Fim da escala 6x1: taxa condominial vai aumentar?
De ajustes no quadro de funcionários aos cuidados jurídicos, veja tudo o que síndicos e condôminos precisam saber sobre os impactos do fim da escala 6x1
O fim da escala 6x1 já tem prazo definido no Brasil. Promulgada nessa sexta-feira (16) pelo Congresso Nacional, a Emenda Constitucional 141/2026 garante aos trabalhadores contratados em regime CLT dois dias de descanso na semana sem redução de salários, afetando diretamente serviços essenciais aos condomínios.
A partir de agora, empregadores terão 60 dias para reduzir a jornada de trabalho dos colaboradores para 42 horas semanais. Até 16 de dezembro de 2027, esse limite deve chegar a 40 horas semanais, limitadas a 8 horas por dia.
O texto, originado na PEC 221/2019, foi aprovado pelo Senado na quarta-feira (14), em dois turnos, com 75 votos favoráveis e apenas um contrário.
Nesta matéria, o SíndicoNet detalha tudo o que síndicos e moradores precisam saber sobre a medida, que já está em vigor e pode elevar as taxas condominiais no início do próximo ano. Boa leitura!
O que muda com o fim da escala 6x1 nos condomínios?
"Tenho para mim que poucos setores sentirão essa mudança tão de perto quanto os condomínios. O prédio não fecha. A portaria funciona 24 horas, sete dias por semana, feriado ou não. E a folha de pagamento costuma ser a maior despesa do orçamento", avalia o advogado especialista em direito condominial Cristiano de Souza Oliveira.
Serviços que funcionam de forma contínua dependem de escalas de revezamento, por isso serão diretamente afetados pela redução da jornada de trabalho. Nos empreendimentos com portaria presencial 24 horas, por exemplo, a necessidade de cobertura de 168 horas semanais é permanente. Também entram na conta: segurança, limpeza e manutenção.
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Condomínios de pequeno porte, que operam com equipes enxutas e baixo grau de redundância operacional, são ainda mais sensíveis às mudanças.
Assim, o fim da escala 6x1 exigirá a contratação de novos funcionários ou folguistas para preservar a qualidade do serviço.
Conforme estimativa da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e ABADI (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis), será necessário incorporar de um a dois profissionais por condomínio. A alternativa é reduzir os serviços ou terceirizá-los.
Entretanto, há um outro problema a ser levado em consideração: a falta de mão de obra capacitada.
"O mercado já enfrenta dificuldades crescentes para contratar porteiros, auxiliares e profissionais de manutenção qualificados. A eventual exigência de ampliação de quadros pode intensificar a competição por trabalhadores, pressionar salários e aumentar a rotatividade, elevando ainda mais o custo estrutural", alerta a AABIC.
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Impacto de até 15% no orçamento condominial
Segundo a entidade, a mão de obra representa, em média, entre 55% e 60% do orçamento mensal dos condomínios com equipe própria.
"Considerando a estrutura típica de custos, análises técnicas do setor indicam que o impacto total no orçamento condominial pode alcançar até 15%", informa.
Oliveira dá um exemplo prático: "o piso do porteiro em São Paulo é de R$ 2.221,86, com valor horário de R$ 10,10, calculado sobre 220 horas mensais. Mantido o salário e reduzida a jornada para 40 horas, o divisor cai para 200 e a hora passa a valer cerca de R$ 11,11. Isso encarece em 10% cada hora extra, cada hora noturna e cada folga trabalhada paga em dobro."
"Um empregado a mais custa bem mais que o piso. Somados encargos, provisões de férias e 13º salário, vale-refeição de R$ 19,69 por dia, auxílio-alimentação de R$ 607,28 e as contribuições previstas na convenção, a estimativa fica na ordem de R$ 5 mil mensais por porteiro adicional", conclui.
A AABIC alerta que, empreendimentos que contam com equipes terceirizadas também serão impactados, uma vez que as empresas contratadas terão que readequar escalas e estruturas operacionais, repassando os reajustes aos contratos vigentes.
"A variação dependerá do modelo de jornada adotado, da convenção coletiva aplicável e da necessidade de ampliação de quadro para cobertura de postos ininterruptos", conclui.
Segundo Oliveira, o pedido de reajuste é legítimo, porque a alteração decorre de norma constitucional e muda a base econômica do contrato, mas não deve ser aceito "no escuro". O condomínio tem o direito de exigir planilha aberta, mostrando quantos postos, quantas pessoas e quanto custa cada uma antes e depois da mudança.
Por fim, há um outro problema a ser levado em consideração: a falta de mão de obra capacitada.
"O mercado já enfrenta dificuldades crescentes para contratar porteiros, auxiliares e profissionais de manutenção qualificados. A eventual exigência de ampliação de quadros pode intensificar a competição por trabalhadores, pressionar salários e aumentar a rotatividade, elevando ainda mais o custo estrutural", alerta a AABIC.
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Desoneração da folha de pagamento poderia equilibrar gastos
"Eu penso que é bastante prejudicial para todo o país, independentemente da gente estar falando de condomínio. Eu sou empreendedora e síndica, então eu sinto a dor de quem emprega e vai ter que reduzir a mão de obra ou repassar esse custo", lamenta Saad.
Para ela, a única forma de reduzir os impactos econômicos seria a desoneração da folha de pagamento, medida defendida pela Frente Parlamentar Mista do Empreendedorismo e pela Frente Parlamentar do Livre Mercado:
"A gente tem que observar, tem que pressionar os nossos representantes e buscar realmente trabalhar, porque eu acho que é só assim que a gente faz a grandeza do país, produzindo."
Uma das propostas em discussão é a PEC 1/2026, de autoria do senador Laércio Oliveira (PP-SE), que substitui a contribuição previdenciária patronal sobre a folha de pagamentos por uma nova cobrança sobre o faturamento bruto das empresas.
Escala 12x36 é alternativa viável?
Está previsto na Emenda 141/2026 que, excepcionalmente, convenções e acordos coletivos de trabalho poderão estabelecer escala diferente da 5x2. Em regimes alternativos, como jornadas em turnos de revezamento ou plantões, deve-se assegurar dois dias de repouso semanal dentro do mês-calendário. Além disso, é obrigatório garantir ao trabalhador o gozo de pelo menos um dia de descanso no período máximo de uma semana contínua de trabalho.
O Secovi-SP afirma que entrará em contato com os sindicatos profissionais para promover as negociações e os ajustes necessários, buscando soluções que conciliem o cumprimento das novas regras com as particularidades operacionais das atividades imobiliárias.
Dessa forma, a escala 12x36 surge naturalmente como alternativa para mitigar os impactos financeiros da redução de jornada nos condomínios. Porém, embora permita organizar postos ininterruptos com menor número de trocas de turno, o regime exige atenção.
"Em média, ela gera três dias e meio de trabalho por semana, alternando semanas de três e de quatro plantões. As folgas, portanto, já superam os dois dias semanais exigidos pela PEC", analisa Oliveira.
"Ocorre que a conta das horas precisa ser feita com cuidado. Se o intervalo de uma hora é de fato usufruído, o empregado trabalha 11 horas por plantão, ou 38,5 horas semanais em média. Cabe nas 40 horas. Mas muitos condomínios indenizam o intervalo, como a lei permite. Nesse caso, são 12 horas por plantão e 42 horas semanais em média. Passa na primeira fase. Estoura na segunda. A partir dali, ou o condomínio garante o intervalo, o que exige alguém para cobrir o posto, ou paga as horas excedentes como extras", complementa.
Atualmente, para cobrir um posto de portaria 24 horas, por exemplo, são necessários quatro profissionais. Com a redução de jornada, estima-se que esse número precise subir para seis funcionários por posto.
"Durante o período de férias de qualquer deles, a cobertura precisa ser mantida. Isso exige a existência de um funcionário com parte da jornada alocada como ferista ou a contratação adicional para suprir ausências temporárias. Ou seja, mesmo em escalas diferenciadas, o custo estrutural tende a permanecer elevado", analisa a AABIC.
"Se você mantiver o quadro que tem hoje, seja por meio de uma terceirizada, empregados orgânicos ou portaria eletrônica, a conta não fecha. Tudo vai encarecer o condomínio, porque necessariamente vamos ter que contratar mais pessoas", pontua Paula Saad, advogada trabalhista e síndica moradora.
Taxa condominial pode ficar até 30% mais cara com fim da escala 6x1, calcula síndica profissional
Ligia Ramos atua como síndica profissional em mais de 30 empreendimentos na cidade de São Paulo. Em alguns deles, os gastos com a folha de pagamento dos funcionários chega a representar de 70 a 75% do orçamento mensal.
Com a redução da jornada de trabalho, ela calcula que as taxas condominiais possam sofrer um aumento de 20 a 30%.
"O gestor vai ter que buscar alternativas para que o impacto seja o menor possível. Eu acredito que muitos [condôminos] não vão querer ter perda na qualidade dos serviços, então vou ter que fazer a compensação financeira. O que pode acontecer é o corte de outras linhas orçamentárias, então aquelas manutenções preventivas que a gente fazia mês a mês talvez aconteçam a cada dois meses ou eu não tenha atendimento emergencial", supõe.
No caso da limpeza, ela avalia redistribuir as tarefas entre a equipe dentro do período legal, reduzindo a frequência ou explorando horários alternativos, como já ocorre nos edifícios comerciais.
Ramos lembra, no entanto, que tudo dependerá do perfil do condomínio e da predisposição dos moradores a se adaptarem à nova realidade. "Na cidade de São Paulo, tem local que é muito perigoso manter sem a presença de um vigilante. Ainda há aqueles onde a maioria dos moradores são idosos e teriam dificuldades para lidar com uma portaria remota", exemplifica.
Saad acredita que o aumento do rateio seja inevitável nessas circunstâncias. "Eu não vejo como manter a mesma equipe sem prejudicar o andamento do dia a dia do condomínio, então a questão não é só jurídica, mas principalmente financeira. Vai ter um custo repassado para os condôminos, certamente."
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Como preparar o condomínio para o fim da escala 6x1?
A recomendação para os síndicos, agora, é criar grupos de trabalho envolvendo o corpo diretivo para realizar estudos financeiros e operacionais específicos. Buscar assessoria da administradora do condomínio e de um advogado especializado também será fundamental.
Para as empresas do setor, a orientação do Secovi-SP é iniciar essa avaliação o quanto antes. Isso inclui horários de funcionamento e atendimento, jornadas, turnos, escalas, dimensionamento das equipes, regras internas e intrumentos coletivos.
Ligia Ramos alerta que, antes de levar propostas de aumento da taxa condominial para assembleia, deve-se educar a comunidade sobre o novo custo do trabalho no Brasil.
"A decisão tem que ser compartilhada. Quem chegar com a planilha dizendo 'olha, pessoal, vai subir agora' não será bem recebido. Tem que explicar o que está acontecendo", orienta.
No modelo de gestão criado por ela, as assembleias não deliberativas ganham o nome de "Papo com a síndica" e os condôminos são convidados a participar de uma roda de conversa com bolo de fubá para expor dúvidas e opiniões.
A seguir, você confere os principais pontos de atenção listados pelas fontes entrevistadas para os condomínios:
Risco de passivos trabalhistas
No caso de zeladores que moram nos condomínios e são constantemente acionados fora do expediente, deve-se redobrar a atenção quanto às horas extras.
"Por mais que a gente limite e oriente, hoje tem uma praga na sociedade que se chama WhatsApp. Tem morador que manda mensagem às 11 horas da noite para o funcionário do prédio. Isso é trabalho e tem que ser apontado na folha, sem contar que é algo que enlouquece os profissionais, porque você tem um pico de agitação quando recebe uma mensagem dessa num momento que devia estar dormindo ou com a sua família", conta Ramos.
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Oliveira lembra, ainda, que o condomínio responde de forma subsidiária pelas obrigações trabalhistas da prestadora de serviços, nos termos do artigo 5º-A, § 5º, da Lei 6.019/74.
"Se a empresa não ajustar as escalas e acumular horas extras sem pagar, a conta pode chegar ao tomador. Fiscalizar escalas e folhas é, mais do que nunca, dever do síndico", orienta.
A legislação brasileira permite apenas duas horas extras diárias, cujo custo é superior ao da hora normal, o que encarece ainda mais a operação.
Previsão orçamentária
"O orçamento atual já absorve o reajuste de 6% da data-base de outubro. Muitos condomínios terão de convocar assembleia para aprovar rateio complementar ou rever a previsão vigente, visto que fundo de reserva não deve ser usado para pagar folha", explica Oliveira.
Assim, o síndico deve considerar três movimentos na previsão orçamentária de 2027:
- Passagem para 42 horas e duas folgas logo no começo do ano
- Nova data-base em outubro de 2027, com outro reajuste
- Preparação para as 40 horas, que chegarão no início de 2028
O advogado reforça que, por mais que cortar postos para equilibrar o caixa pareça uma saída, esse é um risco sério. Afinal, plantões descobertos, trocas de turno mal feitas e porteiro sozinho além do horário abrem brechas.
"O caminho é planejar. Mapear o quadro e as escalas, refazer as contas posto a posto, conversar com as terceirizadas antes que o reajuste chegue por carta e levar tudo à assembleia com números claros. A mudança é justa para quem trabalha, mas tem custo. E esse custo, no condomínio, sempre termina no boleto", avalia.
Responsabilidade do síndico
Caso o rateio extra não seja aprovado para novas contratações, o síndico vai precisar se precaver para não ser responsabilizado civil e criminalmente por omissão ou negligênca com as questões trabalhistas.
"Ele precisa deixar bem claro na ata que houve aprovação de rateio extra e como os condôminos optaram por resolver essa situação, afinal eles terão que discutir de que forma a segurança e a limpeza do condomínio serão feitas, porque eles terão um período sem ninguém no posto", explica Saad.
Soluções tecnológicas para otimização do quadro de funcionários
Com o fim da escala 6x1, a tecnologia é apontada como a principal via de contenção de custos. Medidas como a transição para a portaria remota e a adoção de lockers (armários inteligentes) podem reduzir a dependência de postos presenciais e, consequentemente, a necessidade de aumentar a taxa condominial para ampliar o quadro de funcionários.
Contudo, Ramos ressalta que há um desafio cultural a ser superado: o condômino brasileiro, tradicionalmente "mimado" por uma cultura de serviçalismo, precisará trocar a conveniência de um porteiro presencial pela autonomia dos sistemas automatizados, migrando para uma gestão mais austera e eficiente.
Outra barreira que os condomínios podem encontrar para a implementação são leis e convenções coletivas que têm surgido para proteger cargos, impondo multas em caso de demissões.
Nesse caso, "o síndico terá que avaliar se está disposto a brigar para não pagar essa multa, que a meu ver é inconstitucional, ou aceitar essa condição, porque no final das contas adotar outro meio de segurança do condomínio vai ser menos oneroso do que contratar mais um empregado orgânico", informa a advogada Paula Saad.
No fim, a decisão — seja pelo aumento da cota condominial ou pela substituição de mão de obra por tecnologia — deve ser um peso compartilhado, preparando o condomínio para a transição.
Inteligência artificial como aliada
Para síndicos profissionais e administradoras que operam em larga escala, ferramentas de inteligência artificial prometem otimizar o tempo dedicado às análises.
A Lello, por exemplo, desenvolveu uma tecnologia própria para atender à carteira de 4.200 empreendimentos administrados. A ferramenta processa folhas de pagamento, simula diferentes jornadas e elabora planos de ação personalizados para a reorganização do quadro de funcionários, com foco na antecipação dos impactos financeiros para os moradores.
Bem-estar dos funcionários x custos para o condomínio: redução da jornada de trabalho divide opiniões
O fim da escala 6x1 convida o mercado condominial a refletir sobre o gerenciamento de riscos psicossociais, integrados à NR-1 em maio de 2026, e o bem-estar de funcionários para além do ambiente de trabalho.
Um estudo da 4 Day Week Brazil (4DWB), em parceria com a Fundação Getulio Vargas (FGV), revelou que 71,5% das empresas que adotaram o regime reduzido em programa piloto conduzido no país viram aumento de produtividade e 72,8% dos trabalhadores sentiram menos exaustão.
O presidente do Tribunal Superior do Trabalho (TST), ministro Vieira de Mello Filho, classificou a medida como um "avanço social importante". Segundo ele, o Brasil registrou 104 milhões de dias de afastamento por doença entre 2015 e 2025, e a jornada 5x2 ajudará a diminuir esse índice de afastamentos.
Para o setor condominial, isso significa menor rotatividade e redução de riscos operacionais, transformando a saúde mental em um fator de prevenção de passivos trabalhistas vultosos.
"Falando do aspecto humano, eu adorei", revela a síndica Ligia Ramos. "Depois da pandemia, o nível de ansiedade que já era grande aumentou. As pessoas estão desesperadas, tudo é urgente, mas agora vão ter que esperar. Se elas quiserem ser atendidas, isso vai ter um custo."
Conforme levantamento realizado pela Nexus – Pesquisa e Inteligência de Dados entre janeiro e fevereiro de 2026, 84% dos brasileiros eram a favor dos trabalhadores terem, pelo menos, dois dias de folga na semana. Por outro lado, apenas 12% da população entendia bem o que significava o projeto que propunha o fim da escala 6x1.
"Me parece que essa medida é muito mais populista, já que estamos em um ano de eleição, do que efetivamente uma medida que vai trazer benefícios para a população", contesta Saad.
"Claro que todo mundo quer ficar mais tempo com a sua família, quer ter um tempo de maior de lazer, mas poucas pessoas vivem sem precisar produzir. Seja um empresário, seja um empregado, seja o prestador de serviço autônomo, todo mundo precisa trabalhar para viver", analisa a advogada.
O que dizem as entidades do setor condominial
Para a AABIC, "a agenda é legítima sob a ótica social, ao promover maior equilíbrio entre vida profissional e pessoal e reduzir o desgaste físico e mental do trabalhador. No entanto, alterações estruturais nas regras de jornada produzem efeitos econômicos sistêmicos. No setor condominial, que reúne milhões de unidades residenciais e comerciais no país, esses efeitos tendem a ser diretos e imediatos."
Na mesma direção, o Secovi-SP (Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo) diz não se opor a iniciativas que melhorem as condições de vida e trabalho, mas entende que mudanças dessa magnitude devem considerar as particularidades de cada setor.
"A entidade participou ativamente dos debates na Câmara dos Deputados, no Senado Federal e junto ao Governo Federal, apresentando subsídios técnicos, colocando o seu posicionamento contrário à medida por entender que a medida traz impactos negativos para o trabalhador e para a atividade produtiva. Em todos os fóruns foram sempre destacadas as repercussões em todas as atividades imobiliárias, especialmente aquelas que exigem funcionamento contínuo, diferentes turnos e atendimento aos finais de semana", detalhou em posicionamento divulgado no dia 15 de outubro.
Gestores estão dispostos a buscar ponto de equilíbrio
Apesar das dificuldades de implementação, o mercado está disposto a rever o modelo de trabalho atual. É o que revelam os resultados da enquete realizada em março com os membros do SíndicoNet PRO, comunidade exclusiva para síndicos e profissionais do segmento condominial.
Questionados sobre sua opinião quanto ao fim da escala 6x1, 54% dos respondentes sinalizaram ser favoráveis à proposta.
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"O desafio será equilibrar evolução trabalhista com responsabilidade econômica, reservando a continuidade dos serviços essenciais que garantem segurança e funcionamento pleno dos empreendimentos", reforça a AABIC.
A entidade também detalhou o que será exigido do gestor: planejamento técnico, revisão de estruturas operacionais e comunicação transparente com assembleias e conselhos.
"Sem essa preparação, o risco é que um avanço social legítimo produza efeitos econômicos relevantes sobre custos, governança e sustentabilidade financeira."
Fontes consultadas: AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo); Cristiano de Souza Oliveira (advogado); Ligia Ramos (síndica profissional); Paula Saad (síndica moradora e advogada trabalhista)
