Como se calcula a inadimplência do condomínio
Saiba como é composto o cálculo: multa, limite de juros, tipo de juros (simples ou composto), correção monetária, honorários, etc.
A inadimplência é um dos principais problemas do condomínio brasileiro.
Devido ao momento turbulento pelo qual o país está passando, muita gente perdeu o emprego, viu seus rendimentos diminuírem e acabou deixando de pagar a sua cota condominial.
E, nessas horas, uma dúvida muito comum dos síndicos é sobre como calcular (ou checar) os valores corretos da inadimplência, seja de uma unidade específica ou do condomínio como um todo.
Pensando nisso, o SíndicoNet esclarece abaixo quais pontos considerar no cálculo, e ainda disponibiliza - no final da matéria - duas planilhas para cálculos automáticos dos valores devidos no condomínio. Veja:
Multa e juros aplicados sobre a inadimplência condominial
As regras sobre aplicação de juros e multa aos inadimplentes do condomínio estão determinadas no artigo 1336, parágrafo 1 do Código Civil:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
A Multa é uma forma de penalização, algo para coibir a inadimplência. Deve constar na convenção do condomínio e é de, no máximo, 2% ao mês, de acordo com o artigo 1336 do Código Civil, parágrafo I.
Já os juros é o que se cobra pelo atraso do pagamento. Usualmente é de 1% ao mês e também deve constar na convenção do condomínio.
Há limites para os juros aplicados?
Como visto, o artigo 1.336 do Código Civil permite juros acima de 1% ao mês, desde que estipulados na convenção. Mas, segundo especialistas, isso não quer dizer que não há limites na hora de determinar os juros na convenção.
“Alguns condomínios, quando alteram sua convenção, buscam aumentar o juros para 4% ou 5% ao mês, algo que não é indicado, uma vez que se o inadimplente recorrer à Justiça, é bem provável que ganhe. Os condomínios podem convencionar, no máximo, juros de 2% ao mês”, explica Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios e colunista do SíndicoNet.
Vale lembrar ainda que os juros devem ser calculados de forma pro rata, ou seja, sobre o número de dias do débito em aberto, e não sobre os meses. Assim, o juro mensal deve ser dividido por 30 (dias do mês) e aplicado pra cada dia corrente da dívida.
Na inadimplência do condomínio aplica-se juros Simples ou Compostos?
Como a legislação não determina qual juros cobrar, não há um consenso entre especialistas.
“Acredito que o uso de juros compostos é o que representa melhor a cobrança de uma dívida como a de condomínio”, argumenta Fabio Khurbi, da Aabic.
Mary Evangelos, da Êxito, concorda com a definição e explica que é essa a forma mais usual de cobrar os inadimplentes.
Já Maurício Barroso, do Secovi-MG, aponta que o uso de juros simples é o mais adequado para quem deve o condomínio. O advogado especialista em condomínios Alexandre Marques concorda com ele.
"Em nenhum lugar nas jurisprudências vemos o termo 'juros compostos'. É por isso que sempre usamos o simples", explica
Para saber que juros aplicar, é importante checar se a convenção determina algo a respeito. Caso o documento seja omisso, a recomendação é que, ao estabelecer qual juros cobrar, essa informação seja inserida e atualizada na convenção para evitar problemas.
Como é calculada a Correção Monetária sobre a inadimplência do condomínio?
A correção monetária passa a ser aplicada após 30 dias do vencimento do débito em aberto.
Ela incide sobre débito condominial para preservar o valor econômico da dívida – assim, uma dívida antiga de R$ 3 mil, ao ser paga após quatro anos, deve ter o seu valor atualizado para o dia da quitação. Afinal, sem essa correção, em função da inflação no período, o montante a ser quitado teria um valor inferior e desatualizado em relação ao momento atual.
A grande dúvida aqui é qual índice usar, já que o Código Civil não obriga a seguir nenhum em particular.
“A atualização do valor é realizada pela correção monetária, entre eles: IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado); IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo); IGP-DI (Índice Geral de Preços); Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) ou a tabela da justiça estadual (atualização monetária), que seguem a inflação”, explica Maurício Barroso, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG).
De praxe, os índices mais utilizados são IGP-M e IPCA.
Calculadora
- Para saber o valor do índice a ser aplicado para uma data específica, o site do Banco Central do Brasil disponibiliza uma calculadora. Veja aqui
Honorários advocatícios
Os advogados especializados em condomínios ou empresas de cobrança costumam cobrar de 10% a 20% do valor da dívida.
Tal valor costuma ser cobrado como um ‘extra’ do inadimplente, aumentando assim o valor devido. Importante salientar que esse honorário só pode ser pago um mês após o vencimento do boleto.
Erros comuns ao cobrar de quem está devendo:
- Cobrar/protestar a pessoa errada: “É fundamental cobrar o condômino e não o morador, já que o condomínio se relaciona apenas com o proprietário”, assinala Fabio Khurbi (saiba mais sobre protesto em condomínios)
- Cobrança vexatória: “O síndico, ou os conselheiros, não devem cobrar em público quem está devendo. Também não devem colocar em áreas públicas como elevador e quadro de avisos nomes ou unidades com cotas em aberto, já que há a possibilidade de ação por dano moral”, aponta Alexandre Marques.
- Dificuldade de identificação na baixa bancária: “Às vezes, o banco ou a própria administradora não dão baixa em quem pagou o condomínio, considerando, erroneamente, aquela pessoa inadimplente”, exemplifica Mary Evangelos.
- Juntar o valor dos honorários junto à planilha de cobrança: “Isso só pode ser feito se houver anuência assemblear, de maioria simples dos presentes. Caso a decisão de contratar um advogado ou empresa especializada em cobrança não esteja regulamentada dessa forma, o devedor pode se recusar a pagar e quitar apenas sua dívida com o condomínio”, explica Monise Marques.
Como calcular o percentual do que é devido ao condoíno?
Há duas formas de fazer esse cálculo. Uma é destacar, mês a mês o quanto entrou, efetivamente, e o quanto ficou faltando. A outra forma é por ano, da mesma maneira: comparando o que deveria ter sido pago e o que entrou nos caixas do condomínio.
Planilhas para cálculo de inadimplência do condomínio
Como visto, calcular o valor devido pelo condômino não é algo simples. Por isso, o ideal é que a administradora ou advogado do condomínio executem os cálculos e apresentem os números oficiais.
Mas nada impede que você também faça um levantamento desses números por conta própria para fins de comparação ou para ter uma referência.
Pensando nisso, o SíndicoNet disponibiliza abaixo duas planilhas desenvolvidas para você conseguir calcular, sozinho, a inadimplência do seu condomínio.
Baixe gratuitamente e use a que mais lhe for útil. No próprio documento há a explicação de como as planilhas devem ser preenchidas. Veja:
- Planilha de cálculo de inadimplência global: considera e calcula os valores devidos de todos os condôminos em uma só planilha.
- Planilha de cálculo de inadimplência por unidade: considera e calcula apenas os valores devidos de uma unidade específica.
Notas:
- Para desbloquear as planilhas, a senha é: sindiconet
- Os cálculos apresentados nas planilhas servem apenas como estimativa ou referência informativa e não devem ser usados para fins jurídicos. Os cálculos e valores oficiais da inadimplência do empreendimento devem ser executados e apresentados pela administradora, contador ou advogado do condomínio.
Serviços relacionados
Fontes consultadas: Carlos Eduardo Crestana, Consultor e Síndico profissional (colaborou com a planinha), Fabio Khurbi, vice-presidente da Aabic, Mary Evangelos, da área financeira da empresa Êxito, empresa especializada em cobrança de condomínio, Monise Marques, sócia da Condobiz, empresa especializada em cobrança de condomínio, Alexandre Marques, advogado especialista em condomínios, Rodrigo Karpat, advogado especialista em condomínios e Maurício Barroso, diretor da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais, Victor Müller Siqueira, assessor jurídico do Secovi-SP