20/01/22 11:23 - Atualizado há 2 anos
Gustavo Gartner, síndico profissional e engenheiro ambiental, administra condomínios em Balneário Camboriú, em Santa Catarina. Por ser uma cidade turística, bastante impactada pelo fluxo de pessoas principalmente em época de férias, a gestão é bem peculiar: divide-se em meses de alta e baixa temporada.
Lá, os empreendimentos costumam chegar a 100% de taxa de ocupação na alta temporada e, na baixa, atingem entre 30% e 50% de sua capacidade total.
demanda atenção em diversas áreas do condomínio em determinados períodos do ano. Por exemplo, a Prefeitura da cidade proíbe obras e manutenções no verão. As mesmas devem ser feitas na baixa, ou seja, entre março e 15 de dezembro.
Além de realizarem obras, como pinturas e manutenção do salão de festas, a contratação de novos funcionários para atender a maior taxa de moradores no verão também é importante.
Nesta matéria, conheça os segredos da gestão de condomínios em cidades turísticas e os preparativos adotados pelo síndico de destaque Gustavo Gartner para que na alta temporada os condomínios estejam prontos para a lotação máxima, garantindo uma excelente acolhida aos moradores e hóspedes
Para completar, Gartner avalia possíveis investimentos solicitados pelos condôminos e inicia, em outubro, a contratação de novos funcionários para o verão.
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Para Gustavo Gartner, a manutenção preventiva é o que mantém o bom funcionamento do condomínio durante o ano todo.
"A manutenção preventiva é o principal ponto de atenção, principalmente por estarmos numa zona marinha, bastante agressiva por conta da maresia", comenta.
Na opinião do síndico, o tratamento com o morador e a gestão de pessoas também é essencial para a boa administração condominial. Para isso, mantém canais de comunicação com os condôminos por meio de lista de transmissão no WhatsApp e pela intranet da administradora.
A grande quantidade de pessoas em Balneário Camboriú na alta temporada fez com que Gartner também criasse um livreto chamado Regras de Verão para auxiliá-lo na gestão de moradores nesta época.
todos tenham conhecimento das regras e as sigam para a boa convivência condominial."A maioria dessas regras estão no Regimento Interno do condomínio, porém, sua inobservância acontece mais no verão", explica.
No livreto, estão especificadas ordens que abrangem diversas áreas, como:
Os prédios que Gartner administra também aceitam locação por aplicativo, como Airbnb. Nesses casos, além das Regras de Verão, a gestão do síndico funciona de forma emergencial e rápida: se houver algum problema com o inquilino, a questão é conversada diretamente com o mesmo e, posteriormente, reportada ao proprietário do apartamento.
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Uma grande questão para a qual o síndico precisa se preparar são os serviços afetados pela alta taxa de ocupação nesta época. Segundo Gartner, a telefonia móvel é a parte mais afetada, mas o problema se espalha para outras áreas: hidráulica, eletrônica, elétrica.
Dependendo do problema, o engenheiro precisa tomar diferentes medidas preventivas, como, por exemplo:
MANUTENÇÃO PREDIAL
manter a manutenção do condomínio em dia para seu bom funcionamento. As inspeções e obras são feitas de março a dezembro.Como a cidade de aproximadamente 150 mil habitantes chega a ficar com cerca de 500 mil pessoas no verão, a grande demanda e pouca oferta local dificulta a resolução de problemas emergenciais.
MÃO DE OBRA
Outro problema que Gartner encontrou foi a ausência de funcionários no final de 2021 e no começo de 2022: grande parte estava com covid-19 ou influenza e não pôde trabalhar. Porém, o gestor garante que questões de saúde, como infecções alimentares, sempre são comuns nessa época.
"Não temos respaldo municipal ou Estadual sobre qualquer medida restritiva interna com relação à covid-19 ou influenza, por isso orientamos moradores a usar máscaras. Além disso, funcionários e prestadores de serviço têm obrigação de utilizar a máscara e o álcool em gel", diz Gartner.
Por isso e pelo aumento de pessoas nos condomínios, a equipe inicia um processo de novas contratações a partir de outubro - dois meses antes da alta temporada. Em caso de emergência com a ausência de algum funcionário, o síndico chama um substituto para cobrir a diária.
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Gartner usa um aplicativo de gestão de manutenção, que é seu grande aliado nessa empreitada. Isso porque a ferramenta faz todo o controle das inspeções e obras que foram e ainda precisam ser feitas.
Tudo o que é necessário para um síndico gerir o condomínio está no app, segundo Gartner. Além disso, engenheiros da empresa contratada acompanham as inspeções e obras realizadas.
Pontos importantes do aplicativo:
Fonte consultada: Gustavo Gartner (síndico profissional).