Veja o que fazer com as cotas condominiais prescritas

Vejamos uma situação: O síndico que assume um novo condomínio ou aquele que não foi tão diligente na cobrança dos devedores encontra ou deixa uma unidade com as cotas condominiais prescritas.

Se isso acontecer, geralmente, o síndico entra em contato com a administradora e pede para que aquele período seja deletado do sistema, afinal de contas, a dívida não pode mais ser cobrada judicialmente.

Ou ainda, leva o assunto para ser deliberado em assembleia, para que aquela dívida possa ser baixada e o assunto registrado em ata.

Entretanto, esse procedimento não está correto.

O que significa prescrição de dívida condominial e o que diz a lei

Se ocorrer a prescrição, o condomínio fica impedido de realizar a cobrança judicial daquelas cotas condominiais, pois a prescrição é a perda do direito de propositura de ação. 

Com o advento da lei 13.105/15 (novo Código de Processo Civil), as cotas condominiais passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais. Sendo assim, a prescrição é de cinco anos, conforme previsto no art. 206, § 5º, inciso I do CC/02:

“Art. 206. Prescreve:

(...)

§ 5 o Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular”;

Em julgamento de recurso sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o prazo prescricional a ser aplicado para a cobrança de taxas condominiais é de cinco anos, nos casos regidos pelo Código Civil de 2002.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO. RECURSO ESPECIAL Nº 1.483.930 - DF (2014/0240989-3)

Vejamos abaixo algumas considerações sobre essa decisão:

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.

2. No caso concreto, recurso especial provido.

Agora, a possibilidade de cobrança administrativa da dívida condominial nunca vai prescrever, então, a unidade continuará sendo devedora, perdendo direitos como:

• Participação em assembleia;
• Concorrência a cargo eletivo;
• Aluguel de salão de festas;
• Entre outras.

Cotas condominiais prescritas podem ser cobrança extrajudicialmente

Enfim, a unidade será sempre devedora, até porque, a qualquer momento, de forma espontânea, o devedor poderá procurar a administração do condomínio e celebrar acordo.

Mas o que acontece se o condomínio cobrar dívida prescrita na justiça? O juiz não aceitará a cobrança, pois o período cobrado está prescrito e a ação será julgada extinta.

O departamento jurídico do condomínio precisa ter atenção quanto as cotas condominiais prescritas, e, no momento da abertura de novas ações, juntar no processo planilha de débito sem o período prescrito. 

Não se pode realizar a cobrança pelos meios judiciais (força pública Estatal) em razão da prescrição. Mas, a obrigação não deixou de existir e o credor continua tendo o direito de receber. Assim, a unidade continuará devedora.  

Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça na Apelação n.º 1013718-02.2021.8.26.0361, VOTO Nº 38098.

AÇÃO DECLARATÓRIA. PRESCRIÇÃO. Débito vencido há mais de 05 (cinco) anos. Reconhecimento apenas da inexigibilidade do débito, sendo inviável se determinar a retirada do apontamento no site denominado “Serasa Limpa Nome” ou mesmo impedir que o credor se utilize das vias não judiciais para tentar receber o seu crédito. Embora prescrito o direito de pretensão de ação, a obrigação não deixou de existir, tendo o credor o direito de receber a prestação ajustada. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Falta de interesse recursal, eis que o apelante não sucumbiu quanto a esse ponto. Não conhecimento. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO, NA PARTE CONHECIDA.

Penalidades a proprietários de unidade com dívidas prescritas

Se o débito prescrito pode ser cobrado (exceto judicialmente), o condomínio pode manter valor em aberto na planilha de débito da unidade.

Ou seja, o morador sabe que não poderá ser cobrado judicialmente; por outro lado, ele é devedor e estaria impedido de usar as áreas comuns ? Lembrando que o devedor poderá pagar a qualquer tempo.

• [VÍDEO] Restrição aos inadimplentes ao uso das áreas comuns
• [VÍDEO] Corte de serviços essenciais, como água e luz, a morador inadimplente

A resposta é: O morador poderá ser negativado, não existe exceção. Quanto à restrição de áreas comuns , se a dívida existe e não é quitada, dependerá do quanto previsto na convenção de condomínio e deliberações de assembleia, mas a prática é arriscada.

Mas nos procedimentos prévios, administrativos, as cotas condominiais prescritas podem e devem ser cobradas, até mesmo o protesto ou a negativação das despesas condominiais. 

Acordos, referentes a períodos prescritos, poderão ser celebrados e se o acordo não for pago, poderá ser cobrado através de ação judicial, pois o instrumento particular de confissão de dívida é um título executivo judicial.

Essa é uma alternativa bem interessante para dívidas prescritas, ou seja, celebrar acordo, mesmo que fora dos padrões, com uma quantidade grande de parcelas, pois existe a chance de a unidade não pagar o acordo em dia, possibilitando a cobrança/execução judicial.

(*) Advogado militante na área de Direito Civil; especialista em Direito Condominial; pós-graduando em Direito e Negócios Imobiliários pela Damásio Educacional (conclusão em 2021); pós-graduado em Direito Tributário pela PUC/SP; pós-Graduado em Processo Civil pela PUC/SP; membro da Comissão de Condomínios do Ibradim; palestrante especializado no tema Direito Condominial; colunista do site especializado SíndicoNet, Sindiconews, Condomínio em Foco e das revistas “Em Condomínios” e ”Viva o Condomínio”.