Os 10 Mandamentos do Síndico de Sucesso

Os 10 Mandamentos do Síndico de Sucesso

Hábitos e atitudes fundamentais para gerir condomínios com sucesso

Por Mariana Ribeiro Desimone

segunda-feira, 6 de dezembro de 2010


A função de síndico requer muitas habilidades diferentes, e é bastante complexa. Por isso, é preciso ter os procedimentos e ferramentas adequados.

Para ajudar nesta tarefa, o portal SíndicoNet faz aqui um resumo de observações colhidas ao longo dos últimos anos, a partir dos acertos e dos erros relatados por síndicos, condôminos e profissionais da área.

Os 10 Mandamentos

  1. Limitar o desgaste
  2. Dividir funções e responsabilidades
  3. Conhecer a legislação
  4. Organização
  5. Perceber as demandas
  6. Autoridade sem autoritarismo
  7. Conhecer bem o condomínio
  8. Agir com criatividade
  9. Nunca descuidar da manutenção
  10. Boa estratégia de comunicação

1) LIMITAR O DESGASTE

É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone. Em assembleias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.

Dicas:

Saiba mais: - Como atender condôminos sem se desgastar - Guia SíndicoNet sobre Problemas de Convivência - Acesso dos condôminos à documentação

2) DIVIDIR FUNÇÕES E RESPONSABILIDADES

É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade.

Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela assembleia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram.  Assim, o síndico não será "crucificado" caso aconteça algum problema.

Dicas:

Saiba mais: - Como delegar tarefas e dividir responsabilidades - Baixe aqui cartazes para conscientização da comunidade condominial - Guia SíndicoNet sobre Administradoras de condomínios - Condôminos participativos

3) CONHECER A LEGISLAÇÃO

Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.

Dicas:

Saiba mais: - Principais ferramentas legais do síndico - Código Civil: condomínios - Guia SíndicoNet - Divisão de despesas - Lei do Inquilinato: despesas do inquilino e do proprietário - Convenções Coletivas - Legislação Trabalhista - CLT

4) ORGANIZAÇÃO

O síndico não pode ser "inimigo dos papéis". Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembleias.

Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.

Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária. 

Dicas:

Planilhas SíndicoNet > Previsão Orçamentária - Planilhas SíndicoNet > Demonstrativo Financeiro

5) PERCEBER AS DEMANDAS

É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.

Dica:

6) AUTORIDADE SEM AUTORITARISMO

O síndico "linha dura" sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os condôminos cumprirem o que é determinado pelas leis e pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da assembleia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial

Dicas:

Saiba mais: - Baixe aqui cartazes para conscientização da comunidade condominial - Votações necessárias para aprovações na assembleia - Perfil: Saiba que tipo de síndico é você

7) CONHECER BEM O CONDOMÍNIO

Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos. Dicas:

Saiba mais: - Guia SíndicoNet: Inspeção Predial - Roteiro para inspeção predial do zelador - Modelo de Ficha cadastral de moradores

8) AGIR COM CRIATIVIDADE

Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.

Dicas:

9) NUNCA DESCUIDAR DA MANUTENÇÃO

O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos e a estrutura do condomínio, como: tubulações, elevadores, portões, lajes, pára-raios, infiltrações, trincas, sistema de segurança, etc. 

Dica:

Saiba mais: - Guia SíndicoNet: Inspeção Predial - Roteiro para inspeção predial do zelador - Guia sobre contratação de serviços - Serviço: inspetor VIP - SíndicoNet - Serviço: Consultoria em elevadores - Canal Fornecedores do portal SíndicoNet

10) BOA ESTRATÉGIA DE COMUNICAÇÃO

Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio. 

É importante se comunicar com muita clareza, desde o recadinho de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.

Dica:

Saiba mais:

Como montar um informativo detalhado no seu condomínio - Guia SíndicoNet Contra Fraudes - Teste sua vizinhança