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Inadimplência em condomínios

Minimize os efeitos da inadimplência no condomínio

Dicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível

Sempre que há inadimplência em um condomínio, é necessário aumentar a taxa mensal. Então, aqueles que estão em dia questionam: vou pagar pelos devedores? É justo?

Sem entrar no mérito da questão, é fácil descobrir que o condomínio como um todo ficará inadimplente junto aos seus fornecedores, se os condôminos que pagam pontualmente não cobrirem o "buraco" deixado no orçamento pelos devedores. Assim, todos serão prejudicados, de qualquer modo.

Por isso, selecionamos algumas dicas básicas para enfrentar o problema do modo menos traumático possível:

  • Pode-se criar um fundo de prevenção à inadimplência, com recolhimento mensal, e assim evitar aumentos imprevistos na taxa condominial. Este fundo seria recolhido como despesa ordinária, portanto inquilinos e proprietários moradores colaborariam. Para tanto, é preciso aprovação em assembleia, que pode ser extraordinária. O dinheiro arrecadado deve ser usado para cobrir despesas de manutenção do mês (ordinárias), quando a inadimplência comprometer o orçamento mensal.
  • Se, por outro lado, o Fundo de Reserva recolhido pelo condomínio for usado para cobrir despesas de manutenção (ordinárias) deixadas a descoberto pela inadimplência, deve haver um rateio entre os moradores (inclusive inquilinos) para repor o que foi gasto. Isto porque o FR é, legalmente, despesa extraordinária.
  • Mesmo sem a criação de um fundo específico, quaisquer aumentos na taxa mensal do condomínio devem ser aprovados em assembleia ordinária ou extraordinária. Como o Código Civil dispõe que a previsão orçamentária anual precisa ser votada em assembleia ordinária, mudanças neste orçamento necessitam ser submetidos à aprovação do condomínio.
  • Paralelamente a essas providências, a cobrança aos inadimplentes deve ser ágil. Profissionais de administração de condomínios têm recomendado que a cobrança direta via carta aconteça logo após o vencimento da taxa mensal. Em um prazo médio de três meses, deve haver outros contatos. Se o pagamento não for feito, o condomínio deve contratar um advogado e realizar a cobrança judicial.
  • A ação de cobrança é sempre feita em nome do proprietário atual da unidade, pois pode terminar com a penhora do imóvel para o pagamento da dívida. Todos os condôminos contribuem para os honorários do advogado, de acordo com as frações ideais de suas unidades.

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