Almeida

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Junior
Junior

Comentou há 78 dias

Muito bem parabéns resposta correta.

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Fernando de Almeida
Fernando de Almeida

Respondeu há mais de 1 ano

Veja mais uma das várias respostas fundamentadas:

CONDOMÍNIOS ? VALORES RECEBIDOS DE INADIMPLENTES.
A Lei de Condomínio, que já era ruim, de tão velha que ficou, tornou-se uma verdadeira aberração da natureza.

Permaneceu desta forma até que surgiu o novo código civil tentando revigorá-la.

Infelizmente isto não resolveu muito, no máximo, transformou esta Lei numa velha remendada permanecendo um forte e intransponível feudo para os síndicos e administradoras picaretas, capazes de grandes atrocidades, se perpetuarem no cargo.

A palavra Condomínio vem do Direito Romano: Cum = Com + Dominus = Senhor.

Para o Prof. Waldemar da Cruz, ?... é a situação originada do direito de domínio, exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto.?

Dentre outros aspectos, destacamos as despesas ordinárias às quais esta Lei preve rateios mensais de maneira proporcional à fração ideal do terreno, levando em consideração que o proprietário de maior área tem maior interesse na conservação da área comum; regime contemplado pela legislação, embora de forma suplementar, podendo a Convenção eleger outro critério, desde que não fira as leis em vigor no País.

Por sua vêz a Jurisprudência discorre que:
No Condomínio as despesas devem ser correlativas a um direito próprio do gozo. Disso resulta que as partes excluídas dos benefícios de determinados serviços prestados à totalidade das unidades do
Condomínio, não obrigam aos seus proprietários pelas despesas de tais benefícios decorrentes
? RT 378/186.

E mais:

O Condômino não deve suportar as despesas que sua destinação, uso e utilização, só interessam ou beneficiam aos demais
? Julgados do TARGS, 32/288.

Art. 368. Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
- CC - Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002

Ora, o uso das unidades autônomas oferece benefícios e responsabilidades dentre as quais o pagamento da taxa condominal mensal, não vamos discutir aqui a questão do que seja gastos ordinários ou extraordinários apenas para simplificarmos o assunto.

É indiscutível que se todas as unidades autônomas estão devidamente ocupadas e usufruindo de todos os benefícios que elas proporcionam, então, todos os condôminos devem pagar a taxa condominal mensal e que, quando um ou mais condôminos não pagam, os demais devem arcar com os ÔNUS da inadimplência.

Tal situação não pode ser classificada como ordinária ou extraordinária pois a inadimplência em condomínios representa desencaixes (não ingressos de Caixa) temporários conquanto há indiscutivelmente a previsibilidade de recuperação desta descapitalização.

Tal previsibilidade acontece, não pela cobertura do déficit pelos Adimplentes, mas devido ao fato de que o Inadimplente embora não tenha pago a taxa condominal, obviamente usufruiu dos benefícios proporcionados pelo uso da unidade autônoma de forma prejudicial aos demais e não impunemente, senão, novamente, vejamos o que nos diz a jurisprudêcia:
?Número do processo: 1.0024.04.504058-1/001(1)
Relator do Acórdão: SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA
Data do Julgamento: 30/01/2008
Data da Publicação: 07/03/2008
A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante.
De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.
O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio?.

E mais,

Assim, os Adimplentes são OBRIGADOS, simplesmente a cobrirem os Inadimplentes através de uma operação financeira de aporte (socorro temporário) de Caixa do Condomínio equivalente a um empréstimo oneroso, isto é: a entrega coercitiva e involuntária deste dinheiro pelo Adimplente, obviamente, tem natureza de empréstimo.

Não se trata de dizer besteira em voz alta ao afirmar-se que este tipo de pagamento quando efetuado constitui, de imediato,um crédito em favor do adimplente (2) que paga a obrigação não saldada pelo inadimplente (3).

Neste momento, num primeiro ato, o caixa do Condomínio recebe o atrasado e efetua o lançamento deste valor conquanto seja esta a sua primeira entrada (1), entretanto, dado a mais absoluta ignorância, não se configura, não se resgistra e muito menos se emite, uma nota de crédito (2) em favor do pagador adimplente.

A Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma entrada de Caixa (1) do Condomínio (podendo o Condomínio se apoderar definitivamente deste primeiro dinheiro porque está amparado por previsibilidade legal), de outro lado, tem-se um empréstimo a pagar (2) aos Adimplentes que deverá ser remunerado com os mesmos juros e correção monetária que serão cobrados dos devedores, para devolução futura.

O Condomínio estará sendo socorrido por uma "ajuda" financeira dos Adimplentes (1) para cobrir o déficit gerado por aqueles que consumiram os benefícios (os Inadimplentes) e que deverão repor tal quantia ainda que na esfera judicial, com juros e correção monetária.

Em resumo e a grosso modo, para o primeiro lote de lançamentos contábeis, o condominio faria o seguinte:
(1) D=Caixa (pela primeira entrada deste dinheiro no Caixa decorrente do pagamento coercitivo do Adimplente),
(2) C= Nota de Crédito a Adimplente (pela constituição do Crédito a pagar ao adimplente quando do recebimento do Inadimplente).

(3) D=Nota de Débito a Inadimplente (pela constituição do Débito a receber do Inadimplente, em juízo ou não),
(4) C=Receita Própria (pelo reconhecimento da Receita própria do Condomínio suprida pelo Adimplente),

Quando do pagamento pelo inadimplente, seja em juizo ou não, haverá a segunda entrada de Caixa (5), de dinheiro de mesma natureza que o anterior (1).

Neste momento, devolve-se o dinheiro ao seu legítimo dono (8) e procede-se às baixas do crédito a pagar ao Adimplente (7) e do débito a receber do inadimplente (6).

Neste ponto, a Ciência Contábil considera que, de um lado, tem-se uma entrada de Caixa (5) do Condomínio (NÃO podendo o Condomínio se apoderar deste segundo dinheiro pois não há amparo legal para isto), de outro lado, tem-se a baixa do valor a receber, pelo pagamento do débito, do inadimplente (6) que deverá ser devoluvido ao adimplente (8).

Em resumo e a grosso modo, para um segundo lote de lançamentos contábeis, o condominio faria o seguinte:
(5) D=Caixa (pela segunda entrada de dinheiro de mesma natureza (1) no Caixa decorrente do pagamento do inadimplente ),
(6) C=Nota de Débito a Inadimplente (pela baixa do Débito a receber do inadimplente).

(7) D=Nota de Crédito a Adimplente (baixa pelo pagamento do Crédito a pagar ao Adimplente),
(8) C=Caixa (pelo pagamento ao Adimplente),

Portanto, o que se verifica é que SÃO DUAS ENTRADAS DE DINHEIRO, em momentos diferentes, para beneficiários diferentes E QUE APENAS UMA PERTECNE AO CONDOMINIO

Claro que o Condomínio até poderiarecorrer a um empréstimo bancário para cobrir tal déficit visto que atualmente a taxa condominal, representada por um boleto bancário, constitui-se num verdadeiro título de crédito conquanto possa ser protestado, mas tal prática ainda não é utilizada porém, serve para exemplificar a natureza reembolsável do valor adicional pago pelos Adimplentes.

O que se tem visto é que certos picaretas e oportunistas de condomínios travestidos de Síndicos, Diretores, Administradores, Advogados e até curiosos, estão se valendo de alegações e omissões de toda sorte para manterem os valores recebidos dos inadimplentes em caixa, a todo e qualquer custo.

Estão completamente equivocados quando se pronunciam divulgando o entendimento de que o segundo recebimento de tais valores são receitas próprias do Condomínio (quando, se advém de inadimplentes ?!?!?) e que, portanto, a sua destinação deve ser submetida a deliberação de Assembléia de Condôminos, isto é, no mínimo, estelionato e litigância de má fé.

Qualquer omissão de Condominos a isso é um absurdo, inaceitável e inexplicável, é o mesmo que dizer: ?Eu aceito feliz e passivamente que enfiem a mão e retirem dinheiro do meu bolso para pagar as regalias consumidas pelo meu vizinho e quando ele resolver pagar, vocês podem se apoderar do meu dinheiro que eu aceitarei mais passivamente ainda?,

Isto é transferência ilegal de renda !

Isto é enriquecimento ilícito !


Continua ...



.

Autor: Fernando Alves de Almeida, é Contador em São Paulo formado pela Unicid, cursou pós-graduação em Gestão Empresarial no Trevisan Escola de Negócios (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e multinacional americana, desenvolveu trabalhos conjuntos com grandes auditorias, grandes escritórios jurídicos e implantou sistemas ERPs, hoje encontra-se desempregado.

Fonte: Fonte: http://www.recantodasletras.com.br/artigos/2697453

Assinatura: Fera de Almeida

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Fernando de Almeida
Fernando de Almeida

Respondeu há mais de 1 ano

... Continuação:

Vejamos também o que diz a advogada Maria Inês Dolci, da ProTeste ? Associação Brasileira de Defesa do Consumidor, autora do livro Guia do Condomínio: " o importante é que o condômino saiba que o valor da contribuição mensal aumentou porque algum morador não está honrando com sua parte. E deve saber que tem direito à devolução quando a dívida for quitada ?, explica. http://anacont.com.br/dir_imobiliario/condominio.asp

Repetindo: na verdade, um segundo recebimento de dinheiro de mesma natureza, trata-se do que contabilmente se chama de créditos devidos a terceiros, devendo ser repassado ao seu legitimo dono, imediatamente tão logo recebido e que uma vez que mantenha em seu poder ou induza os Condominos a deliberar sua destinação em Assémbléia, o Condomínio incorre no que dispõe o art. 884 do Código Civil que prevê que:
?aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários.?

E indo além, aproveito para fazer uma menção honrosa ao ilustre Geraldo Alvarenga, advogado graduado pela Fac. de Direito da Universidade Mackenzie; (1981), Ex Colaborador do Semanário Coad e DCI e atualmente na internet; Auditor Fiscal RF (aposentado) que, em trabalho de mesma natureza, entitulado: "REEMBOLSO DA MASSA DE CONDÔMINOS QUE SUPRE INADIMPLENCIAS", preconiza:
"Sem sombra de dúvida, não cabe ao síndico, nem a assembléia decidir sobre dinheiro legalmente do condômino e, assim, recebido do devedor deve o condomínio reembolsar imediatamente, nos mesmos valores recebidos para quitação da obrigação, sendo o calculo per capita é realizado em relação à fração ideal de cada condômino.

Não há com negociar, não há como a assembléia decidir, a sistemática legal exige que, em sendo necessário o suprimento, este deve ser feito pelo condômino e o reembolso deve, igualmente feito ao mesmo."

Isto posto, quando do recebimento dos valores pagos pelos Inadimplentes restará seguir a regra matriz da reparação civil aos Adimplentes, pela qual todo aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo ? corolário do neminem laedere latino ? que encontra-se nos arts.186 e 927, do Código Civil.

Conferindo à reparação de danos contra o patrimônio, intimidade e honra previsto na hierarquia normativa superior, a Constituição, em seu art. 5º, incisos V e X, que elenca como garantias e direitos individuais, oponíveis de imediato contra quem os tenha violado, tal como no presente caso.

O Ministro do Superior Tribunal da Justiça, Sálvio de Figueiredo, ao analisar o artigo 12, da Lei 4.591/64, e o critério de divisão de despesas condominiais, decidiu: ?A interpretação das leis é obra de raciocínio, mas também de sabedoria e bom senso, não podendo o julgador ater-se exclusivamente aos vocábulos, mas, sim, aplicar os princípios que informam as normas positivas?.
- Extraído do Livro: O Condomínio e suas Leis (4ª Edição).

Toda esta distorção ocorre devido à ganância destes Síndicos, Administradores e seus Advogados, que não os deixam enxegar que a análise e julgamento dos fatos devam ser feitas sob o ponto de vista da ESSÊNCIA e não da FORMA, sob o ponto de vista do PATRIMONIAL e ECONOMICO e não do FINANCEIRO, sob o ponto de vista do que é CORRETO e não do que é OPORTUNO.

Autor: Fernando Alves de Almeida, é Contador em São Paulo formado pela Unicid, cursou pós-graduação em Gestão Empresarial no Trevisan Escola de Negócios (ex-Instituto Trevisan), gerenciou empresas nacionais e multinacional americana, desenvolveu trabalhos conjuntos com grandes auditorias, grandes escritórios jurídicos e implantou sistemas ERPs, hoje encontra-se desempregado.

Fonte: Fonte: http://www.recantodasletras.com.br/artigos/2697453

Assinatura: Fera de Almeida

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