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Inadimplência em condomínios

Protesto de inadimplentes - Parte 4

Tire suas dúvidas

Fonte: Manual de protestos de encargos condominiais – Secovi – SP. A íntegra do manual pode ser comprada na Biblioteca do Secovi ou pela internet, no  site da instituição

Qual documentação deve ser providenciada para a consumação do protesto?

Não há necessidade de se encaminhar atas de assembleias ou boletos aos Tabelionatos.

Segundo o entendimento do Instituto de Estudos de Protestos e Títulos do Brasil, Seção São Paulo – IEPTB-SP, aqui também adotado, o protesto se consumará “...mediante a apresentação de uma planilha assinada pelo síndico ou representante do condomínio, na qual constaria a especialização do débito, a indicação dos dados do condômino-devedor, bem como as declarações, sob as penas da Lei, assegurando que: a) o condomínio edilício está regularmente constituído, nos termos da Lei 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil; b) o valor da quota de rateio das despesas condominiais que foi aprovado em assembleia geral; c) o síndico ou a administradora está de posse da ata da assembleia geral que aprovou o valor da quota de rateio e também da ata de assembleia que elegeu o síndico ou da ata da assembleia que autorizou a transferência de poderes de representação ou as funções administrativas para a administradora (art. 1.348§ 2º,  do Código Civil), obrigando-se a apresentá-las onde e quando exigido, especialmente se sobrevier sustação judicial do protesto; e d) a pessoa indicada como condômino-devedor é realmente responsável pela obrigação condominial inadimplida”.

Qual o prazo recomendado para que o protesto seja efetivado?

Tanto o aluguel como o condomínio são obrigações de trato sucessivo. Decorrido o vencimento, o condômino torna-se inadimplente, sujeito, sucessivamente, ao protesto e acionamento judicial.

Sugere-se que, constatada a falta de pagamento, o locador ou o condomínio, ou ainda seus prepostos (imobiliárias e empresas administradoras de condomínios), desenvolvam o procedimento de recuperação amigável, de modo a se evitar o protesto e a ação de cobrança. Contudo, há limite para a cobrança amigável. Decorrido um lapso de tempo que o credor considere suficiente para que o devedor se posicione sobre a proposta de acordo, etapas mais rigorosas de cobrança deverão ser desenvolvidas.

Pode-se protestar o inquilino?

Não. De acordo com o art. 1.334, §2º, do Código Civil, o inquilino não possui ligação com o condomínio. Caso não haja composição entre credor e devedor e se decida protestar e/ou cobrar judicialmente o valor devido, o acionado será o condômino, no caso, o locador.

O registro errôneo de protesto pode acarretar ao condomínio responsabilidades por perdas e danos?

Sim. A indicação feita pelo condomínio goza de presunção relativa de regularidade. Assim, se comprovada a má fé ou mesmo o descuido no apontamento dos dados, o protesto poderá ser sustado ou anulado, surgindo daí responsabilidades por perdas e danos, sem prejuízo de outras sanções civis, administrativas ou penais.

Em que casos se recomenda o protesto e em quais a ação de cobrança?

O protesto aparece como um meio extrajudicial de cobrança, antecedendo a cobrança judicial propriamente dita.Porém, nos casos em quem já constam protestos de outras dívidas em nome do devedor, um novo protesto (da dívida de condomínio) será inócuo e somente consumirá tempo e trabalho do credor (condomínio). Assim, nos casos de inadimplência crônica, não será recomendado o caminho do protesto, sendo hipótese de uso direto de ação de cobrança.

Caso a dívida seja protestada e o inadimplente não pague, pode ser cobrada judicialmente?

Sim. Consumado o protesto da dívida condominial, deverá o credor se valer da ação de cobrança pelo procedimento sumário (art. 275, II, “b”, do Código de Processo Civil), que é o devido processo legal para que os valores pendentes sejam recuperados pelo credor (condomínio).

E se o devedor pagar a dívida diretamente ao condomínio, e não em cartório?

Neste caso, cabe ao condomínio cancelar o protesto do inadimplente. Se preferir, o devedor pode assumir a responsabilidade de retirar o protesto, mas deve assinar um termo de consciência de que essa passa a ser sua obrigação.

Fonte: Secovi-SP - www.secovi.com.br e SecoviRio - www.secovirio.com.br

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