Ao assumir o cargo de síndico são muitas as dúvidas sobre as responsabilidades que esse tipo de ocupação traz.  Porém os textos em que o síndico deve basear suas decisões são de leitura bastante acessível.

Para facilitar, o SíndicoNet destaca aqui os pontos fundamentais dos textos mais importantes para a gestão do condomínio. Estando mais familiarizado com essas informações, o síndico se sente mais seguro para tocar o barco que é o condomínio, já que aqui está toda a base legal necessária para isso.

 

Novo Código Civil Brasileiro

É a atual Lei que regulamenta os condomínios. Entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei que regia o setor, a 4.591/64. Conhecer tais artigos (do 1.331 ao 1.358), permite que o síndico tenha mais segurança na hora de tomar decisões. Os artigos referem-se a questões como:

  • Despesas do condomínio
  • O que deve haver na Convenção do condomínio
  • Responsabilidades do síndico
  • Os direitos e deveres dos condôminos
  • Quando e como realizar Assembleias
  • Realização de obras
  • Seguros obrigatórios ao condomínio
  • Uso das instalações do condomínio
  • Uso de procurações
  • Multas,...

 

Convenção

É o conjunto de leis do condomínio. Geralmente, o documento é elaborado assim que o local começa a ser ocupado pelos moradores.  A convenção condominial é a forma dos condôminos estipularem como será a vida ali. Ela se aplica a condôminos e inquilinos, que devem seguir o combinado da mesma maneira que os donos do imóvel, estando sujeitos a multas, caso haja descumprimento.

A convenção, é claro, não deve contrariar leis municipais, estaduais ou federais. Para que se altere a convenção são necessários 2/3 dos votos dos condôminos. O documento deve ser registrado no cartório onde o imóvel está registrado.

Também vale oferecer uma cópia da convenção a todos os novos moradores do condomínio. Assim, ficam todos bem informados sobre as regras do local.

Exemplos sobre o que deve conter a convenção:
- Modo de pagamento de despesas ordinárias e extraordinárias
- O que se decide em assembleia, como convocá-la e o quórum necessário para deliberações
- Questões de administração do condomínio
- O regimento interno

Saiba mais sobre: Convenção Condominial 

 

Regimento Interno

É um conjunto de regras para a vida em condomínio, mas de caráter mais cotidiano. Antigamente era denominado “Regulamento Interno” – forma que perdura popularmente até hoje. É uma parte da convenção. Como a convenção, pede dois terços dos votos dos condôminos para sua alteração e também é aplicável tanto para condôminos como para inquilinos.

O documento, em geral, contém regras sobre:

  • Dias de mudança
  • Formas de multa aos condôminos
  • Utilização de áreas comuns

 

Lei do Inquilinato

Há duas leis principais que tratam sobre a locação de imóveis: a 8.245, de 1991 e a 12.112, de 2009. As leis tratam principalmente de questões relativas ao aluguel de imóveis.

Há trechos da lei que falam sobre a vida em condomínio, principalmente sobre as despesas extraordinárias – aquelas com as quais o locador NÃO deve arcar.

Acesse aqui: Lei do Inquilinato / Condomínios 

 

CLT

A Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) é o principal conjunto de leis sobre relações trabalhistas.  Seus principais itens referentes ao condomínio estão no Guia sobre Funcionários. 

A CLT se aplica principalmente quando os funcionários são contratados pelo condomínio. Se há uma empresa terceirizada prestando esse tipo de serviço, deve-se atentar ao contrato assinado entre as partes, além da legislação trabalhista.

Ao optar por empresa terceirizada, o condomínio não paga  os chamados direitos trabalhistas para o funcionário. Porém, deve fiscalizar para que a empresa contratada ofereça esse aporte aos trabalhadores já que, em caso de não cumprimento da obrigação, o condomínio pode ser acionado como parte responsável em ação judicial. 

 

Convenção Coletiva

As convenções coletivas referem-se às decisões dos sindicatos de trabalhadores de cada classe, principalmente em relação ao salário-mínimo de cada categoria. Cabe aos condomínios acatar e remunerar aos funcionários de acordo com as negociações coletivas.

A Convenção coletiva também estabelece regras de contratação e convivência entre empregador e empregado, além de direitos e deveres de cada parte. A Convenção Coletiva não pode contrariar a CLT.

 

DICA

Os textos que você precisa conhecer bem e ter em mente são o novo Código Civil, a Convenção e o Regulamento Interno. Uma boa leitura deles vai tornar mais simples sua gestão. A CLT você só vai consultar em caso de necessidade, bem como a Convenção Coletiva e a Lei do Inquilinato.


Fontes consultadas: Daphnis Citti de Lauro, advogado, Cristiano de Souza Oliveira, advogado; Washington Rodrigues, Gerente Geral de condomínios da Apsa; Schneider Advogados, do grupo Apsa; e livro ?Revolucionando o Condomínio?, de Rosely Schwartz

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