Calendário de manutenção

Prepare seu condomínio para o período de chuvas

Confira as ações preventivas, manutenções, plano de contingência até coberturas de seguro, como alagamentos, para se precaver e evitar danos ao seu condomínio

Por Inês Pereira e Catarina Anderáos

09/11/18 05:23 - Atualizado há 73 dias


Que tal aproveitar para conferir se a infraestrutura e as manutenções do seu condomínio estão em dia antes da chegada das temidas chuvas de verão?

Todo ano, muitas cidades brasileiras padecem com problemas de enchentes, desabamentos, queda de árvores e raios que comprometem a rede de energia elétrica e internet. Sem falar nos acidentes com vítimas. 

Nos condomínios, a situação não é tão diferente. Muitos deles, por falta de cuidado e manutenção, enfrentam problemas nesses dias. Isso sem falar em um seguro mal feito e mal dimensionado, sem coberturas necessárias, como alagamentos, para minimizar os danos.

Confira nesta matéria como evitar todos esses problemas:

Checklist do condomínio para enfrentar o período de chuva

O período entre dezembro e meados de abril é conhecido como o mais chuvoso do ano. 

“Alguns municípios definem este período como Operação Guarda Chuva. Nesse sentido, todo síndico deve estabelecer ações preventivas para eliminar ou minimizar os riscos causados pelas chuvas nessa época”, afirma João Carlos Tobias, especialista em Segurança do Trabalho.

Anualmente, no período de outubro e novembro, o síndico profissional Nilton Savieto faz uma checagem completa nos condomínios que administra, em São Paulo. “Essa checagem deve ser feita obrigatoriamente”, diz. 

Veja os itens para verificação:

DOWNLOAD 1: Baixe aqui esse checklist, faça suas adaptações e entregue ao zelador

Áreas de alagamento: faça mapeamento e ações preventivas  

"Para evitar entupimento, uma medida eficaz é limpar com jato d'água lajes impermeabilizadas ou telhas e calhas. Conforme o caso, remover previamente a poeira de cimento, protegendo os ralos durante a limpeza, para impedir que ocorram entupimentos", indica Velloso.

Se notar entupimentos ou demora no escoamento da água nos condutores, uma limpeza com desentupimento é recomendável. “Aliás, fazer isso anualmente é bastante salutar”, recomenda.

Elis Rocha é administradora condominial em Brasília, que sofre muito com alagamento. Segundo ela, em especial as quadras de final 2 da Asa Sul e da Asa Norte (áreas popularmente conhecidas como “suvacos da Asa”) e algumas regiões administrativas, principalmente Vicente Pires e Águas Claras. 

A gestora lembra que quando um síndico profissional começa a atender um novo condomínio, por mais boa vontade que tenha, nem sempre consegue ter todas as informações.

“É comum descobrir as coisas quando acontecem. Quando se identifica a necessidade de fazer obras de adequação, deve-se levar a pauta para assembleia. Às vezes são obras que podem demorar mais de dois anos”, alerta. 

Em um condomínio no Guará, onde ela foi síndica até setembro de 2020, na revisão da limpeza da rede pluvial foi retirado 1,5 metro de areia. Na verificação da ligação entre a rede hidráulica pluvial e a rede hidrossanitária, ela aproveitou para mapear a área toda, pois o condomínio não tinha plantas. 

“Também contratei empresa de manutenção de bombas, que fazem drenagem, e descobri que as bombas não estavam com a função automática funcionando. Providenciamos revisão elétrica para não haver o risco de o equipamento desligar”, relata a administradora condominial.

Para minimizar os problemas em garagens subterrâneas que sofrem alagamentos frequentes, a síndica profissional Karine Prisco providencia barreira de contenção na entrada da garagem e bombas para drenar a água.

“Já fiz contenções de alumínio nos portões para segurar um pouco mais a água. Subsolo depende muito de bombas para escoar. Porteiros e zelador precisam saber manusear. Eu invisto sempre em duas bombas”, comenta ela. 

A síndica profissional atua na cidade do Rio de Janeiro, onde há bairros como Copacabana, Botafogo, Jardim Botânico, e a Baixada Fluminense, conhecidos por alagar. Segundo ela, uma das dificuldade é com os bueiros que não dão vazão à quantidade de água e demandam manutenção, bem como valas, com maior periodicidade - é o caso de acionar o poder público, como citado acima. 

Medidas para os dias de chuva forte

É importante que o síndico tenha um plano de contingência customizado para o seu condomínio que inclua medidas para os dias de chuva forte e situações de alagamento

Quem não lembra do caso da Lamborghini Huracán que ficou com água na altura dos faróis na garagem alagada de um prédio na Vila Leopoldina, em São Paulo, no fatídico 10 de fevereiro de 2020? 

O carro de mais de R$ 1 milhão não tinha seguro. E um detalhe importantíssimo: mesmo os condomínios com seguro contra alagamentos não cobrem os carros estacionados - veja mais abaixo em “Seguro do Condomínio”.

Os especialistas entrevistados listaram os seguintes tópicos que podem servir como base para a elaboração do plano de contingência:

Este plano de contingência deve ser divulgado a todos os funcionários e moradores. “Compartilhe esse documento com todos e, de tempos em tempos, faça comunicados para reforçar as medidas e simulação, em um café da manhã, para repassar os pontos”, sugere Elis Rocha.

As instalações elétricas exigem cautela

O Brasil é o país que mais sofre com a incidência de raios no mundo. Caem cerca de 70 milhões por ano, chegando a atingir 300 pessoas — sendo que cerca de 100 vítimas são fatais. 

“O síndico tem autonomia para investir neste tipo de manutenção, sem que seja aprovado em assembleia. Ele deve sempre exigir das empresas de manutenção laudo e Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)”, explica Tobias. 

Importante saber que a ART é um instrumento que identifica a responsabilidade técnica pelas obras ou serviços prestados e assegura que foram realizadas por um profissional habilitado.

PONTOS DE ATENÇÃO

Nos quadros de energia elétrica, é importante verificar a correta instalação de terra e neutro. “É desejável que nos quadros tenham os dispositivos protetores de surto (DPS) para protegerem os equipamentos em caso de raios”, recomenda Savieto.

Os para-raios precisam estar em perfeita ordem. O engenheiro Zeferino Velloso orienta a verificação por meio da medição ôhmica para garantir o funcionamento das descidas (que devem ser conforme quantidade prevista em projeto). 

“Verifique se as antenas estão conectadas — assim como quaisquer elementos metálicos na cobertura — ao sistema de aterramento do edifício”, reforça o engenheiro Velloso.

Ao executarem as instalações, as operadoras de TV a cabo devem fazer o aterramento de todo sistema e conectar ao sistema de para-raios. “As antenas coletivas não podem ser mais altas que os para-raios”, acrescenta Tobias.

Condomínios sem gerador precisam de cuidados extras 

Muitos condomínios não contam com grupo gerador. Nesses casos, uma medida preventiva interessante é que o síndico ou a administradora converse com o zelador e os funcionários para que eles saibam como agir em caso de queda de energia

“Para citar um exemplo, se o prédio estiver sem luz, o zelador ou um funcionário vai precisar abrir e fechar manualmente as portas. Ele vai ter que fazer uma série de operações, também manualmente no elevador”, afirma Nilton Savieto. 

Outro ponto crítico em condomínios sem gerador diz respeito às bombas. Com as chuvas e sem energia elétrica, as fossas dentro do prédio poderão encher e a água não vai sair. Aí pode virar um problema sério. 

“O zelador terá que ficar atento. Se isso acontecer, vai precisar de uma bomba movida à gasolina, uma mangueira, e operar manualmente, o que é complicado”, observa o síndico profissional.

CONDOMÍNIOS SEM GERADOR PRECISAM DE:

  • É importante realizar um teste prévio para verificar a capacidade de fornecimento de energia das baterias”, lembra o engenheiro.

  • Três jogos de lanternas na portaria. Isso é importante, mesmo com as lanternas de celular. E aí nos casos de não ter gerador, o elevador vai parar onde estiver. Eles precisam assegurar que não tenha ninguém no elevador. Elas funcionarão para ir à garagem, verificar os elevadores, subir nos andares e circular em outros locais do condomínio. 

  • Bateria extra ou no-break para o interfone. É importante verificar se está em pleno funcionamento para que funcione bem, mesmo sem energia elétrica.  

  • Não faça obras no período de chuvas

    Normalmente, obra não se faz no período de férias — dezembro e janeiro. Uma das razões é que os objetos usados podem voar ou cair com um vento forte ou chuva, e machucar alguém. Tudo o que for mexer na estrutura em época de chuvas pode trazer problemas. Assim, melhor evitar. 

    No caso de infiltrações, se existem, deveriam ter sido reparadas na época de estiagem. “No verão não é recomendável fazer esse tipo de reparos. 

    Mas se forem emergenciais e em lajes sobre áreas habitadas, o ideal é montar toldos sobre a área que será trabalhada para evitar danos à(s) unidade(s) abaixo. Os mesmos cuidados devem ser tomados com as obras de impermeabilização”, diz o engenheiro Velloso.

    Atenção aos acidentes causados pelos vendavais

    Ventos muito fortes são capazes de causar estragos na fachada e no entorno do condomínio. E, principalmente, podem ocasionar acidentes graves se algo atingir uma pessoa. 

    todos os objetos e as partes que possam se soltar e voar com um vendaval devem ser verificadas e devidamente afixadas. Ou ainda, se for o caso, removidas para evitar que atinjam alguém ou algo, como uma porta de vidro, por exemplo. Se precisar, oriente os condôminos. Atente para:

    O que fazer quando houver queda de energia

    Alguns procedimentos precisam ser realizados, assim que ocorrer a queda de energia. O zelador deve estar junto com o pessoal da portaria, de preferência, para tomar as primeiras ações. 

    1. COM GERADOR:
      1. Verificar se o gerador foi acionado devidamente, e se todos equipamentos que ele atende estão funcionando. 
      2. Conferir se, no momento de transição entre a queda da energia e acionamento do gerador, o elevador não travou e ficou alguém preso na cabina. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
      3. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.
    2. SEM GERADOR:
      1. Verificar se sistema de iluminação de emergência está funcionando.
      2. O zelador ou outro funcionário precisará abrir e fechar manualmente os portões
      3. Conferir se não há alguém preso no elevador. Se houver alguém, solicitar o resgate com técnico da empresa responsável.
      4. Ligar na Concessionária e avisar sobre a situação.

    Como agir com portaria remota ou virtual

    Em dias de queda de energia, o gerador vai garantir a volta do funcionamento da portaria. Por isso, precisa estar em perfeito estado de funcionamento e adequado para manter todo o sistema automatizado. "É obrigatório”, avisa o especialista em Segurança do Trabalho. 

    Se precisar, ligar para a empresa responsável pela portaria. 

    “Essas empresas estão preparadas para situações como esta e saberão orientar o funcionário do prédio e fazer algum procedimento necessário”, diz Savieto.

    Telefones e informações para ter à mão na portaria

    Deixe na portaria o telefone de cada empresa de manutenção, pois se algo acontecer o porteiro ou o zelador terá acesso rapidamente. Veja a lista básica:

    Cuidados voltados aos condôminos

    Em todos os casos emergenciais, os condôminos devem ser avisados imediatamente. “Também problemas com encanamento ou com o gerador, e a necessidade de chamar bombeiros e PM numa situação mais crítica, ou a Prefeitura, se cair uma árvore, precisam ser comunicados”, diz Savieto. 

    COMUNICAÇÃO

    Oriente toda a equipe quanto aos riscos de circulação de condôminos em dias chuva, especialmente crianças, nas áreas externas como piscina, playground, quadras etc.  

    E não se esqueça de que o artigo 1.348 do Código Civil  coloca o síndico como responsável civil e criminal por tudo aquilo que acontece em seu condomínio. 

    Seguro do condomínio cobre danos às áreas e itens pertencentes ao empreendimento

    Seguro é uma obrigatoriedade de todo condomínio, determinada pelo artigo 1.346 do Código Civil.

    Existem mais de 20 coberturas para os seguros de condomínio. Antonio Santos, gerente da Porto Seguro, recomenda que o síndico, ao fazer uma apólice para o empreendimento:

    1. procure um corretor de seguro
    2. explique a estrutura do condomínio
    3. explique suas necessidades
    4. liste quais os riscos a que o condomínio está sujeito. 
    síndicos devem avaliar as características do condomínio. Por exemplo: se tem subsolo ou não. Quando tem subsolo, pode haver um risco maior do alagamento. É preciso acompanhar o histórico do condomínio, da região, saber se a rua alaga. Quando é um síndico profissional, precisa se informar disso”, diz Santos.

    aumentou em torno de 50% a quantidade de acionamentos da cobertura de alagamento em comparação com 2019, nível Brasil.

    dimensionamento das cobertura de acordo com os bens segurados”, explica o gerente da Porto Seguro.

    inventário atualizado dos bens que podem ser afetados para calcular corretamente o valor da cobertura na hora de renovar o seguro”, conta a administradora condominial Elis Rocha, que é adepta do seguro com cobertura ampla, inclusive contra alagamento.

    O recomendado é que, sempre que possível, o empreendimento faça um seguro de cobertura básica ampla, com cobertura inclusive para alagamentos. 

    Mas se não for possível contratar essa modalidade de seguro, é importante que, ao fazer o seguro de cobertura básica simples, sejam incluídas as coberturas para vendaval e desmoronamento. Vale lembrar que esse tipo de seguro não inclui cobertura contra alagamentos, alerta Pedro Bento, diretor da Shelter Corretora de Seguros.  

    ENTENDA A COBERTURA CONTRA ALAGAMENTO 

    tem cobertura tudo o que é de propriedade do condomínio - áreas e equipamentos instalados no pavimento térreo ou subsolo, como: 

    Veículos (automóvel, moto, bicicleta) não são propriedade do condomínio, são dos condôminos, e não são cobertos pelo seguro do condomínio mesmo com cobertura contra alagamento. O condômino deve contratar cobertura de alagamento no seguro do seu veículo (seguro compreensivo que inclui alagamento)”, esclarece Antonio Santos. 

    Como há muita confusão, é importante que o síndico esclareça isso junto aos moradores.

    “Comunicação é fundamental. Entendo que sempre vale a pena o síndico se informar a respeito do tema e dividir isso com a massa condominial. Assim o assunto não vira um problema quando de fato há um sinistro desse porte”, orienta Sergio Zaveri, diretor da corretora Links Life Insurance & Risk Management  

    “Eu já presenciei condômino muito nervoso pressionando o síndico para se responsabilizar pelo prejuízo causado pelo alagamento na garagem do condomínio, visto que o veículo não tinha seguro. Uma situação bem ruim para ambas as partes. Inclusive nem o síndico sabia que não havia cobertura”, relata Zaveri, professor de Seguros em Condomínios dos cursos da Gábor RH.

    unidades no pavimento térreo e também são excluídas do seguro. “Apenas a parte estrutural tem cobertura. Os bens da unidade devem ter cobertura contratada pelo condômino”, reforça.

    A síndica profissional Karine Prisco conta que já recorreu ao seguro do condomínio por danos causados por fortes chuvas. 

    “Já passei por situações em que os ralos entupiram, 'ladrão' e calha não deram conta, a laje encheu de água, escorreu para as escadas e poço de elevador. Mesmo seguindo as orientações da empresa de manutenção de desligar os equipamentos e aguardar secar, algumas peças queimaram e o seguro as cobriu.”

    ENTENDA A COBERTURA CONTRA VENDAVAL 

    Esse tipo de cobertura considera sinistros causados pelo vento e granizo. Porém, é importante ressaltar que exclui os danos causados pela água da chuva. 

    O seguro de Responsabilidade Civil também é uma opção a mais, se o síndico quer se resguardar em caso de acidentes decorrentes da chuva.  

    Fontes consultadas: Nilton Savieto (síndico profissional), Zeferino Velloso (engenheiro); João Carlos Tobias (especialista em Segurança do Trabalho), Pedro Bento (Shelter), Elis Rocha (administradora condominial), Karine Prisco (síndica profissional), Antonio Santos (Porto Seguro), Sergio Zaveri (especialista em seguros).